碧桂园是如何成为世界最大的房地产开发商的？

#头条创作挑战赛#北京的房企在创新之路上狂飙突进之时，南方经济重镇广州迎来华南五虎的时代。

这五家房企分别为雅居乐（1985）、碧桂园（1992）、珠江投资（1993）、富力（1994）、恒大（1996），在未来的发展道路上，他们同路不同命。

无论是销售收入还是开发规模，碧桂园都是中国一哥。而中国一哥，必然也是世界一哥；中国房地产的TOP10，大致等同于世界房地产的TOP10。

美国前总统特朗普是房地产开发商，但是他在碧桂园面前，如九牛一毛。

中国的房地产开发商，排得上号的有上百个，排不上号的多如牛毛。怎么就碧桂园坐上了头把交椅了呢。我认为有以下几个原因：

<1>薄利多销

生意规模想做到最大，各行各业都是靠薄利多销。

世界零售巨头沃尔玛，一个做超市生意的，营业收入在世界第一的位置上好多年。靠的就是天天平价，虽然在中国有点水土不服，但是在欧美可是横着走。

还有火出天际的拼多多：几年功夫，平台人气就超越20岁的前辈京东，热度直逼万能的淘宝；靠的不就是9块9啥都能买吗。

从这方面看，房地产也没什么不同。

碧桂园从入行开始，就在城市边缘拿最便宜的地、卖最便宜的房子。为了让购房者感觉项目价值不菲，包装得非常高大上，又建会所、又建酒店，美其名曰给你一个五星级的家。

买房者哪有那么多心思，毕竟酒店、会所确实是有的，虽然不一定去消费，但业主的面子确实给足了。因为便宜，早年碧桂园开发的项目，一直在热销，很快就赚得盆满钵满。

<2>大规模开发

碧桂园的第一个项目，顺德碧桂园，占地超过5000亩，内部有别墅组团、花园洋房组团、高层组团。项目就像一个小城镇，医院、邮局、公交、学校、餐厅等生活配套，应有尽有。

该项目从1992年动工，一直到2012年才全部建成，足足21年。

第二个项目广州碧桂园，占地800亩；第三个项目华南碧桂园，占地2000亩，开发周期也超过了10年。

开发几百户的小项目，所有的审批流程要走一遍；开发几千户、乃至上万户的超大项目，流程也不用多走。而且规模越大，越容易获得政府的支持，企业的运营成本更低，最终产生规模效应。

从长周期看，最近三十年，房地产市场整体是稳步上升的。大规模开发等于坐着不动，就能获得土地价值持续上涨的发展红利。

从短周期看，每隔几年，房地产市场都会出现局部波动起伏，这是房地产开发的最大风险。市场火热时，企业容易高价拿地；一旦市场变冷，房子不好卖，必然损失惨重。

大规模开发的项目，像周期十年以上的，相当于手里有地、心里不慌。市场好就多卖、市场不好就控制一下销售节奏，自如应对房地产的周期变化。

<3>高周转和高激励

房地产开发，如同跑马圈地。

在市场的上升周期，跑的够快、圈的地够多、卖的够快，就能让收益最大化。赚钱的速度与开发的速度成正比。

碧桂园的高周转，业内闻名。

关于它的段子很多。什么一张图纸走遍天下，什么一夜之间改完施工图，什么拿地以后四个月开盘、五个月售罄、六个月资金回正。

总而言之一个字，就是“快”。

既然想让马儿跑得快，就得让马儿多吃草。碧桂园深知此道理，于是同步推出高周转的配套制度：高激励。

如果区域负责人和项目负责人，能够按照集团的高周转指标完成任务，其相关负责人可以获得超千万乃至上亿的收入。

这个业界称为“合伙人”制度的同心共享计划，从2014年底，碧桂园开始推行。2015年、2016年，此计划在碧桂园的大量项目上得以实施。

重赏之下，必有勇夫。

上述措施激发了各区域公司买地和销售的热情。在房地产狂飙突进的2016年-2018年，碧桂园的销售业绩连年翻倍；一举超越万科、恒大，登顶世界第一。

<4>同行衬托

赚大钱除了能力之外，确实也需要运气，这个运气就是主要竞争对手帮衬。

咱们先看21世纪的第一个十年：

此间，万科一直行业老大，并在2005年，销售额达到139亿元，成为有明确记录以来，首家年销售额破百亿的房企。

2006年、2007年，房地产市场增长强劲，排名靠前的企业，年销售额纷纷迫近百亿大关，形成良好的上市环境。在此关键时刻，命运发生了转折。2007年4月，碧桂园成功在香港上市。从此，碧桂园拉近了与万科的距离。

恒大就没有那么幸运。2008年金融危机愈演愈烈，恒大上市被迫推迟一年多，差一点挂掉，直到2009年11月香港联交所上市后才彻底活过来。

第一个十年，碧桂园比恒大幸运得多。

咱们再看21世纪的第二个十年：

恒大度过第一次危机之后，开启疯狂扩张。同时启动多元化战略：

2013年，恒大冰泉问世。

2015年，恒大联合腾讯组建恒腾网络。

2018年，布局新能源汽车。

同期，万科也四面出击：

2013年，万科总裁郁亮，率领庞大的管理层团队，考察阿里巴巴和腾讯、拜访海尔和小米，拥抱移动互联网。

2014年，万科率先试水长租公寓业务，推出“泊寓”品牌。

2015年，万科联合链家共同组建“万链”，进军家居装修装饰领域。

第二个十年，万科、恒大的多元化，事后证明是缺乏战略定力，影响了房地产主航道的发展。只有碧桂园全副武装、集中火力，在高歌猛进的2016年至2018年，猛攻房地产，从此坐稳销售金额和开发规模的双料冠军宝座。