楼市政策底终于来了！新形势下，买房逻辑该变了

#我想对你说#更多精彩内容尽请关注西瓜说房公众号！

1、今年的经济：不及预期

今年的经济大环境，可能是近十年来最糟糕的一年。

年初俄乌战争阴霾笼罩，之后“妖镍”引领的大宗商品物价上涨，美元升值，欧洲能源危机进而引发经济危机，让我们的进出口一再陷入低迷。

疫情反复，奥密克戎传播速度之快，年头让上海静默数月，年底又让北京“居家”，更有数不清受疫情拖累的中小线城市。

经济形势不明朗的时候，大家更愿意储蓄，而不是消费，消费持续不振。

而房地产市场受到重创，从2020年就开始了，“三道红线”、贷款集中度成为悬在开发商头上的达摩克利斯之剑，房地产开发占重要比例的固定资产投资，在今年一直呈现同比下降的趋势。

出口、消费以及投资，拉动经济的“三驾马车”都不振，年初5.5%的GDP增长率怕是很难达到了。

2

投资二线城市更安全？

在这种经济形势下，很多人买房换房的想法发生了转变。

前几天，我们的一个委托人A先生放弃了在北京换房的想法。

作为纯投资需求，他将资产分散在重庆、武汉、成都以及北京等地。

之前打算将回龙观的房产卖掉，然后置换成一套更优质的新房，因为最近不少新房一二手价格倒挂，买到就是赚到，这个置换决定可以说是非常睿智的。

然而，随着年底资金的紧张，他反而选择了在武汉买入一套房子用作投资，放弃了原先的计划。

理由也很简单，就是武汉那边房子总价要比北京便宜很多，而且无论是首付，还是贷款利率都更低。

这对于他来说资金压力小，而且可以留更多的资金在手里，这样也安心。

然而，这个表面看似安全的决策 ，实则存在很大的风险，他可能错过了一次非常好的机会。

3

央行降准

释放更多的流动性

11月25日，央行再次降准，降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。

降准，意味着金融机构缴存在央行的存款更少，它可以向社会释放更多的流动性。

业内预计将释放长期资金约5000亿元，政策层面延续宽信用的信号意义非常明显。

这次降准发生在“金融16条”之后，对于房地产市场的意义就不一般了。

释放的货币，必然有一部分将注入房地产领域，这将给开发商以及全行业带来生机。

11月28日，证监会再发大招，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

层层利好，市场信心迅速恢复中。

可以说无论是开发商，还是房地产市场，政策底终于来了，楼市最黑暗的时刻已经过去了！

4

流动性增强=房价上涨？

现在的情形与2020年初的美国有着相似之处，同样是经济形势不好，同样是通过降准、降息来释放流动性。

2020年4月份以来，美国M2快速增长，连续13个月同比增长率超过18%；全美房价存在几个月的滞后性。

从2021年初开始快速增长，一直到现在，依然保持着两位数的同比增长率。

图：美国M2与房价增长率变化趋势

同样，也与2008年的情形似曾相识。

也是经济增长不振，为了刺激国内经济，国家投放了四万亿。

2009年，M2月度同比增长超过了25%，创历史最高记录，房价也迎来了快速上涨的时期。

而现在。

叠加上国家对于房地产市场的支持，不仅是金融16条，还有各地不断宽松的调控政策，减少首付比例、降低贷款利率、以及各种购房补贴等等，将“因城施策”发挥到极致。

“救市”的脚步越来越急切，房地产的复苏指日可待了。

相比于那些被疫情打击的实体经济，房产投资依然是最稳妥的投资方式。

这个时间节点，无疑是最佳的投资时机。

5

全国房产投资建议

回到A先生的例子上来，这个时候投资买房没错，但是选择了武汉而放弃了北京，放弃更高杠杆，他这些操作却错了。

面对这样的经济形势，房产投资该如何操作呢？

西瓜姐有几条中肯的建议给大家。

1）房产依然是收益最稳妥的投资方式

疫情三年，不少实体经济都已经濒临崩溃，很多人虽然还在苦苦坚持，但是很难盈利；

而互联网、教培等行业荣光不再，很多人光荣“毕业”了；

而投资股市、债市不亏钱，就已经算是不错了。

而北京、上海这样的城市，过去一年房价依然在上涨；

从历史长周期来看，投资一线城市的房产，一直有着很高的收益率。

2）城市分化：北京、上海仍然是最具投资价值的城市

近日出版的《中国统计年鉴2022》披露了各省市的工资水平，北京年平均工资19.47万元，位居榜首；

排名第二的是上海19.18万元；

而最后一位的河南，人均年工资只有7.49万元，北京是其2.6倍，正是说明了北京和上海的吸引力大，对人口的吸引力决定了这里的房子永远不愁卖。

而反观部分二、三线城市，供给量大，而需求相对不足，这样的结果就是房价一直处于下跌状态。

3）增加负债，提高杠杆

经济形势不好的时候，国家更多的是实行宽松的货币政策和财政政策，最后的结果就是货币超发。

二季度以来M2同比增长速度明显提高了。

图：M2总量及增速变化

货币超发的趋势已经很明显。

在这种情况下，适当增加负债才是明智的，因为你借的钱未来价值将会越来越低。

4）新盘：价格倒挂，更优质

无论是杭州，还是现在的北京，由于新房是政府定价，在房住不炒的政策方针下，其价格与周边的二手房价格形成倒挂。

坐标北京，这两年商品房供应增多，而二手房价格上涨。

为了控制房价，防止“地王”“楼王”的出现，在新房定价上面已经脱离了市场的实际水平。

像中建玖合府，周边的丰和园价格在14万元/平米，而这个新盘只卖11.7万元/平米；

同样还有丽泽的北京瑞府，这样的项目开盘即秒光，也是情理之中。

对于这样的新盘，买到即赚到！

5）二手房：年底“捡笋“进行时

越是年底，越是大家“钱紧”之时，越是投资的最佳时机。

因为业主急于出售自己的房子以变现，加上市场上大部人都打算年后再出手，供给与需求在短时间内出现失衡，所以会有不少房子大幅降价以促成交。

尤其是现在疫情反复，大家买房的热度降到冰点，这个时候，我们更应该逆势而行，当其他人都在观望之时，就是我们出手的最佳时机。