瞩目！监管发声扩大公募REITs试点范围 新品接连上报，还有5只要扩募

首批公募REITs落地至今，热度持续不减。12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会发表致辞，并对基础设施REITs自2020年4月试点启动以来的各项工作给予肯定，强调后续将进一步扩大REITs试点范围。回顾试点启动至今，公募REITs不仅表现亮眼，也展现出强劲的吸金能力，在此背景下，已有5只产品申请扩募，并已获监管反馈。在业内人士看来，自落地试点以来，公募REITs的相关法律框架、制度体系，以及投资价值也相继得到检验，整体来看，这类产品的未来发展前景广阔。

加速“上新”扩容

12月8日，首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会举办，视线再次聚焦公募REITs。论坛上，李超发表致辞表示，2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。上述所言再次提振REITs市场的信心。

值得一提的是，仅一天前，公募REITs的项目审批也有了新动态。据上交所网站显示，嘉实京东仓储物流REIT在上交所递交申请材料后的状态更新为“已受理”，若成功获批，其将成为继中金普洛斯仓储物流REIT以及红土创新盐田港仓储物流REIT后的第三只投资仓储物流领域的公募REITs。

此外，北京商报记者还注意到，华夏基金华润有巢租赁住房REIT也将于12月9日在上交所上市，届时，公募REITs的上市“队伍”将再迎扩容。据同花顺iFinD数据显示，截至当前，已有22只公募REITs成功上市。

总体来看，今年下半年以来，公募REITs的发行上市明显提速。据同花顺iFinD显示，截至12月7日，今年以来共有11只REITs上市，其中下半年来已有包括中金安徽交控高速公路REIT、华夏合肥高新创新产业园REIT、华夏北京保租房REIT等在内的共计10只公募REITs陆续上市。从上述产品名称不难看出，公募REITs在加速扩容的同时也扩展到更多基础设施领域。

华林证券资管部落董事总经理贾志认为，“目前的公募REITs涉及了园区、高速、公共设施等领域，相信今后会有更多领域可以覆盖，在优势领域中也会有更多优质标的被挖掘。公募REITs开局良好，后续会有更大的空间”。

而李超也在前述致辞中提到，证监会将推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。

存量产品扩募在即

新品相继上线，存量产品表现又如何？据李超披露，截至2022年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。

从市场表现来看，同花顺iFinD数据显示，截至三季度末，在数据可取得的20只公募REITs中，有17只产品的基金份额超过5亿份。其中，中金普洛斯仓储物流REIT的基金份额高达15亿份，领先其余产品。此外，在11月成立的华泰紫金江苏交控高速公路REIT、华夏基金华润有巢租赁住房REIT、中金安徽交控高速公路REIT的最新份额也分别为4亿份、5亿份、10亿份。若从最新业绩来看，截至12月8日，在22只已上市的公募REITs中，有8只产品今年以来的收益率为正，其中鹏华深圳能源清洁能源REIT的年内收益率高达39.65%，暂居首位。

在REITs市场发展持续向好的背景下，不少产品也选择扩募“升级”。据沪深两所官网显示，12月7日，首批公募REITs中的华安张江光大园REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT的扩募申请已步入问询或反馈阶段。

对于申请扩募的原因，博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄在接受北京商报记者采访时表示，扩募不仅可以扩大基金规模，拓展多元化资产管理布局，还可以优化资产组合，提升产业园细分赛道的竞争力，并助力市场建设，完善基础设施公募REITs运行机制。同时，这也是落实政策要求，推动基础设施公募REITs健康发展所为。刘玄预计，本次扩募后，博时招商蛇口产业园REIT的管理规模将有所提升。

而同样申请旗下公募REITs产品扩募的中金基金也认为，中金普洛斯仓储物流REIT新基础设施项目的购入，是对基金已持有基础设施资产覆盖区域的补充，可以有效分散该基金基础设施资产地域风险，有利于拓展该基金持有的仓储物流园区辐射范围，形成全国网络化布局，使该基金在获取稳定现金流同时兼具成长性。

针对首批产品纷纷扩募的情况，上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇认为，从海外经验来看，REITs市场的规模扩张最终是要依靠“老产品”扩募，而不是新产品上市。因为优质管理人是稀缺资源，而让优质管理人不断扩张规模才能提高行业效率。

将成为优化资产配置的重要选择

从下一步的发展部署来看，李超强调，证监会将以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路，重点做好包括保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应；完善市场体系，推进多层次市场体系建设；强化事中事后监管，促进市场平稳运行；完善法规制度，夯实市场长远发展基础；发挥各方合力，推动市场持续健康发展等五方面工作。

在中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平看来，公募REITs具有强制分红、抗通胀以及底层资产权属清晰，现金流持续稳定等优势。就底层资产而言，保租房、产业园区等均是国家政策鼓励的方向，现金流稳定性均较好。随着底层资产种类的稳步、有序扩展，以及公募REITs扩容和上新，REITs将成为投资者优化资产配置的重要选择。

正如杨海平所说，据同花顺iFinD数据显示，截至12月8日，年内共有12只公募REITs产品分红，分红总额达18.1亿元。其中，平安广州交投广河高速公路REIT的年内分红总额达3.79亿元，领先其余产品。整体来看，在前述12只产品中，共有6只公募REITs的年内分红总额超过1亿元。

另据中诚信国际在近日发布的研报内容显示，2021年6月21日至9月30日，REITs综合指数累计收益达26.8%，表现优于同期中债综合财富指数（涨幅6.5%）和沪深300（跌幅25.2%）；但二级市场价格波动也相对较高，指数年化波动率达13.6%，最大回撤达17.1%，均高于中债综合财富指数。

贾志也建议，个人投资者在场内投资交易REITs时，应加深对REITs产品的项目标的的了解，立足长期投资。此外，可以参与一些中长期的趋势交易，尽可能避免频繁交易。

展望未来，李超提到，证监会将总结试点经验，借鉴境外成熟市场实践，在《公司法》《证券法》框架下，研究推动专门立法，系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排。同时，将加强与相关部门沟通，进一步明确REITs税收征管细则。并推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。