房地产：三支箭和三座山（作者：张岱云）

忽如一夜春风来，地产喜接三支箭。

房地产三支箭

第一支箭，银行信贷支持。

央行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等方式，鼓励金融机构支持企业。短短二天，几家国有银行为房企提供综合授信额度超过一万亿。

第二支箭，债券融资帮扶。

万科、金地、龙湖、美的、新城等纷纷推出债券融资计划，总额度超过千亿。

第三支箭，股权融资松绑。

上市房企股权融资被暂停12年后解禁，资本市场可为房企提供并购融资的平台，通过股权置换等方式，帮助濒临破产、希望退出的民营房企进行并购重组，以此提高房地产市场的抗风险能力，推进房地产行业加速整合。

房地产政策暖风频吹，地产股如久旱逢雨，地产债绝处逢生。但这些政策主要还是体现在缓解房企流动性风险、保交房、防范系统性违约风险等方面，“房住不炒”的总基调并没有变。房价能否撑得住，房地产市场能否重回高光时刻？至少需要面对三个问题，三个问题犹如三座山。

问题一：需不需买？

我们看几个数据：

1、城市化率：已达70%以上，与发达国家的80%相比，提升的空间不大了；

2、人口结构：生育主力人群占比相较10年前下降超20%，生育意愿还在下降；

3、自住房比例：2020年达到73%，高于发达国家60%的水平。

从以上数据可见，现在及未来买房的必要性和迫切性与二十年前、十年前相比不能同日而语。几个人口持续导入的核心城市，房价可能还会有较强的支撑。

问题二：愿不愿买？

再来看几个数据：

1、我国一线城市“房价收入比”全部位居世界前列；

2、北上广深市中心租金回报率不到1.9%，低于纽约的4.6%、伦敦的3.2%、东京的2.8%；

3、北上广深居民抵押贷款是其收入的280%以上，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。

“买房=高回报无风险投资”的逻辑一旦被打破，买房意愿大大降低；通过房价持续上涨来弥补租金低回报的部分房产投资人，开始考虑套现。

问题三：敢不敢买？

这跟经济形势、个人与家庭收入稳定与否，还有对工作、收入预期是否乐观高度相关。相关数据还不支持经济短期向好的预期。因此，以往习惯于超前一点、超过现实经济能力的买房决策和行为，现在变得更加谨慎。

因此，这三支箭不能也不是帮助房地产行业再创辉煌，而是给行业止血，帮扶一些基本面较好但遇到流动性问题的房地产企业。三五年房价翻一番、个人闭着眼睛买房炒房暴富的时代过去了。

（温馨提示：本文中个人观点仅供参考，不构成投资建议，亦不作为投资决策依据。）