利率降至3.2%，招行抵押欲抢夺千万内中长期市场

本文写于2022年11月，保鲜期三个月，适用地上海。

要点引用：

招行方案比较适合利润可观，长期用款的老板们。实测中，存货周转率低且利润率高的老板更喜欢招行中长期等本方案，利率3.2%。招行的先息方案较新，“人好房好”的老板更容易申请成功。利率在中长期1000万内具备局部优势，但中短期由于广某行降息至2.6%，招行方案被挤到第二梯队。

四季度发生重大变化，随着交某行3.25%三年期先息后本、广某行2.6%十年期每年循环的出现，原先T0级宇宙大行的抵押地位被撼动。招行3季度利率下行至最低3.45%，但仍觉得火候不到，继续下探至3.2%。

（本文供专业参考，非个案推荐，融资须谨慎）

先直接说对方案分析的结果：

方案适合：

1. 降息减压，3年内不想还本的老板，必须满足招行好人好房。

2. 投产置业，希望做中长期方案的老板。

3. 贷款总额控制1000万以内的老板。

4. 想要500万以内二押的老板。按揭必须超1年半。

5. 想要轻流水要求的老板。

6.想要方便，快速拿款的老板。

方案框架：

【利率分析】：整体优+

一押：优，最低利率3.2%，击穿交某与宇宙行，跃升综合低息第3，暂列中期方案低息第一。

二押：优+，利率3.55~3.9%，甩第二名0.5%。

这利率降晚了。2022年已快收官，许多拿到市场份额的银行甚至开始升息。且这里是最低3.2%，需要支行留名额，评分较低的老板可能拿到3.45~3.75%。

中长期利率具备竞争优势，中短期被广某行（2.6%）超越。

【还款模式】：整体优

3年合同20年等额本息还款法：优，虽然理论上每3年有一次抽贷风险，但本方案作为老牌中长期方案，等额本息还款法只要不是恶意逾期，抽贷概率较小。据统计2015年至今未发生不合理的规模抽贷事件。

3年先息方案：良，仅限好人好房，即房产20年内外环内或抢手盘，人征信一定要好。

【限额分析】：整体一般

一押：一般，一押1000万着实有点低。目前已有40%的市场方案能突破1000万。

二押：一般，二押上限500万。有消息称本季度会尝试1000万。但他行成熟方案最高已经能做到2000万。

【成数政策】：一般

有备用房能做到7成，没有6成。他行高成数方案可综合授信8.5~13成。

【征信要求】：较严

大数据最完善也是最严格的方案之一。一些不在征信上显示的不良信息也会被纳入考察。

【年龄政策】：一般

主贷人不超过65岁，权利人不超过70岁。他行方案主贷人最高70岁，权利人最高80岁，极限情况下权利人年龄不限。

【房龄政策】：优

最高接受40年房龄，要求价值超过300万。抵押物为唯一住房的，房龄不得超过30年。

【证件要求】：良

产证、营业执照原则上都要满1年。部分有进件条件的区支行可以做真实经营的双6（产证、营业执照满6个月）。

【流水政策】：优

700万内轻流水要求。上季度还须最低0.3被覆盖贷款总额。

【其他优势】：非标可以协商。速度快。

综上，招行方案比较适合利润可观，长期用款的老板们。实测中，存货周转率低且利润率高的老板们更喜欢招行这种中长期等额本息方案。招行先息方案较新，所以更接纳“人好房好”的老板，选择的老板也较少。

存货周转率高、利润高的老板对招行的态度是一半一半的，稳健的老板觉得这个模式能早点还本，预防经营冲动；激进的老板觉得等额本息20年资金使用率较低，第一年就要拿出7.03%左右的本利和，比市场上先息后本3.25~4.2%还款压力将近高了100%，少还的这部分月供钱能赚更多的钱。

此外存货周转率低、利润率低的老板们还是建议走其他银行先息后本3~5年不循环不归本的模式。降低现金流压力的同时寻找更好的经营出路。

注意：同一银行不同支行不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素，会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小智实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。