楼市政策底快明牌了，“情绪底”还要多久？

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仅仅两天之内，就有世茂股份、大名城、新湖中宝等上市房企，宣布了定增再融资的消息。

此前，证监会刚表示，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策。

因为停顿多年，这些政策的重启，被业内解读为：

史诗级利好。

而如果要用一句话来形容房地产行业在过去一个月面临的待遇，那就是：

刚推出ICU，嘴里立刻被塞满了人参燕窝。

此前，交易商协会已表示支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；而银行给各大房企的授信，一下子怼了一万多个亿。

从信贷融资到债券融资，再到上市融资，困扰房企很长一段时间的“钱不够”问题，这下被梳理清楚了。

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所有这些归纳起来，只有一句话：楼市政策底快亮出底牌了。

所谓政策底，是顶层允许一个行业能“坏”到的最差程度。可以解读为，从这一刻开始，接下去都是好消息了。

对地产业来说，11月的这些信号是不得不来的。

此前公布的11月经济数据显示：11月份制造业采购经理指数（PMI）为48.0%，比上月下降1.2个百分点，创下今年5月以来的新低；

生产经营活动预期指数为48.9%，为2020年3月以来首次降至50%以下；

今年1—10月份，全国规模以上工业企业实现利润总额69768.2亿元，同比下降3.0%。

全家日子都很严峻，大哥你怎么还能再躺着？

当然，从实际情况看，政策底要完全明牌，可能还需要更明确的信号。比如，全国那么多重要城市，限购还没有完全放开。比如，二手交易还不能满二不唯一。

但说当下是处于接近底部的阶段，是大概率事件。

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政策底一旦能够得到确认，至少说明两件事：

第一，距离市场底不远了；第二，距离市场底还要一段时间。

历史经验表明，这个时间，大多在5-6个月之间。因为“政策底”之后，通常还有一个“情绪底”，就是明明购买环境越来越友好了，但情绪还沉浸在上一个糟糕的市场里。

“市场底”有一个重要指标，那就是销售要上去，这也是现在房地产行业要解决的最大问题。

数据显示，今年1-11月份，前100房企实现全口径销售金额64169亿元，同比减少45.1%；11月份前100房企实现全口径销售金额6038亿元，环比上升3.7%，同比减少24.5%。

最近的一次验证，是在2014年。

2014年9月30日，以放松限贷为标志的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。

到了2015年4月，也就是在政策全面宽松6个月后，销售面积增速由负转正，当月增速7%，并于2016年4月飙升至44.1%。

再上一次，是2008年的全球金融危机。

2008年10月27日，央行出台新政，贷款利率下限下调为0.7倍，首付比例下调为20%。2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励普通商品住房消费。

5个月后，也就是2009年3月，商品房销售面积增速开始转正。

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如果这个推论成立，那么本轮市场底，有望出现在明年二季度或三季度。

换句话说，对明年年中的楼市，可以稍微乐观一点。

我身边的一些二手房东，已经开始“押注”这个预期了，比如阿涛。

阿涛在某小区有一套约90㎡的二手房，房龄十余年。半年前开始挂牌，历经三轮降价，目前基本处于无人看房的境地。

前两天，有中介给他打电话回访，他果断回答：不卖了。

“理由很简单，我这个户型小区里大概挂了10几套，我了解了一下，我的挂牌价应该是其中最低的。既然我的房子都没人看，那就是至暗时刻。”

类型的情况阿涛在2015年前后碰到过，当时他父母有一套老破小在卖，同样无人问津。

结果到了年中，看房的人一下子都冒了出来。最后，还加了一点价卖掉。

05不过，即便本轮房地产的政策底明了了，市场底也如期到来，像“阿涛们”盼望的短时间重回火爆，恐怕难度很大。

首先，虽然类似景象在这块土地上已经上演过不止一次，但这次可以说是最惨烈的。

很多房企遭遇了史无前例的困境，让它们恢复活力，把行业理顺是首要任务。

事实上，从去年十月起，房地产相关信贷就开始持续放松，可是一年多过去了，并没看到景气程度的回升。这次加大用药量，就能药到病除？

才推出ICU，就想进KTV？难啊！

其次，疫情消散不去，给整体经济走势带来更多不可测因素。

近期高盛的报告，就预测了明年可能放开的几个关键节点。不仅具体节点无法判断，且即便放开，对经济是否有新的冲击也未可知。

最后，现在中国面临的楼市环境也和之前几次有很大不同，归纳起来就是：房子多了，钱少了。

以杭州为例，2015-2021年，杭州的新房销售加起来，总量超过120万套。

和5、6年前相比，现在很多家庭，都能拿得出至少一到两套“还不错”的房子，然后还着每个月三四万的按揭。

许多人缺的，只是一套“更好的房子”。

再换句话说，如果你手里的房子并没有一项气质，符合目前市场的主流需求，那么对不起，市场底来不来和你关系不大。

至于钱，反正快到年底了，大家可以算一下自己今年的收入，或者在朋友圈做个小调查，看看是增长的多，还是缩水的多。

更何况，一旦市场底到来，既可能意味着新一轮周期的开启，也可能是回光返照。

日本1990年代的地产泡沫，也是努力反弹过几次，才彻底破灭的。