招商局商业房托完成融资替换，明年分派率有望达7%

12月14日，招商局商业房托附属公司Treasure Supreme与兴业银行香港分行订立新融资协议。协议分为两部分：

一部分是固定利率3.55%，（最高）额度45亿港币等额人民币的境外贷款；

另一部分是固定利率3.2%，（最高）额度1亿人民币的境内贷款。

3年前，招商房托上市之初，星展银行曾向招商房托提供了一笔主体为26.98亿港元的贷款，利率介于1.2%-2.75%之间。该笔固定利率的贷款帮助招商房托平稳度过了今年的激进加息，伴随着该笔贷款在今年12月16号到期，招商房托需要本次新贷款协议确保到期还贷及再融资顺利过度。

3年前那笔贷款协议直观看起来比本次贷款利率要低，那么招商房托本次融资有什么好说的？

一、招商局商业房托新融资方案三度超出预期。

本次招商房托除顺利完成融资替换外，超出预期的地方有三点：

一是拿到低于市场价格的低息且是固定利率的融资。

2019年12月16日，香港Hibor 1年期利率是2.4061%。

今年12月16日，香港Hibor 1年期利率则是5.7848%。

然而资金需求方找银行机构寻求贷款时还会被加上昂贵的“安排费”以及加点，以至于现在市场上港币资金的成本基本要在6%以上，甚至是7%。

（春泉产业信托2022中报期有息负债情况）

如春泉信托，贷款主体是4.83亿美元，利率加点的模式下，将产生一笔不菲的利息支出。

对比之下，足见招商房托这笔3.55%的固定利率贷款多么弥足珍贵。

市场此前一致认为，本次美国的激进加息带动的世界各国经济衰退，货币贬值及加息将带给包括招商房托在内的房托行业致命打击，因为往往房托是依托于循环贷款维持运营及投资，投资者收益将会被高涨的融资成本稀释甚至造成亏损，当前“昂贵”的融资成本将是压垮房托们的最后一根稻草。在此时间替换贷款，又面对当前港币贷款高额的融资成本，那么招商房托要为此付出高额的利息了吗？实际却并没有。

美联储12月15日最终以加息50个基点将2022年的利率推向近几十年的最高峰，最新点阵图显示，2023年在目前4.25%-4.5%的利率水平上仍将继续上涨，美联储利率中值或将达到5.1%，这远高于去年同期的预期。2024年，虽有下降但美联储利率中值仍维持在4.1%以上。所以即使长期来看美联储加息放缓，但美金的高利率水平恐还将持续2年。招商房托本次选择锁定固定利率融资要比浮动利率再加点的方式稳妥而实惠许多。

另一个超出预期的点是，本次招商房托选择将原本港币贷款整体替换成人民币贷款，贷款额度比预想的多。

本次12月份到期的贷款由26.98亿港币和1800万人民币组成。但招商房托新取得的贷款协议却是45亿港币+1亿人民币，比中报期时公司披露的“获得39亿新融资意向”也要更多一些。这意味着，招商房托不仅能够替换年末到期的融资，恰好也完全能够覆盖上半年收购北京航华科贸的那笔贷款。消息显示，招商房托确实已将年中那笔浮动利率的贷款进行了替换。

我给大家算笔账，招商局商业房托12月到期港币26.98亿，利率取中位数2%计，半年产生利息约2700万；年中收购北京航华科贸的17.44亿融资用了半年，利率以6.54%计，半年利息约5702万，加上人民币贷款利息，合计8475万。

而换了新融资协议后，目前人民币总提取额度按40.22亿计算，利率按较高的3.55%计，明年上半年的利息是7139万，总利息成本要比之前低出1300多万。

最后一个超出预期的点是，本次招商房托提取的是等额港币的人民币贷款，实际是抓住了美元强势加息下人民币融资成本反向降低的窗口机遇，这解释了能争取到此次贷款利率低的疑惑。

港币兑人民币汇率刚创下近几年顶峰回落，此时换成人民币，待未来再用升值后的人民币换回港币，既有可能赚到汇差，又可以直接用于国内物业装修、改造，可谓一举多得！

日前，证监会发布的“地产新五条”表示，将“恢复中国地产/涉房H股上市公司再融资”，无疑给当前低迷的中国地产及银行机构打了一剂强心针，是对人民币走强及金融市场进一步开放的强烈信号。而放眼海外市场，强大如黑石集团都因刚才说到的美元加息影响已经发生了因流动性危机导致了“挤兑”，以至于公司正着手出售物业以应对“暴雷”。与招商房托同在港股的泓富产业信托，本也有融资临近最后期限，但至今仍未有新融资方案流出，都说明了现在市场的艰难。预计本次招商房托的“完美”融资方案肯定少不了大股东招商蛇口背后的斡旋。这是央企地产公司确定性之强的体现，可以预见未来这类有“央/国企”背景如招商房托将成港股房托市场稳定发展的基石。

市场是敏锐而公平的，受融资方案利好刺激，截止12月19日，招商房托“近一星期”、“近一个月”的涨幅均排在港股房托前列。

二、各种不确定性均已落地，招商局商业房托明年进一步发展提升是大概率事件。

招商房托三季度末时，物业出租率就已经比上半年封控/管控时高出一个点了。如今防疫政策大幅修改，商场经营者信心将明显恢复。

11月28日，连通招商房托蛇口5大物业与深圳最繁华宝安区的地铁12号线（宝南线）终于通车。在交通便捷度提升后，蛇口5大物业的商业潜力也将增加。料明年出租率回升是大概率事件！

今年上半年，受减租影响，物业收入大幅下降3640万元，是造成可分派收入同比下滑的主要原因（因今年是承诺分派制，招商房托实际分派率不受影响）。

而现在市场已经放开，预计明年减租事件也必然不会再发生。

至于大家一直关心的汇兑方面，其实汇兑损益不太影响运营收益及实际现金流，从而对房托的分派率影响不大，只会对净利润产生影响。

11月份，美国CPI同增7.1%，是近一年来的最低值。通胀超预期的回落让美联储看到了曙光，12月份加息降速变得顺理成章。后续为了预防明年可能出现的衰退风险，放缓加息是必然趋势。随着美元迅速见顶回落，兑人民币汇率也已经来到了7以内。最重要的是招商房托此次以人民币进行再融资，已经将风险全部释放，汇兑亏损也留在了2022年，预料可以轻装上阵，在疫情之后的2023年放手一搏。

三、招商房托明年存在“必然”的并购预期。

我在今年3月份写的【看了招商局商业房托年报，教主认为其年内资产注入的概率为99.99%】中，就曾精准预测招商房托年内的收购物业计划。

目前招商房托的资产负债率约35%，低于50%的红线，完全还可以收购1-2个物业。按照我此前的推断，上海招商局大厦、上海招商局广场，这两个是可能性最大的标的！

招商房托董事局主席黄均隆曾表示“收购标的回报率要与已有物业回报率相若”。

但在招商蛇口2021年报中，上海两个物业的出租率可能还达不到收购的标准。

潜在并购物业资本化率是否达标、出租率是否能给招商房托带来与之匹配的回报，以及并购的融资成本，是影响招商房托会否购买资产的关键因素。

招商房托背靠大股东招商蛇口的“双百战略”（即到2025年，拥有100个购物中心，营收达百亿元），少不了项目来源。即使短期不选择收购，背靠招商蛇口的优势将使招商房托未来在项目的选择上也要比其他房托更灵活。

在有承诺分派的保护下，截止12月19日，招商房托持有者今年的收益率可达12.33%。

尽管分派承诺今年后就不再有效，但考虑到本次成功融资带来的利好，明年同时段融资利息支出将低于今年下半年，加上招商房托物业出租率/租金价格有望继续提升，明年招商局商业房托可实现分派率仍有望达到7%。加之港交所明年极有可能推出“港币-人民币双柜台模式”，以及港股通全面开放房托市场交易，将带来全方位提升港股流动性的效应。预计比国内REITs回报率更高，估值却更低的港股房托，估值提升的空间非常大！