房价即将开启下跌潮？是谣言还是事实

长期以来，我国的房价都是居高不下，尽管也有唱空的声音存在，但无论是哪种声音似乎都无法阻止房价的上涨。

目前来看，房价看似已经见顶，很难再出现过去的那种猛烈上涨趋势。

那么房价真的见顶了吗，后市是继续上涨还是开始下跌，又或是维持在高位？

住房作为普通老百姓生活最基本的需求，房价的走势如何就显得尤为重要。本文就来探讨一下影响房价涨跌的基本因素所在。

金融政策的影响

每年，中央或是地方都会发布关于房市的政策，政策有虚有实，也有部分地方政策打左转向灯向右转，所以提炼真正影响房价的经济参数就会非常关键。

剖开表象看本质，我们以“钱”这个对房价起到真实影响的标准为导向，可以筛选出三个重要的政策可调控参数：基准利率，准备金率，货币供应量。

什么是基准利率呢？

当今时代，无论企业抑或个人，都不可能将大量存款以现金形式存放家中，而是选择存入银行等金融机构。

银行承诺予以存款人对应的利息，那么这个利息钱银行从哪得来呢——放贷。银行以更高的利率贷款给需要的人或企业，靠其中的利率差实现盈利。

所有银行的贷款利率都不尽相同，这里就需要央行根据经济情况，制定一个基准的利率作为市场上金融机构的参考。这个利率即基准利率，可以简单理解为存贷款利率。

基准利率是如何影响房市的？

首先要知道，影响房价的最终因素还是供需关系。从资金的角度来看，所谓的需求即房地产市场中流动资金的存量。

基准利率下调，意味着银行存款和贷款的利息都将下降，一方面贷款门槛会降低，另一方面人们的存款意愿也会降低。

市场中流动资金多了，而无论是出于投资亦或者置换的考虑，购房需求都会增加，再加上政府对于土地供应的严格控制，最终导致供需失衡，房价上涨。

再说说准备金率。

银行吸收储户存款后，必然是要通过放贷的手段维持盈利的，这样才有能力向储户支付利息。

于是一个问题就产生了，假定银行吸收了一百亿的存款，其中多少可以用于放贷呢？

要知道，对于银行这样庞大的金融机构来说，几乎每时每刻都有人存款和取款，若是将全部资金用于放贷，储户取款时无法兑现，银行则会信誉破产。

这就要求银行在获得存款的时候，按照一定比例上交央行，剩下的部分才能放贷出去，这个比例即我们说的准备金率。

而用于放贷出去的钱一部分又会作为存款放在金融机构，并且每贷出去一笔钱，都要上交一次准备金，直至不能再产生贷款。

也就是说，准备金率影响贷款的派生能力，准备金率越高，派生贷款能力越差。

无论是基准利率抑或准备金率，最终影响都会指向货币供应量M2。

货币供应量的增加，本意是流入各行各业，让所有领域都得到滋养。但由于资本的贪婪，事实上资本会偏向流入预期收益更高的领域，房市就是这么一个绝佳的选择。

大量资本流入房市，导致供需关系不对等从而引发房价暴涨，房价暴涨会吸引更多资金涌入，大量投机者的入场进一步抬高的房价的上涨。

另一方面，房子的居住属性决定了它是所有人的生活必需品，暴涨的房价很容易引发普通老百姓的恐慌情绪，致使其争相入场抢购。

在资本、投机者、普通百姓的共同推动下，房价就像被安装了火箭加速器，一路高歌猛进。

土地政策的影响

长期以来，在“控制大城市人口，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”的指导思想下，土地供给向三四线城市倾斜，大城市的住宅土地供给被牢牢控制，这就导致了人地分离，土地供需错配的情况。

除了土地供需错配，另一个方面，国有土地有偿使用的制度也是房价上涨的推手之一。

改革开放之初，中国实行土地公有制，即城市土地归国家所有、农村土地归集体所有，同时宪法也规定土地不允许被买卖，于是政府制定了土地所有权和使用权分离的制度。

土地使用权可以被出让，并且为了保证土地出让的公开透明，2002年开始采取了拍卖的方式。

随着房地产市场的不断开发，其中蕴含的巨量利益吸引了大量资本家的关注，每每有土地拍卖会举行，各路房产开发商就如同闻到血腥味的鲨鱼，这就导致土地使用权的成交价被不断抬高，而多余的成本最终必然转嫁到购房者身上。

人口迁移的影响

根据对美国、日本等发达国家的研究，我们发现人口迁移分为两个阶段：

第一阶段，人口从农村向城市迁移，该阶段中，经济正在快速增长，产业以加工贸易中低端制造业和资源性产业为主；

第二阶段，以大都市圈化为主，人口从农村和三四线城市向核心城市及其卫星城市集中，这与大都市圈的教育、医疗等公共资源更富集有很大关系。

我国目前就处于大都市圈化这样一个阶段。

伴随大量人口的迁入，住房的需求大幅度提升，同时，大量劳动力的迁入带来了大量的生产资本，当地的经济也会蓬勃发展，经济水平飞速发展。

于是，一方面是对住房的海量需求，一方面是拥有购房能力的人群数量快速扩张，两相叠加之下，房价自然水涨船高。

综合来看，房价能否上涨一是取决于百姓的支付能力，只有人们口袋里有钱了，才会考虑购房这个选项。

二是看经济形势如何。绝大多数人都没能力全款购房，只能选择按揭贷款的方式购买，一旦经济形势不好，人们对自身后续还款能力产生怀疑，也不会选择打肿脸充胖子去强行购房。

当了解房价涨跌的内在逻辑后，那么判断未来房价究竟会走出一个怎样的行情，心里也就有了大概的判断力。