2023年房地产将迎来报复性增长是真的吗？

“房地产金融支持十六条”，“三年抗疫即将结束”，“房地产是国民经济的支柱产业”这些利好消息在下半年以来不断的带给我们对房地产的信心，甚至近期某位经济学家称“2023年房地产将迎来报复性增长”，那么2023年中国的房地产会出现报复性增长吗？

我们看几组数据：

1、央行公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月，16.0%的居民打算购房，这一比例大幅低于三季度的17.1%，并创下了2016年下半年以来的新低（2016年二季度比例为15.1%）。

2、中国人民银行12月27日发布2022年第四季度城镇储户问卷调查报告。报告显示，在消费、储蓄和投资意愿上，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点。

3、央行数据显示，2022年居民新增存款比去年多了15万亿，相当于我国14亿人每人多存了1万多块。这个数据表明老百姓经历疫情后不敢花钱了，希望通过存款来抵御意外风险。

从数据来看，老百姓的意愿甚至是不消费，更别说购买房产。

中央经济工作会议中提出房地产属于消费，这也就表明现在的房地产已经不是投资类商品，而是消费类商品，杠杆率降低，房价变化浮动小。符合国家坚持的“房住不炒”的原则。

可以明确，未来的房产主力群体是三类：刚需、改善型住房和养老型住房。

首先要明确房地产业还是会继续发展，因为中国的城市化进程还要继续。

中国的城市化进程已经处于64.72%，美国的城镇化率是83%，日本的城镇化率是93%，中国作为世界第二大经济体，城镇化率有待提高。

回顾美国，德国和日本的城镇化率，就可以发现各国的城镇化率进入65%-75%时，都会面临瓶颈，需要进行“住房体质改革”寻求突破。中国此前已经出台了三道红线、老旧城区改造、共有产权住房、房地产税改革试点等。

中国的城镇化率不能停留在65%，因为停滞不前，所带来的后果是经济的停滞甚至后退，因为第三产业是国民经济的第一大产业，占比超过50%，近十年第三产业增加值对经济增长年均贡献率达55.6%。而城镇化率是第三产业扩张和发展的基础。

但是中国主要大城市受制于土地流转的影响已经发展不动，地价贵，房价贵，因此国家模仿日本推出了都市圈建设。但是中国的人口太过于庞大，只能发展多个都市圈，现在已有的国家级都市圈为南京、福州、成都、长株潭、西安、重庆、武汉七个。这些都市圈会陆续完成内部资源聚集整合，带动经济的进一步发展。

除此之外，中国还仿照德国模式推出了保障性住房，而且保障性住房的落实越来越迫切，依靠保障性住房和租赁住房，可以让年轻人和新市民解决进入城市的住的问题。

再有，今年国家提出要选择120个县及县级市，开展新型城镇化示范工作。毕竟都市圈再大，也有极限，中国的人口基数太大，无法只靠都市圈和保障房机制完全解决城镇化瓶颈问题。

房地产业要想发展，离不开经济的发展，也离不开城市化进程，只不过中国的城市化进程不会出现迅猛发展，取而代之的是稳定发展。

中国经济处于由高速发展转变为高质量发展，中国的房地产也将由高速发展转变为高质量发展。因此，未来的房地产发展趋势是改善型住房占据主导。原因如下：

1、中国的贫富差距在增大，经历了三年抗疫后，一部分中等收入群体沦落至中低收入群体，而国家要想发展，必然要提高中等收入群体的占比。中等收入群体占比增大，更多的人考虑的是改善型住房，而非刚需。

2、中国的老龄化日趋严重，新的数据显示预计到2025年我国65岁以上老年人将超2.1亿，占比约15%。而国际上通常标准是65岁人口占总人口7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。可见中国的数据惊人。未来刚需的群体越来越少。

3、截止2022年4月底，全国商品房待售面积5.57亿万平方米，按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积足够1.5亿人居住。也就是人口总量的近10%。再加上大量的二手房，刚需层面可以选择的机会太大。

我相信未来中国的房地产会出现房产的两极分化，即高质量的房产越来越贵，低质量的房产越来越不值钱。但是2023年中国的房地产不会出现报复性增长，国家经济是稳增长，而不是高速增长，老百姓经历三年疫情，需要一个长时间的缓冲，但我相信在国家的统一管理下，未来中国的房地产将健康有序发展。