北京楼市：提醒:通州这7个区域已下跌5年!

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：

1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。

A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,

2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;

西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则;有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适合您的;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好。拜读了您知识星球的文章，受益匪浅，相见恨晚。现状：我们家6口人，两个孩子在西城月坛上学，分别在5年级和2年级。两位老人70+。我们两口子在西城工作，西单和陶然亭。年收入100多点。已有两套房，一套丰台万年花城一期三居，估价850左右，一套西城月坛一居（可改两居），估价670左右。还有一部分房贷，手上现金扣除房贷就没剩了。目前两套都租出去了，自己在学校附近租了一个三居。

未来的考虑：1. 未来5-10年主要还会围着孩子转，在学校附近居住。老大24年初中，现在的三居有点局促了。2. 自己年龄在那，加上家里有老人，希望有个固定的基地，三居起步，四居比较好。3. 不论是考虑家里两个男孩，还是考虑家庭资产配置，还是要保有两套房。我觉得现在有这么几种选择：

方案一：维持现状不变，未来居住还是以租为主。自己的两套出租能覆盖租房的钱。但是两套房未来增值的潜力都是一般，担心资产被动缩水。方案二：西城一居就地换一个三居。学校附近三居一是价太高，二是老破小居多，房价中学区加成多，未来不确定性大。相比现状，减少了租金收入，同时增加了贷款压力，我个人觉得这个方案不如方案一。

方案三：出售两套，加杠杆买一个三居或四居。地点西城最方便，学校附近的不确定性高，考虑广安门一带的优质盘。或者向西考虑五棵松附近。方案四：纯投资向。出售一套，换一套增值潜力大的，居住仍以租为主。相信您看的出来我对下一步充满矛盾和迷茫，希望借助您的智慧，帮我把一把未来的方向。谢谢！

A:回答:您好,1、目前持有的2套房产,万年花城一期和月坛;玉泉营、草桥、西局、菜户营、广外这些位置都是受丽泽辐射较为不错的板块,在过去的几轮行情中,受气氛烘托部分优质盘吃了红利,玉泉营的领头羊是万年花城五期、其次是青秀城、花城四期、三期、二期;万年花城早年这几个盘在这个位置表现比较一般,一二三期的价格高于三环新城8号院和7号院,但在居住体验上两盘差距不大,而性价比不如三环新城,所以花城一期在市场上表现较弱,现在的价格和17年基本一样,具体可查阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这五年期同板块其它盘是往上走的,表现最好的是五期,其次是四三微涨,7号院和8号院的涨幅也不错,一期这个盘保值性还不错,这个位置下跌也不会太多,跌完也会弹上来,只能说这个盘适合中短期过渡,如果计划作为家庭的长持盘可能不是太好的选择;

2、月坛的学区溢价在西城是较高的,波动性也很大,从长远角度如果上学已经解决,完全没必要持有这种政策波动性巨大的房产,学区房属于高危投资品,是因为和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,根据上述看方案三和四都可,方案三应该更适合,置换优质房产的同时可以提高居住品质,在选筹上避开西城几个溢价较高的板块即可,

方位西南的广外、东边的陶然亭,北边的西直门,五棵松距离较远,如果不需要海淀学区没必要考虑这个位置,广外受丽泽辐射,保值增值性都很好,远见名苑的小三居1300出头,朗琴园小三居1400出头,如果是方案三的话广外在距离上是比较合适的,东边的陶然亭板块也很好,中海紫御公馆的三居价格在1800左右,这个盘性价比不错,成长性预期较高,如果在预算上可以够得上可以优先考虑这个盘,其次如果广外和陶然亭都比较困难的话可以淘一淘西直门的,方案四为最后的选择,只不过建议还是2套全出,在全市选筹做纯投资,以租换租吃板块红利好了,以保值增值的前提做置换,优先方案三;优先级为陶然亭,其次广外,最后西直门,如果不能满足以上三个,最后的方案是纯投资,或者剔除西直门;陶然亭、广外、纯投资中选择,这是较为稳健且成长性不错的三个方案,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资逻辑和原理;理解文章核心投资置换非常简单,按照文章内容选筹,跑赢大盘是最低要求,这点自信还是有的,祝一切顺利!

Q:提问:您好，慕名而来。京户俩娃，目前大娃预计26年上小学，京房在马驹桥的香雪兰溪，现金150，想做置换。两种方案，一是卖掉香雪兰溪，加手里现金，加杠杆清河买一套700左右的房子，以后孩子上学过去用，也可以升值。职住分离，继续租住在西局。二是，香雪兰溪不动（价格低，卖了是亏的），150加杠杆，高米店北金惠里93平米两居，改三居。认命了。不动了。

A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中写过普通人该以什么样的心态投资房产,建议认真阅读全文,房产属于每个家庭的基础设施,应该尽快解决,然后才能有其他更好的发挥,如果不解决家庭的基础设施问题,没有一定的优质资产打底,通胀会逐渐洗劫我们的积蓄,持有优质不动产的才算是真正的资产阶级,拥有足够优质的资产,心态是阳光的,判断风险能力是强的,如果我们想拥有好的人生,拥有真正的自由,真正的善良,应该成为一个有产者,最好成为一个厚产者,幸福指数也会提高;

人这一生到了一定的年龄,如果还没有把身价做起来,还是一个没有产业的人,会对社会的变化政策极度敏感,没有能够带来安全感的筹码,家庭和外界风险是同样的;现阶段只要努力每个人都能通过买房来实现升阶;我们生活在北京是幸运的,可以通过努力买房不断积累自己的产业,相反生活在小城市或者没有机会到北京工作的人没有这样的机会,从我们自身来讲应该把握住这样的机会;

2、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州进行过全区域分析;马驹桥是一个潜力地段,香雪兰溪属于区域内的品质盘,如果区域发展较好,这个盘必然会升值,持有香雪会出现2种情况,涨或不涨,这两种情况都存在着不确定性,而买清河板块的优质盘,必然上涨,只是时间问题,一个是不确定性,一个是必然性,这是机会成本,未来楼市的分化速度会远比大家看到的,贵的会越来越贵,便宜的会越来越便宜,优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现,到顶后再想置换难度会更大,其次高米店北金惠里楼盘行情很差,未来的上涨空间也很小,从投资角度完全没必要买这个盘,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!

Q:提问:北苑04年老房比二拨子朱辛庄新房价值上涨空间及何时换新问题;因碰到现金流瓶颈动念现有房产：北苑17号线勇士营（23年底通车）旁04年房市价655万，固安孔雀城已腰斩但尚未下房本，贷款95万待还），宏福苑小产权出租状态还固安房贷；对04年老房是否能跑赢大盘有担心，卖房才有指标够的着的动心了文源府，但是后续朝阳北苑的预期和二拨子不辨雌雄，原本设想能匀出些现金流被后续的预期反而中和;求赐教;还是明年地铁开通后随行就市再换，如果二拨子文源府没了看看朱辛庄？不知道能不能算潜力股？固安的似乎只能等房本下来才可能抛，目前的贷款只能小产权房租去支撑，或者还有更好的着求指导

A:回答:您好,北京的老旧盘价值是环线逻辑,新盘和次新盘是点状逻辑,老旧盘二环优于三环,三环优于四环,四环优于五环,出了五环如果没有产业区辐射,行情基本都一样,能不能赚钱看的是入场价,北苑有西边中关村和东边望京来广营两大地区辐射,04年的老房子综合价值也高于文源府,文源府的楼盘价值大于地段价值,这种盘后期兑现后期都不会太短,稳妥方案如果计划置换应该是往确定性更高的板块换,本身北苑确定性已经很高,单纯为了某一个楼盘的品质付出不确定性我觉得代价大了点,其次固安的我觉得节前节后可以关注下市场,如果有好转的话可以适当折一下价格转手,没有房本签远期合同,对于买家没有任何风险,手续上做好,只要价好没有做不成的买卖,小产权找合适的机会也应该尽快出掉,租金本本是房产受益的主体,把资源集中一下买一套优质商圈的盘连续吃5-8年的行情,以后无论是再买入还是置换升级主动权都在您手里,祝顺利!

Q:提问:您好，目前总预算700左右，工作在六道口附近，没有学区要求，想要买一套自住，大概率会长期持有，目前朝阳跟丰台丽泽商务区看的比较多，六里桥附近的保利百合将将可以买两居，但是感觉有溢价，朝阳主要在三里屯国贸附近的老公房与青年路之间犹豫，目前比较中意的是人民日报社家属院、三里屯东教委家属楼，朝青看了华纺易城，因为对于学区五年内没什么需求，所以没有在海淀附近看。麻烦您就我目前的情况帮忙推荐一下，只要在城六区内就可以，谢谢。

A:回答:您好,如果在城六区内选的话建议重点淘下朝阳的,丰台的话如果不是通勤要求可先避一避,丽泽确实在兑现,保利也是这一带品质很高的盘,但因为前期炒作涨了不少,如果买这个位置大概率需要长持才能兑现,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中,对房价涨幅及下跌规律有过详细的系统分析,所有区域前期经过某一利好因素发生过暴涨都会有几年的冷静期,而朝阳这些优质板块都是正常的涨跌,比较稳健一些

​其次如果考虑三里屯的老公房不如去海淀买,海淀的老公房要比朝阳的行情好一些,这两个区域购房人群不一样,朝阳年轻人居多,年轻人聚集的板块次新盘行情比较不错,海淀西城购买者年龄普遍比朝阳大;所以老公房行情优于朝阳,朝阳东南部比较热门的商圈一个是三里屯,一个是合生汇,其次就是大悦城了,国贸和三里屯主要以商业服务为主,纯住宅区很少,要么就是老公房,合生汇附近比较偏大,大悦城品质次新盘扎堆,从刚需到终改所有产品线在这个区域都能满足,所以口碑资源一直都很好,再者国贸以北有断层缺陷,缺乏优质住宅区,所以朝青这个位置一直都是吸收朝阳东部购买力较优质的商圈,华纺和青年汇淘到笋盘可直接入,中部可以淘淘望京的,望京产住结合,天花板相对也比较高,可关注慧谷阳光、首开知语城,可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);同朝青一样淘到笋盘可直接入,祝顺利!

Q:提问:京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套贷款限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。

希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差一大截。

3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您

另外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何？听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！

A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,

置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距离核心区远了点,但属于通州的西大门,能承接不少国贸的通勤,有行情时不至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键

2、全国任何一个城市,只要是旅游产业基本推动不了区域的房价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置业,建议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，我是新北京人，现有房子在房山长阳，预计出售价在355，还有公积金贷款贷款95，存款20万（明年10月份到期），转手后持有现金约280万，家庭收入在37万左右。现在考虑孩子上学问题，同时看了您的文章，想彻底放弃房山，考虑换成海淀区的老破小，看的是动物园宿舍，皂君东里，西里附近的小区，房价总额约550万，因为是公房，商贷应该可以贷款200多万，自己还需要筹备50万左右的现金，想咨询京总

1）动物园宿舍，皂君东里，西里附近的老房子（1970年—90年）是否值得买，因为资产有限，不仅要考虑孩子上学，还要考虑之后的资产增值问题。2）新筹的50万想借用杠杆的手段实现，不想再管亲戚朋友借，咨询您下有什么好的方式。3）因为这里面房山房价基本上没有上涨的苗头，如果实在换到海淀老破小比较困难，可能也就留在房山了，有两种想法，第一卖掉原房子，换个更大平米的（有实际居住需求）第二保留原房子，租个更大的，您更建议哪种？4）另外，现在国家现在提出支持改善购房，是否可以再等等新政策是否会更宽松，更能降低贷款成本？

A:回答:您好,1、从房山换到城内大方向上一定正确,远郊区以后没有房地产,只有本地刚需购房者,楼市从来都不是靠本地那点微不足道的购买力支撑起来的,我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读;

2、东西海三个地区的老房子,最保值的就是西城和海淀了,只要避开不能居住有非常高的学区溢价即可,老房子的价值逻辑是三环内优于三环外,距离城中心越近保值功能自然越强,只要不因学区因素涨的太高,未来都还会有一定的空间,或者换句话说:从房山换到海淀等于成功了70%,皂君东西里的房子保值性很好,这种老旧小区如果是单位公房的话会更好一些, 老公房的物管资源比较好,物业是续航的主要因素,可以到二里庄看看石油大院,还有甘家口的建设部大院,这两个盘整体行情会好一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情

关于贷款方面的问题可私信;最后:建议不要跟风,尤其是刚需,不要去刻意计算贷款成本,这会让你增加踏空的风险,你想:如果是政策性的实质政策落地,楼市是涨是跌?哪个时候成本或许降低了,但房价涨了,最后损失的还是自己!刚需,方向上正确,选筹上没问题,如果契机合适可直接入场,祝顺利!

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宏观类（部分文章）

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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

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81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

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84#北京持币200W以下的投资术

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