政策倾斜，哪些房企率先回暖

2022年，已经成为历史。

这一年，不管是对于国外，还是国内，都是颇不容易的一年。

在国内，经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重短中期压力，同时，国内疫情呈现多点散发、多地频发态势，对国民经济造成一定程度上的不利影响。据国家统计局，1-11月，社会消费品零售总额同比下降0.1%至399190亿元。

作为中国经济支柱产业之一的房地产行业，仍延续此前低迷态势。国家统计局数据显示，1-11月，国内商品房销售面积同比下降23.3%至121250万平方米，其中住宅销售面积同比下降26.2%。商品房销售同比下降26.6%至118648亿元，其中住宅销售额下降28.4%。

另外，1-11月份，全国房地产开发投资同比下降9.8%至123863亿元，其中住宅投资同比下降9.2%至94016亿元。

可以看出，不管是销售端，还是开发端，房地产行业的数据都不甚乐观。此外，据克而瑞预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。

这一预测数据意味着，国内新建商品房将结束连续5年达到17亿以上平方米的成交规模，行业或将迎来真正的拐点。

事实上，面对楼市低迷、需求疲软的局面，从中央至地方政府，均频频发布利好政策。

自11月以来，央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台。

另外，根据中指研究院统计，截至12月26日，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条。政策中涉及到优化限购（48城112条）、优化限贷（173城240条）、优化限售（33城41条）、调整公积金（235城416条）、调整限价（29城34条）、购房补贴（187城256条）、调整预售资金监管（115城132条）……

当然，从结果来看，要恢复购房者信心仍有一段很长的道路要走，这也是接下来政策推出的重点方向，预估2023年相关部门仍会在需求端持续发力。

财务稳健

行业环境不景气之下，房地产企业成绩若能不逊色于“大盘”，已经颇为不易，若能跑赢“大盘”，则更可以称之为优秀，而综合各方面数据来看，行业十强龙湖集团就是一家颇为坚挺的企业。

12月31日，克而瑞发布2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200，其中TOP10的房企中，2022年销售额比2021年均有不同程度的下滑，百强房企销售额平均下降幅度约为40%。

龙湖集团2022年1-12月销售额为2032.7亿元，行业排名第九，相比去年提升1位。其中12月单月销售额达到200.5亿元，环比增长约15%。在政策向优质房企倾斜的背景下，龙湖销售回暖速度高于行业平均水平。

财务安全稳健。截至2022年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准。

房企有息负债，尤其是美元负债是众多投资者高度关注的事项，对于龙湖集团而言，为了增强投资者信息，公司自2022年下半年开始，陆续赎回优先票据，例如在7月3日赎回2022年到期的3.875%优先票据。

临近2022年末，在12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。

至此，2023年内，龙湖集团已无到期美金债，意味着债务压力大大减轻。

值得指出的是，得益于龙湖集团自身稳健的财务状况以及融资政策青睐，龙湖集团近半年来的融资历程颇为顺风顺水。

8月份，龙湖集团成功发行2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元人民币，期限3年，票面利率3.30%，认购倍数2.86倍。

11月份，龙湖集团获得200亿元中债增信债券额度，该债券由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%。另外，龙湖集团在当月还成为继万科之后，第二家与六大国有银行签署战略协议的房企。

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在“粮草”充足的前提下，龙湖集团以战略眼光、坚持聚焦高能级城市，抓住机会窗口，积极新增土地储备。

2022年，龙湖集团土拍市场中共计摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，权益地价近300亿元。

此前中期业绩说明会，龙湖集团CEO陈序平曾表示，“上半年我们获取土地的平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”

双引擎驱动

培育“第二增长曲线”是诸多企业的共识，这点对于房地产行业而言也不例外，尤其当房地产市场规模从增量转向存量时，则显得更为重要，也是诸多房企的当务之急。

作为民营房企的龙头，龙湖集团是较早开辟第二曲线的房企，并且已经取得了可观的成绩。最新数据显示，1-11月，龙湖集团累计实现经营性收入212.4亿元，已经超过去年全年的188.3亿元，创历史新高，这意味着该业务每月给公司带来近20亿元现金入账。

另外，截至目前，龙湖商业已开业商场超过70座，冠寓开业门店超过11万间。龙湖智创生活的物业管理及运营服务，已经涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公等多个方面，而从上述经营数据来看，龙湖智创生活显然取得了客观的成绩。

这充分表示龙湖集团“开发+服务”双引擎战略是可行的，在开发端由增量进入存量阶段，服务端将慢慢成为龙湖集团收入的中坚力量，也为公司业绩二次腾飞创造了条件，给投资者更多遐想空间。