天府新区是要凉了？还是炒房客凉了？

刚才去看了眼海昌路的房价，万科海悦汇城，去年还是前年高峰的时候最低挂牌是卖两万七八我记得，现在最低挂牌价来到一万八九了，滨江和城之前高峰期也在两万六七现在挂牌在两万出头。听说天府前湾的保利天空之城跌的更狠，之前成交价卖三万现在只能卖两万。

不出意外的话，这个剧烈的下行态势还会持续，新区就是炒的快，跌的更快。随着政策红利的消失殆尽，它最终会回到一个属于自己合理位置。

然后说点自己的思考，为什么天府新区之前涨这么厉害，现在又跌的这么快？

我记得天新房价超过主城的开始应该是从 2020年初的天新和主城互相可以购买的解限政策开始的，从和高新一样的第一限购区域滑到了第二限购区域，明摆着是政府支持天新楼市。于是开了很多天新的网红盘，大量的主城区改善人群冲到了天新，关注热度一时居高不下，天新当时新房多但是户型大，卖不掉开发商也不会轻易降价，而二手房却很少，可售的二手房也少，加上之前满五才免增值税，三年限售又很严重，这就导致天新市面上流通的次新二手房确实还是比较少的，所以在二手市场其实是一种供小于求的局面，房价上涨有理。

但是今年的成都对于天新来说是致命打击，

第一，是这两年的疫情带来的各种不确定性和房地产双寒冬让天新的购房者观望情绪太过浓厚，即便现在利率低到历史最低依然热情不够高涨，而天新作为本就吃城市扩张预期价值的新区遇到市场萎缩的时候就显得尤其尴尬，想去买天新的多多少少都有点投资心理。

第二，政府公开喊话回归主城，收缩发展禁止主城的事业部门机械搬迁到新区，7月《成都市“十四五”城市建设规划》机会清单已经发布，大家可以搜来重点看，共60个项目，总投资约3721亿元，绝大多数都在主城区和龙泉新都，而天府新区貌似只有一个二江寺tod项目，且投资额仅9.7亿，而别的tod都是几十上百亿的投资，简直就是杀人诛心，难道现在这些钱都是区政府自己出所以才这么寒酸？文中已经明确指出中心城区核心区是指5+1区域，天新和东新以及新都青白江金堂一样成了区域中心城市，5+2的说法再也不见，一二三圈层的说法也成了历史(不过最惨的是温江郫县划到了郊区新城)，从第一圈层掉到和新都简阳同层次什么概念。以上让本就饱受质疑的天新看不到未来的政策支持和资金投入，潜力和预期大打折扣，投资客率先出逃。

第三，今年531政策的限售松绑，影响最大的就是天新，因为天新有太多投资客买的次新房在苦苦等待限售解绑，也有太多觉得天新生活不方便的业主等待五年免增值税后套现离场。之前下产权三年后才能交易，现在两年就可以，而且还直接免增值税，这是什么概念，两百万的房子直接少十万的税！而2017-2019成都新房卖的最多的区域就是天新，然后这批本来无法挂牌或者想等满五再出售的房子突然纷纷涌入市场，还全是次新房，导致今年挂牌增量最大的区域就是天新！

最后的结果就是，需求端下滑严重+市场价值潜力下滑+供给端过量的二手房杀入市场，这三重因素最终导致的就是天新二手房价格的急剧下滑，这是必然的。

然后再谈谈我对天新的看法，我在知乎一直以来都是劝大家别买天新二手，也经常和天吹对线，今天我依然坚持我的看法，现在去买天新二手都是小可爱，新房你摇网红盘我是一点意见没有。

天新在我眼里就是一个没有就业机会的区域，一个未来也不打算做产业的房地产城，看起来有些精致外衣真实配套配套其实还不如龙泉双流温江的睡城。

人人都知道高新好，高新贵也是贵的有理，为什么呢，因为他就业机会多，公司多，而天新呢，成立第8个年头在如此天量投入和扶持之下 Gdp至今却没有超过远郊的青白江，甚至马上要被彭州赶超，但是二手房均价却仅次于高新，这是什么奇幻概念？来仔细看下数据：成都高新区面积130平方公里，常住人口 125万，天府新区直管区面积564平方公里，常住人口86万，青白江378平方公里，常住人口50万，天新不是没人口啊，说起来也都是高端产业，政府该给的政策也都给了，但是一看gdp数据，住在天新的和不住天新的都沉默了，86万天新人没干过50万青白江人。再看增速，居然也落后于彭州和东部新区还有高新区，和成华差不多，照这个势头下去，再别说什么第二个浦东新区成为哑铃格局了，就什么时候能成为一个合格的近郊为成都gdp添砖加瓦都费劲。

既然天新产业不行，那天吹就转而说天新承接高新区外溢人口！我买天新去高新比你老城区去高新近！仿佛成都所有岗位都集中在宇宙中心天府三街五街了一样，但是有没有一种可能，武侯锦江甚至双流很多区域去高新区的金融城比你天新更近，有没有一种可能你现在是高新区上班未来换工作也可能在五城区呢？而且五城区的gdp之和加起来也是高新的两三倍，更何况还有高新西这个bug存在，所以高新南的gdp其实也就和一个主城区差不多。

然后，天吹发现产业说不通了，那就说不要产业，只因天新环境太美也能卖高价！哈哈哈哈哈行，那咱们就来好好掰扯一下天新的环境。天新的理念说是低容积率的公园城市，从城市区域整体来看也许是，毕竟荒地够多，但从楼市居住角度来看却恰恰相反，除了麓湖麓山兴隆湖这几个没啥人住的所谓"富人区域(其实富人都住在金融城大源主城)"，其他的像海昌路，万安，南湖，华阳这些常住人口最多的地方哪里低容积了，30到50层的楼盘比比皆是，单单华阳街道一个街道就住了天新50%以上的人，说好的天新人都不喜欢热闹呢，怎么四五十万人全挤到华阳街道了？请问华阳这片哪里低容积了，哪里环境好了，城乡结合部，除了老房子就全是超高层！！一个比一个密，甚至比主城都看密集，然后还是一水的两三万！而且我敢说上面这些区域是成都群租最严重的地方，哪有什么品质可言，然后你又要说麓湖的环境了，麓湖就那么巴掌大点，像个花瓶一样在那放着，完全成了旅游景点一样，那个湖甚至不是你小区的私人景观，外面的人随便进随便玩，那和东安湖有啥区别，而且人家多大你多大，为办世界级赛事大运会准备的景观难道会比你差？以后体育馆等设施还能用。至于麓湖小区里到底有几个人住，住起来方不方便，天吹也是沉默的，炒房就炒房嘛非要说的那么完美无瑕一点就破干嘛呢。麓湖的高层2018年开盘卖的是一万八，现在二手4万你被忽悠非要去接盘那你真是个小可爱。

最离谱的是所谓豪宅区天东天西的蔚蓝卡地亚两梯五户总高40多层挂牌卖四万，万达华府两梯五户总高48层挂牌卖三万，看看航拍周边一堆荒地，修出来就是一个个高层房子挨着高层房子，而且毫无配套，这就是你们所谓的低容积率低密度富人区？富人自己会住？骗鬼呢。你说你是总高六七层的花园洋房，一梯一户大平层容积率1.5往下跑园林修的嘎嘎漂亮，成片的高端低密高赠送，我都还能忽悠自己一下天新产品好所以卖的贵有道理，但是你这地处待开发区域的超高层二手房还是两梯四户两梯五户的塔楼得房率又低，用刚需的梯户比修点大户型就好意思叫自己大平层了吗？而且上来就是三四万那不就是摆明把购房者当小可爱嘛。而之所以他们敢挂这个价格就是赌一个愿者上钩，和兴隆湖一样因为周边拿到产权证解除限售的二手房还不够多，只有这么三两个二手盘在卖，所以都在等一个有缘的冤种接盘，人家也不着急，只有当区域内的其他二手楼盘都纷纷拿证解限后，发现再也忽悠不住人，在供远大于求时自然也会降价。所以在这个时间节点，劝人去这些地方买二手的简直没有良心，如果是有人为了点中介费去吹这些地方的二手房帮富人割韭菜那就更是纯纯不要脸。根据最新的规划文件，天新的兑现速度已经变慢了，甚至未来不兑现我也不意外！熊猫大厦开工了吗，468都烂尾，我估计这个熊猫儿修个二十年能出来不？开发商卖天新的新房价格两万左右本来就已经透支了未来的价格，别谈二手这种荒唐的挂牌价，而且在未来极可能无法兑现的情况下你去入天新二手，那和45年加入国民党有啥区别。

然后再说公园，航拍起来是好看，大公园好几个，但是社区公园却少的可怜，等于说我要去公园散步还得打个车去！至于商业，天新有啥说得出名的商业体吗？之前吹的轰轰烈烈的暹罗广场现在都没开工！言几又的国际文创中心用地长期没开工要被政府回收。你说哪个开发商不长眼会去天新搞商业体找死？一水的社区底商，最多的就是冒菜面馆便利店。好了，买菜你打车买个衣服你也得打车，想看个电影喝个咖啡还是打车，居然有人还在说天新很宜居？exo？你们真是两眼一闭说喜剧，跟我搁这搁这呢？至于医疗，教育？不说了，几乎全是挂牌，骗小可爱专用。配套真是要啥啥没有，产品真是嘎嘎垃圾，但是二手房咔咔就是给你干到三四万。

为什么我说天新未来也不打算做成产业城区呢，因为环顾中国任何一个一线城市，都是靠着底层打工人住着城中村群租房燃烧青春发展起来的，为什么华阳会住那么多人？答案很简单，高新租房太贵了，要是如果没有中和华阳这种城乡结合部的存在，高新发展也会受到影响，因为你招我来上班，但是我在附近租房都租不起谁还考虑来这边打工？天府的发展逻辑仿佛一开始就是不需要底层人群的，牧华路往外走全是大户型，人家自如想收个房子也收不起来啊，做群租都没法，那未来天新的服务业人群住哪，底层打工人如服务员，洗碗工，外卖小哥，收银，客服，销售，前台，保安，基层员工等等这些人他们住哪，住麓湖们吗？老爷们就算空着也不可能便宜群租给你的啊，还是说未来天新是靠大爷服务大爷？所以为啥天新商业起不来也永远不可能起来，招个服务员你都招不到啊…开发商也不傻拿了商业用地就是不修，因为修出来一切就露馅了，根本无法盈利，开发商都明白还是修住宅圈钱炒房来的快。天新就像是个人人都是富豪的乌托邦，听起来很美好，但是你却忘了人家天投北鑫苑内部房以前只卖5000，现在三四万卖给你，老爷们可不得使劲夸你很有慧根，可不得把那边夸的天花乱坠。你说什么炒房？什么是炒房我不懂呀，那叫市场经济规律，老爷们的事那能叫炒房吗？！

看看天新业主套现离场的嘴脸，脸都笑烂了

当然天新也不是全无优势，马路修的好看，四四方方宽宽敞敞的，老房子少现代化高，对开车族是友好，对喜欢步行逛街的人来说就是噩梦，但天吹就是这么爱说天新的马路宽敞开起来不堵车，那买个房车他不香吗还能省几百万呢。不，天吹说一定要在天新买房的，你问他为啥，他说因为会涨，没有原因的涨，不忽悠你来接盘他房子还怎么卖。

本来政策好市场好的时候，天新还可以吹未来吹规划，结果现在又是东进又是回归主城又是疫情，还明确了双中心是金融城和天府广场，兴隆湖嘛大概率是糊了。等于说去天新房子买的就是五年后的价格以为是核心区的定位，结果现在发现五年后的规划可能要花十年以后才能实现，而且还是卫星城郊区的定位，就问你尴尬不。

说句题外话，全国最成功的新区浦东新区。gdp占上海35%，人口仅占上海五分之一，用最少的人创造了最多的价值，但是房价一直没有超过浦西，而且陆家嘴离外滩只有一公里。

再看看咱们的天新，gdp不如青白江，人口还比青白江多，连远郊都干不过，房价已经把主城远远甩在身后，再天府中央公园距离天府广场几公里，到金融城几公里？

这么来看天新还是挺厉害的，炒房厉害。

更新一下，评论区吵起来啦哈哈哈，不太认可我说的万科海悦汇城的房价。我确实不住那边也不是特别了解，只是以前刷到过那边的房子，一般我都是习惯性的点单价从低到高排序，方便我认识这个小区的底价。

然后评论区有说海悦汇城西区还是卖很贵的，所以专门我去找贝壳在职的朋友查了一下，贝壳内部系统历史成交记录。

现在确实还是很贵的，小户型套二两万六七，我猜这个应该是特殊户型吧，比大户型贵出好多。

然后去年价格是三万二三，

至于海悦东区，确实要比西区便宜一些，挂牌价成交价要低两千左右，看起来套三这个户型卖的就是便宜哈。

所以总体来看，不管是大户型从两万七八跌倒一万九，还是小户型从三万二三跌到两万五，差别不大，不影响我对于这个小区剧烈降价的认知。