看来对房地产又在吹暖风了，刚刚在资金端恢复房企的融资，现在在购买端舆论上也有意无意传播购房的好处了，这不，今日一则“4万首付购房20年后增值千万”的新闻上热搜了。

具体情况是这样的，新闻中的主人公是香港的一位女士，20年前购买了一套80平米的房子，房价2万/平米，房子的总价是160万，因为是和政府共摊产权，所以她担负其中的80万，当时的首付比例仅仅5%，所以她的首付仅仅4万，贷款方面，政府还补贴了15万。

过去20年香港房价一路上涨，现在这套房子的价格已经接近千万，房子如果卖掉的话，除去给政府的一部分，该女士还能获得400多万，从现在来看这是一笔十分划算的投资。

这个事情告诉我们什么道理呢？在资产价格的长期牛市行情中，加杠杆简直就是造富机！

1、杠杆适用于长期的牛市

在几年以前，那些财经大V在网上大肆宣扬负债加杠杆的好处，比如吴某波，当时他的网络影响力很大，他给出的论断就是富人之所以富裕是因为负债多、敢于加杠杆，而穷人之所以穷是因为不愿意借钱，当时很多人对这句话深信不疑，毕竟他还以中国富豪榜上的几位房地产人士作为成功案例来论证。

但是现在已经看不到这种论调了，这是因为已经被事实推翻了，吴某波的观点是在特定情况下成立的，一旦前提条件改变，还继续加杠杆，那就是找死了！其实这个道理很简单，加杠杆能够致富的根本原因在于你的标的是处于牛市当中，尤其是处于长时间的牛市当中，而过去20年，中国最大的资产牛市就是房地产，房价全国性的房价下跌仅有2008年发生过。

房价持续上涨了20年，而买房本身就是加杠杆的，大陆的首付比例一般是20%，杠杆率就是5倍，有很多人可能连首付都是借钱凑的，所以真实的杠杆率比这更高，如果房价翻一倍，理论上不是赚了一倍，因为是5倍的杠杆，理论上是赚了5倍，如果房价涨2倍，那么理论上是赚了10倍！

这个逻辑很好理解，尤其是炒股的朋友更容易了解，如果一只股票持续上涨，中间很少回调，那么不断融资加杠杆买入，那么最后的赚钱效应是十分明显的，2014年到2015年的那波牛市很大程度上就是因为当时放开了融资，股民很容易就通过证券公司融资了，所以就不断加杠杆，更加刺激了牛市的发生。

但是最后资金接不上去了，因为随着股价的上涨，需要接盘的资金量也越来越大，当证监会开始严管资金的时候，也就发出了警示信号，最终2015年6月底崩了，当时没有及时撤出的融资炒股的股民损失是非常惨重中的，都被埋了。不仅前面赚的钱都还回去了，甚至本金都损失了，最惨的还背负了债务。

2、大陆的居民也经历过类似的财富增长

对于香港这名女子的经历，是很多香港居民的经历，只要当时买了房，最后财富都是大增值的，大陆的老百姓很多也经历过，尤其是2015年那波行情更是令人心动，大陆的房地产牛市也走牛了20年，是中国所有资产中牛市时间最长的。

唯有2008年和2022年这两年才存在全国性的房价下跌，2008年那波受到金融危机影响 ，但是随着4万亿投资的实施，房地产很快触底反弹，又狠狠涨了一波，2010年开始出台“房地产国十条”，楼市调控达到高峰，从这开始，全国房价快速上涨的趋势被遏制了，唯有一线城市等少部分城市在上涨。

到了2014年和2015年，房地产甚至变成了库存高企的一个行业，去库存成为了楼市的新政策，于是在金融层面各种放水，降低首付、降低利率、降低房贷门槛、降低购房门槛，这大大刺激了购房的热情，新的一波房地产牛市又起来了，而且这波行情涨幅还特别大，一线城市的居民感受是最深的。

当时深圳不少地方还是可以首付贷的，这个杠杆就很大了，深圳在那波行情中涨幅是巨大的，起码一倍起步吧。上海也涨了不少，10年前我刚参加工作的时候就在上海浦东张江，当时唐镇保利的房子才一万七，现在这里的房价已经涨到了七八万了，价格已经是当时的4倍，房子增值了510万。但是100平米的房子，170万的总价，34万首付就可以买到，现在房子的价格就增值到七八百万了，这个收益率得有多高啊！

除去一线城市这种房价涨得特别猛的城市，全国其他地区的房价在过去的十年中涨幅应该也在1倍左右，相当部分城市的涨幅应该还不止这个数。这对当时及早买房的居民来说，这波财富增值就是抓住了。

3、这种长牛的趋势还存在吗？

过去是镜子，但是未来不会简单重复过去的经历，这也是为什么财经大V吴某波现在已经不再提倡负债加杠杆的原因了，毕竟许家印这个负债2万亿的男人，在今年都已经焦头烂额了，公司负债高企，资金链断裂，房子卖不出去，各地的项目一度停工，差点成为了烂尾楼。债务重组方案迟迟拿不出来。

以前许家印是加杠杆的榜样，负债从2010年的800亿增加到2021年的2万亿，杠杆直接拉满了，又经历了2015年的牛市，自然是志得意满，但是一旦牛市的基础不再的时候，高杠杆就是毁灭财富的毒药。

大家可以想一想，如果房价跌一半呢？从100万跌到50万，损失也是按照杠杆倍数放大的，1997年亚洲金融风暴之后，香港的居民从百万富翁变成了“负翁”，就是因为房价下跌导致房子的价值已经跌破了银行的贷款金额，变成了负资产，有人就跳楼了。

在2017年的高峰时期在环北京线购买房子的那波人，现在也挺难熬的，因为房子价格跌了很多，虽然北京市区的房子价格稳中有涨，但是环北京线的房价却因为北京严格的户籍制度而无人接盘，最终房价崩了。

最近房地产政策有变，银行以及股市都已经恢复了对房企的融资，现在舆论上也开始放风买房就赚钱的新闻，但是2015年那样的楼市行情不会再有了，这就好比中国的经济增速再也不会有2位数的增长了，那已经成为历史了，现在的房地产会开始回暖，2023年对刚需来说是一个不错的时间点。全国房价普涨成为历史，部分城市才会稳住有涨将成为新常态。