破13万套，西安二手房涨跌榜出炉！曾经万人摇盘最高均价7万+/㎡

二手房的高速流通会挤压新房需求，西安11.19新政二手房无疑成为了最大赢家。

根据新政，落户就能买1套，不落户6个月社保可买1套限购区二手房。

其目的有两个：一是降低购入门槛，促进二手房流通，尤其是刺激了刚需的“新西安人”群体；二是通过二手房置换出来改善需求，拉动本地人换新房，刺激新房市场。

疫情和品牌房企频频暴雷的影响下，观望氛围浓郁，但新政后，手里有了房票，刺激了需求，是否能激活西安二手房？

根据诸葛找房二手房数据显示，目前西安二手房挂牌量达到136487套，二手房挂牌量从9万多直接冲破13万大关。

如上图所示，西安二手房挂牌均价在1.7万/㎡左右，根据最新的70城房价，西安10月二手房环比下降0.2%，继9月之后，10月新房、二手房房价均微跌！

同时，即便挂牌量突破了13万大关，但二手房新上房源呈上千增长，可见新政之后不少房东抛售房源。

新政之后，查看11月25日到12月1日数据，涨价和降价房源有增长趋势，不过降价房源增幅比较大，在12月1日突破了2000套。

成交方面，根据西安市住建局发布的数据，12月2日公布了11月分西安二手房网签数据来看，11月份住宅网签备案面积46.93万平方米（4758套），环比增长11.02%，同比增长15.73%。

新政后西安二手房成交量上涨，虽然价格环比下跌，但网签面积及套数环比仍出现上涨，在限购松绑的政策之下，可见西安二手房市场处在恢复期中，且住宅是成交主力。

那么到底是真流通还是“僵尸房”？还要看流通性和成交数据。

在二手房市场中，成交分化明显，拥有良好教育资源的学区房备受追捧，流通性高，但有一些20年以上房龄老的“老破小”去化周期长，甚至成为了“僵尸房”。

主要原因是像碑林、新城、未央等老城区，分布着大量的老家属院，基本没有电梯，房龄决定了居住品质，所以一般大家会优先考虑同区域下新房或者次新房。

接下来我们来看看，那些备受追捧的万人摇号盘，二手房市场表现如何。

自实施新房摇号政策以来，西安楼市共诞生了17次“万人摇”，2020年仅紫薇东进1盘，去年最为“疯狂”，10个月之内诞生13个万人摇项目，2022年出现的3个万人摇项目中，华润置地·未来城市以0.6%的综合中签率成为西安楼市最难摇楼盘！

据房博士统计，西安这17次（11盘）万人摇，除山水美树、紫薇华发CID中央首府、金地玖峯汇外，其余项目在二手房市场已经可见“身影”！

在二手房市场，区域+房企品牌+优质学区，是核心竞争力，比如综合优势突出的天地源·丹轩坊，挂牌均价52431元/㎡，最高挂牌价达到7.2万/㎡！

数据来源：贝壳找房、诸葛找房

我们以90天为一个统计周期，可以看出，在二手房市场成交最可观的是保利天悦，整盘挂牌均价25999元/㎡，90天成交房源数量达到43套，最高挂牌价72548元./㎡，是保利天悦的二期房源。

数据来源：贝壳找房

成交量次之的是中国铁建万科翡翠国际，二手房整体挂牌均价在23696元/㎡，90天成交量是15套，产品比较偏改善。

可以看出，高新、曲江仍是二手房市场的“香饽饽”，成交量高的也主要集中在这两个区域，区域内的楼盘地段优越，加上优质的教育资源加持，成为大家目前买房优先考虑的区域。

相比之下，紫薇东进、高科麓湾国际社区、天地源 ·丹轩坊成交数据比较弱，停留在个位数。

主要原因在于，紫薇前段时间负面缠身，城市界面比较久；高科麓湾近期推售三期新房，均价在1.39万/㎡左右，新房分流客户比较多，加上二手房倒挂，同样的楼盘大家显然会优先选择价格更低的新房。

天地源 ·丹轩坊本身整盘的挂牌均价比较高，购入的门槛高，但产品是总高31层的高层，并不是改善高层，以最小的面积89.27㎡计算，两室房源总价也要在415-430万/套之间，同样的价格在别的区域可以购买一套改善大平层或者洋房了。

整体来看，曾经新房市场的“香饽饽”转入二手房市场后，分化明显，即使是万人摇号盘，也早过了那个闭眼摇的时代，终将要接受二手房市场的考验，买房人会越来越理性购买，观望情绪仍没有消退。

先从大环境来看，不管是11.19新政，还是之前的“带押过户”都是在刺激二手房交易，放低限购门槛，只有成交量上去了，有效化解挤压的二手房库存，那么二手房楼市的堵点就有望打通。目前政策无论是对市场，还是购房用户都是利好的。

但同时，从政策到市场显现速度并没有那么快，对于地段好的次新房短时间内是个不错的机会，整体市场还是要看最终的成交数据做判断。

一定程度上拉升了购房者的信心，尤其对于“新西安人”来说，手里有了房票，就会有挤压出更多的置业需求。

至于当下是不是买入二手房的好时机？该买还是卖，恐怕得因人、因需而异，虽然二手房连续出现微跌，但整体价格坚挺，趋于稳定，年底一些房东急于用钱可能会降价抛售，首套刚需似有捡漏机会。

但对于二套置换的人群来说，面临着二套的高首付，西安并未实行“商转公”……并没有真金白银的让利，不见得他们会买单。