融资救得了楼市吗？政府主管，合理规划，才是房地产困局的出路

一、依靠卖地维持地方财政收入不是长久之计

由于房地产开发项目的发展，涉及到各级地方财政，和经济发展。

之前一直运行的模式是：地方政府用出让土地获取的资金，改善城镇基础设施建设，加快城市发展。

由于人口组成，供求关系，经济环境等等因素的重大改变。

这样的：政府卖地，房产商建楼，老百姓买单的模式，越来越曝露出极大的弊端！

由于地方政府都有经济发展的任务，为实现财政收入增加，发展工业等经济是一方面，卖地使得城市面积被无休止地扩大，只要有钱就卖。或缺乏实际的和长远的规划。

前期由于大量人口涌入城市，房地产市场可谓炙手可热，有房不愁卖，买房不愁长。

问题是：如果一直这样毫无规划，毫无节制地盖下去，地总有卖光的时候，房子总有过剩的时候，房价一直炒，已经到了普通人根本买不起的时候。

大大小小的城市周边三五十公里的范围内都盖起了成群成片的住宅楼，烂尾，空置。

现在是开发商没钱继续建了，居民没钱买了，整个一困局。

二、救开发商救的了吗？这个包袱太大了！

当前房地产的困局不只是开发商，还牵扯到地方政府，金融等等行业。尤其是事关千家万户的住宅权益。

前不久，央行、银保监发布了“金融16条”。

目的主要有两个方面：一是加速推进房企发债规模，大幅增加银行信贷端融资；二是推进“保交楼”建设，确保购房者利益，稳定市场情绪。

应该说，这个初衷是很好的。

但偏重于救房企。而对于购房者，潜在购房人的负担，并没有多大改变。

比如：延期还房贷，不还得还吗？

而受此政策支持，11月23日以来，多家国有大行与多家房企签署了战略合作协议。一个来月的时间，全国各地房地产增加的融资金额已经接近了两万亿。

这对于，深陷困境的房地产业无意识一针强心剂。

但接下来的问题是：即便是受益于此，有些烂尾楼建好了，钱又花光了，这个楼能保证卖出去吗？

房企花掉这些钱，不能变现的话，是不是负债更多？

更大的问题是：全国房企体量太大，专业的用词叫“资金缺口太大”。

这些钱只是杯水薪。

就比如说这样倾全国规模的融资，不过两万亿左右，仅仅是够用来还恒大一家公司的欠款。

想用这区区两万亿的补充，来带动，甚至扭转房地产的困局，有点想当然吧？

普人都能算明白的帐，经济学家们算算。

问题来了：接下来怎么办？还这样搞下去吗？

三、政府主管，科学规划是大势所趋

2000年，我国的城市化率为36%， 2021年年末，中国常住人口城镇化率为64.72%。目前，我国人口总数为14亿。

简单乘法就知道：近二十年的时间，城镇人口增加了三分之一，约为4.5亿人。

算这么个数字，一方面是证明：住房在一定时期内，是进城居民的刚需，抛开购买力的问题，人们需要住房。

问题是这部分人大多数从低级别的地方流入城市的，以流城学生，打工族，生意人为主。

由于传统商业受到电商的碾压，疫情等等因素的影响，按照目前这绝大部分人的经济状况，是没有购买力的，或者即便是借贷购房也不堪负重，多少人生活艰难。

这样事关数亿人居住生活、生存的的事情，还不是大事吗？

不应该将其列为政府工作项目吗？

城市的发展，不只是城区规模的盲目扩大，人口数量的增加来衡量的，

人民幸福，生活质量提高才是吧？

四、假如政府主管，房地产开发商何去何从？

这里建议：将现有的私人，集体，国企附属，合资房地产企业逐步，全部收归国有，地方政府成立：住房建设机构，全面接管当地住宅建设，使其成为政府行为。

推行：居民住宅公租和私有并存的管理模式：无房居民全部使用公租房，不允许购买个人私有住房。

公租房推行之后，还允许有超标房买卖，你有钱买大别墅，随便你，前提是：退出公租房。

已有房居民超标部分，按照合理价格收归国有，个人有条的可以购买使用权，没能力购买的实行产权变更为共有产权房。

将房产商建设的居民楼全部收归国有，与银行，住户核算后，将债权债务转为政府与银行之间的责权关系。

折价部分抵消开发商的贷款，资不抵债的自动破产清算。

有条件的开发商仍然可以从事除住宅之外的：比如商用，宾馆酒店，旅游，娱乐文化等公共服务类非居住房产的建设和开发交易。

这样做的结果，可能会暂时增加了地方政府的负担，减少了财政收入，但保障了居民住宅需求，为无数人卸下了沉重的购房压力，提高了居民的幸福指数。

完全任由住房商品化，任其涨跌，炒作，无度发展，风险巨大。

看看当下，不论开发商还是个人： 套牢，赔钱，破产者已经比比皆是，

说有房地产业有崩盘的可能，不是危言耸听吧。

日本就曾有因房地无度炒作，最终产价格归零，零交易的惨痛教训。

真的等到那样局面的出现，比起上述治理改变建设、所有制模式带来的阵痛，或会让无数人更无法承受吧？

住房是商品不假，但因其特殊性，事关亿万人的利益，不能任由其完全按照商品流通的模式来运作。

对有房者来说： 住房不出售就没有价值，居住才是其使用价值，一直有权力居住的话，房价涨跌，所有制形式都无所谓吧？尤其目前，指望炒房发财已经不现实了。

只是要从根本上改变这样的局面，需要科学规划，还任重道远。

本文拙见，目的是希望：国泰民安，祖国强大。