房地美首席经济学家称:美住房抵押贷款降0.75%难促购房热情

全美住房负担能力创有史以来最低

12月14日报道,据《今日美国》(USATODAY)12月8日消息,经历了一年来美国房价走势的“过山车”后,美国人买房趋向开始保守。近期,尽管美国抵押贷款利率连续第四周下降,潜在买家仍不愿为购房融资。


截至12月2日的一周,抵押贷款申请比前一周降低了2%。美国人购买房屋申请贷款的规模创下2021年 1月以来的最低水平。


与此同时,美国最大抵押贷款巨头之一——房地美公司的最新数据显示,截至12月8日,全美30年期固定抵押贷款的平均利率下降至6.33%。固定利率抵押贷款比一年前平均3.1%,上升了一倍还多。


近几年在疫情时期创下的房地产繁荣,加上几十年的高通胀和不稳定的抵押贷款利率,迫使美国潜在的购房者和房主只能保持观望。


房地美公司首席经济学家萨姆·哈特(Sam Khater)表示:“抵押贷款利率连续第四周下降,原因是人们越来越担心经济增长乏力。尽管近期利率下降幅度很大,但购房者的情绪仍然很低,购房需求对利率稍微降低没有重大积极反应。”



抵押贷款利率降低为何无法点燃美国人买房热情

10月下旬,30年期固定利率抵押贷款的平均利率突破7%。但专家表示,有迹象表明通胀正在降温,美联储可能会放松其激进的加息,预示着美国的抵押贷款利率可能已经达到顶峰。


截至2022年12月8日,美国的30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.33%,低于上周的6.49%。而一年前的这个时候,30年期固定利率抵押贷款的平均利率仅仅为3.1%。


15年的固定利率也在降低。15年期固定利率抵押贷款的平均利率为5.67%,低于上周的5.76%。一年前,15年期固定利率抵押贷款的平均利率为2.38%。


美国抵押贷款银行家协会(mortgage Bankers Association)主席兼首席执行官鲍勃·布罗克斯米特(Bob Broeksmit)表示:“尽管美国抵押贷款利率从10月份开始持续下降,但潜在购房者仍继续推迟购房决定,即使房价持平或下跌。而上周购房申请的平均贷款规模是近两年来的最低水平,这也表明房价正在逐步降温。”

抵押贷款利率如何影响美国人房屋购买力?

美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)高级经济学家兼房地产研究主任纳迪亚·埃文盖洛(Nadia Evangelou)认为,目前,普通的美国家庭无法购买中等价位的住房,因为房价的增长超过了美国人的收入增长。


然而,她表示,随着抵押贷款利率接近6%,过去四周,住房负担能力上升了约8%。


她表示:“如果通胀继续放缓,2023年抵押贷款利率可能会稳定在6%左右。如果抵押贷款利率降到了6%,那么许多购房者将更能负担得起住房。而在这种情况下,美国很多普通家庭的收入将比购买中等价位住房所需的月供多1000美元左右。随着更多的买家重返市场,住房市场可能会在新年伊始出现转机。”

选固定利率好还是选浮动利率好?

需要问的问题是,究竟是什么原因阻碍了购房者进入市场的脚步?


Bright MLS公司首席经济学家Lisa Sturtevant表示,简言之,对经济衰退和高抵押贷款利率的担忧让购房者们停了下来。许多人已经被完全排除在市场之外,利率的小幅下降不会产生任何影响。


另外,住房的可负担性仍然是市场的一大制约因素。在过去三年中,全国房价上涨了40%以上。


Lisa Sturtevant表示:“2019年,一个家庭需要大约52000美元的收入才能有资格购买中等价位的住房,他们的月付款大约为1220美元。而购房者现在需要近10万美元的收入才能获得中等价位的住房,而典型的每月付款已经飙升至2200美元以上。”


房利美公司首席经济学家Khater表示,即使利率下降,房价下跌,但随着我们进入今年最后一个月,经济不确定性仍将限制购房者的需求。

住房市场发生了什么?

根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据,10月份,房屋销售连续第五个月下滑。美国四个地区中有三个地区的交易量环比下降,四个地区的所有交易量均同比下降。


美国地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示:“10月对购房者来说是一个艰难的月份,因为他们面临着20年来的高抵押贷款利率。尤其是西部地区,受到了高利率和昂贵房价的双重影响。只有中西部地区勉强获得了收益。”


截至10月底,美国住房总库存为122万套,与9月和一年前(123万套)相比下降了0.8%。以目前的销售速度计算,未售出库存为330万套,高于2021 9月的3.1个月和10月的2.4个月的平均销售速度。


劳伦斯.云补充道:“库存水平仍然紧张,这就是为什么一些待售房屋仍然收到多个报价。10月份,有24%的房屋收到了高于要价的价格。相反,在市场上放置超过120天的房屋价格平均下降了15.8。”


房价还在上涨吗?

尽管房价逐年保持高位,但其增长速度与去年不同。


2021年10月,全国所有住房类型的现有房价中值比上年上涨了13%,而2022年10月,房价同比仅上涨6.6%。


10月份所有住房类型的现房价格中位数为379100美元,较2021 10月(355700美元)上涨6.6%,因为所有地区的价格都有所上涨。这标志着连续128个月的同比增长,是有记录以来最长的连续增长。

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更新时间:2024-08-27

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