作者：kangins

自11月来，伴随着地产“三支箭”的射出，房地产行业迎来了政策底的绝对拐点。三个政策中，从纾困金额的角度上看，“第一支箭”的纾困力度最大而且金额堪称历史之最。据已披露的银行信息统计，目前累计意向授信额度接近3.5万亿，直逼08年四万亿。要知道，08年四万亿是面向所有行业的纾困，而这一次3.5万亿仅仅是面向房地产行业这一个之前被持续打压行业的定向纾困，并且这还是一个月内的授信额度，预计随着其它股份制银行尤其是城商行的跟进，相信打超过4万亿的授信是迟早的事情。

01 3.5万亿授信的盛宴

据笔者不完全统计，截止至12月12日，包括工农交建中邮储六大行、股份制银行、地方城商行在内，目前已有22家银行公开披露与房企签署意向授信协议：

暖见如贵客，一到便繁华。

对于此前陷入流动性困境的房地产企业来说，这突如其来的巨额授信犹如久旱逢甘霖他乡遇故知般的欣喜。那问题来了！这3.5万亿的授信是否可以直接使用？要回答这个问题，首先要明白两个问题：1、什么是授信？2、与贷款融资有啥区别？

授信与意向性、战略性协议金额均属于银行对客户单方而作出的风险额度承诺。银行授予客户一定的授信额度后，客户房企在使用前需要申请，银行会根据房企的申请并且依据具体项目的资金需求、回款预期及还款能力、是否提供充足的担保等因素进行综合考虑后才会考虑实际放款。因此，授信≠贷款。

02 3.5万亿：受困房企的幻象

首先，该盛宴仅仅是一盘前开胃菜而不是主菜。3.5万亿的“授信”盛宴，只是银行单方面作出的额度表示，房地产企业能否实际获得银行融资，以及获得多大力度的银行融资，还存在不确实性。毕竟银行内部除了要履行严格的信贷审批流程外，还要结合房企自身的实力、项目资金需求、担保等增信情况来综合进行风险评估，如何实现“口惠实至”，真正纾困房企的流动性资金困局，还需要银行实实在在地推进政策的落地。

其次，这3.5万亿的“巨额盛宴”，显然不是雨露均沾。全国性的央企如保利、国企及混合所有制企业、地方性国企如建发、经营稳健的民营房企如龙湖占据了这场盛宴的绝大部分。

具体来看，万科显然是最受欢迎的房企，一方面得益于自身稳健的经营风格且自身之前又是民营房企龙头，再加持现在第一大股东是国企的身份，可以说集结了万千宠爱于一身，仅在第一轮6家国有大行的授信中就超过了3000亿，加上后面全国股份制银行和部分城商行，从授信的角度看，无疑是弹药最充足的。此外，还可以从另一个角度来看，作为民营企业中的规模龙头碧桂园，稳健不逊色于万科的龙湖，即使同一个银行做授信，其额度通常也小于引入国企背景股东的万科。

对于真正需要纾困的出险房企，除了极个别如旭辉获得少量地方性城商银行的授信外，几乎在六大国有银行和股份制大行中非常罕见。而且旭辉还是相对出险企业中经营比较稳健的，而对于本次房地产流动性危机的爆发源头恒大，以及TOP5另一家暴雷房企融创而言，几乎没有任何银行表示。而这也是非常符合银行一贯的作风：从来只喜欢锦上添花，而不喜欢雪中送炭。

最后，对于优质房企来说，授信的意义不大。原因有二：一是本身并不缺流动性，二是原先的授信都还没有用完。

我们来看一下这场盛宴的主角：万科。12月13日，万科公告，决定对决定对“21万科01”债券行使发行人赎回选择权，对赎回登记日登记在册的“21万科01”债券全部赎回。

图源：上市公告

图源：上市公告

根据公告，本期债券赎回登记日为2023年1月20日，赎回数量为1900万张，共19亿元，赎回价格为103.38元/张(含当期利息，且当期利息含税)。赎回债券享有2022年1月22日至2023年1月21日期间的利息，票面年利率为3.38%。赎回完成后，“21万科01”将在深圳证券交易所摘牌。

对于万科而言很显然其并不缺钱。另外，很多企业的原先的授信额度还剩大部分，追加新的授信额度显然作用就弱很多。

我们再来看一下未使用完原先授信房企的统计情况：

上述是根据公开信息整理的部分房企未用授信额度，一般而言，这种属于商业机密，但是在房地产行业流动性危机的情况下，公布相关情况可以稳定投资者对企业的信心，因此据有披露的企业数据来看，未用授信就已经接近万亿，像龙湖这种大家喜欢给而原先授信又还没有用完的企业来说，新增大额授信的意义就不会很大。此外，授信要转化为实际贷款，一般对于房企而言还需要增加新增项目投入，而新增项目往往还需要自有配套资金和增信措施进来，因为对于老项目而言，一般资信好的企业均有银行贷款进来了，再扩大风险敞口的可能性不高。

03 写在最后

地产“三支箭”（贷款融资、债券融资、股权融资）射出后，第一支箭的规模和力度最大，但是效果如何有待商榷，原因就如上面所分析一样，大多属于“口惠阶段”，甚至有部分银行为了趁热度刷一波存在感，也跟风给那些已经授信额度“超载”的企业增加新的授信。另外，即便是授信额度不错的房企比如碧桂园，也无法有效缓解流动性紧张的局面，这点可以从12月11日碧桂园服务（6098.HK）公告将通过摩根大通以每股21.33元/股配售2.37亿股卖股套现来变现支援主业，虽然碧桂园事后公告否认将向股东借款的事实，但是从配售的时机上，显然无法自圆其说。

解铃还须系铃人。笔者认为，引起本轮房地产行业流动困境始于宇宙之首房企恒大的暴雷引发的产业链上、下游的信用危机进而引发其它同样高规模高杠杆扩张的房企相继暴雷（如融创），进而进一步深化危机，如何有效纾困困难房企，给困难房企进行纾困可能有助于加速这一问题的解决。

相比第三支箭“股权融资”来说，显然后者对房企的吸引力更强，而且本身能够上市的房企已经属于房企中的佼佼者，通过股权融资的放开来引进资金对存量项目进行纾困，即不用背负还款压力，又可以有效引入外部力量完善公司治理，一举两得。跟第三支箭类似，第四箭“内保外贷”同样对房企进行有效纾困意义巨大，因为外企与内企还不一样，国内企业暴雷了，银行等金融机构清收还要考虑多方面，比如社会稳定、保交房等，外企就不一样了，如果借款逾期了，不管三七二十一，直接就动手干，就像恒大香港的土地被橡树资本强行变现亏本变现一样，在行情低点若出现大规模的强制处置，会使得大量的优质土地落入外国资本手中，而这将不利于整个社会的利益。

综上，不管怎样，银行主动授予房企总额3.5万亿的授信额度，仍具有重要的意义。但是也希望银行在后续授信的落地中，可以加速授信额度的落地。否则，对于房企而言，就像水中月亮，看到捞不到；对于银行而言，口惠而实不至的情况则要避免，从实际助力房地产行业转入正轨。