房地产2023展望

借势，是最高级的能力。

房地产是中国过去20年，财富分化最重要的工具。一个上海的出租车司机跟我说，他2010年就觉得房价有泡沫，就卖掉了房子，现在后悔的拍断大腿，如果当时手上的房子还留着，自己早就财富自由了，还开什么出租车。

近日，经过中央经济会议，房地产的热度似乎又有点起来了。这个热度是相对于过去的2021年和2022年的，而与整个房地产快速发展的20年相比，这注定是一只秋后的蚂蚱，长不了。

为了把2023年的房地产说清楚，需要简要回顾一下过去这50年中国的变化。

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蓄势阶段

1972-2000，蓄势阶段，这个阶段通过一些列的人口政策，利率政策，国际全球化经济发展机遇等等，协同构建了房地产快速发展的基础。这个阶段的房价没有起飞，但是它为后来的房地产发展奠定了基础。

1972年，尼克松访华，奠定了中国经济起飞的基础。

1982年，邓公操刀，实现了农村人口流动，释放了3亿农名，这些农民有机会落户城市，奠定了中国房地产市场的购买力的底层基础。

1992年，私人开发商登上舞台，中国第一批炒房客出现。城市开发区加速城镇化进程。那时候人均住房面积5平米。

利率逐渐松绑，从最高的15%到5%，利率对于房价的影响，跟股票相似。利率越低越有利于房市上涨。

2

发力阶段

2000-2022年，发力阶段，按照两次房价回落周期，划分了3个阶段，一鼓作气，再而衰，三而竭。目前我们已经走到了阶段3.

2000-2008，发力之一鼓作气

2008-2017，发力之再而衰

2017年，房地产规模达到顶峰17亿平方米，依然从规模上由盛转衰。人口结构（老龄化，少子化），人均保有量50平米，这两项最核心的指标，都决定了房地产已经没有了快速发展的基础。

2017-2024，发力之三而竭

2021年，随着美联储放水，原本中国房价可以再创新高的年份，中国高层及时刹车，避免了一场灾难。（这里真的要给领导的远见卓识点赞）如果当时任由美国的大水冲进房市，现在的局面可就难收拾了。

我们已经处于其力不能破鲁缟的“三而竭”阶段了。而且蓄势阶段的种种利好，如今都已反转：美中关系从合作变成对抗，全球化转向去中国化，从国际到国内，各种房地产发展的基础都已经不存在了。

3

强弩之末 见好就收 2023

回到话题，在这个大背景之下看2023年，中央表态重申了房地产的支柱产业地位，这些肯定是利好因素，但是其目的，是为了稳定金融系统，是为了减少断供，法拍，债务违约等等冲击金融系统稳定的事件。

因此2023的中国房市是平稳的，略有上涨的，这样的局面才是中央希望的。也就是说2023房价既不会大涨也不会大跌，不同城市可能有的略有上涨，有的略有下跌，总体稳定。

如果你有很多套房子，2023是一个适合出手的节点。毕竟房产税已经就在眼前，你总不想交太多的房产税吧。随着开发减速，政府巨大的税收基础将被迫从开发环节转移到持有环节，持有的成本将会高到难以承受。 （难免会伤到一些自己人，这也是没有办法的事儿）

如果你想在2023年买房子自住也是可以的。中国的房子跟美国股票日本国债，并称世界三大泡沫，这些本质上都是国债，主权国家是会竭力对其进行维稳的。以中国目前的国力，维持住房价问题不太大。所以想自住买一个也可以；想投机房产赚钱，趁早算了。

以上就是我作为一个地产人，从事房地产行业20年的一点思考。希望能对您有所启发。