银行，终于动真格了

一夜之间，一大波利好突然杀到，看得我虎躯一震。

首先，即将降准！

昨天（11月23日），召开的“国务院常务会议”宣布：适时运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

甚至还在昨晚的新闻联播中大屏幕中明文显示：

老粉都知道，我先前在直播中多次强调，年底前还会有一次降准降息机会，没想到这么快就来了。

按照惯例，当国常会宣布之后，最多1周，央行就会兑现。

也就是说，最快这周末，最慢下周，央行就会宣布降准。

其次，画风突变，银行排队掏钱救市。

早在金融16条出台之后的一个星期，先后就有龙湖、新城、美的置业、福星股份、中南建设等5家房企递交了融资申请，申请融资规模已经超过560亿。

但是昨天，又一堆房企排队领钱：

中国银行、交通银行各自向万科授信不超过1000亿元融资额度；

交通银行向美的授信不超过200亿融资；

农行分别与中海、华润、万科、龙湖、金地等签署战略合作协议...

银行如此密集地持币救场，很显然是更高层面的授意：救市，要再提速。

政策到了、钱也到了，很快“药效”就会渗透到市场，一场行情大反转，也值得期待。

我先前也在文章和直播中多次强调，此刻对于很多有需求的人来说，现在毋庸置疑是买房门槛最低的时候。

根据不完全统计，全国已有115个城市首付比例降为20%，像成都、西安、福州、重庆等这些重点城市利率也是近8年来最低。

我相信，你所在的城市应该也已经有很多的政策性优惠，但我一直强调投资房产要有全国思维。

比起关心你所在的城市，我更建议你先看看全国当前的楼市政策，或许其他更有价值的城市已经出现了机会。

其实我也明白，目前市场信心还在修复，不管我说什么，总有那些悲观的人跳出来：

劝人投资，天打雷劈；劝人买房，千刀万剐。

你永远叫不醒一个装睡的人，这就是典型的追涨杀跌心理。

我说这些话、分析这些政策，只是为了那些真正有需求的人能够抓准周期，把买房的成本降低。

关于最近的市场动态，以及朋友们关心的楼市问题，我有几点小的想法希望和大家分享一下。

1.房地产税迟早出台，或许不会降房价，但却会加剧“置换潮”。

对于楼市而言，房地产税就是一把悬在脑门上的刀，想知道啥时候来，又害怕它乱来。

前段时间，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，当中提到：

“支持深圳在全国税制改革中先行先试。”

这也基本肯定了，深圳房地产税试点估计就在不远的将来。

当然，去年我就在直播中说过，房地产税只是一种税制，不是洪水猛兽。

长期来看，房地产税到底有哪些影响？

一方面，肯定会是短期利空，引起短暂性恐慌而带动房价的波动；

另一方面，房东缴的税大概率还是会转嫁给租客和买家，对于城市核心位置的房子来说，反而会部分推高房价和租金。

最重要的是，房地产税一旦出台，手上有多套房的人会优化房产配置，引发一轮轰轰烈烈的“置换潮”：

为了减少税费的缴纳，把多套房置换成少数优质房子；而老破小和远郊房等就会成为抛售对象，价格也会出现下降。

想要优化房产的朋友，现在就需要尽早准备。

当然，房地产税目前还处在酝酿阶段，比较敏感的部分我也不方便在文章中多说。

2.有些房子，已经卖不掉了。

前面已经说了，房地产税一旦出台，就会加剧市场上的“置换潮”。

其实，目前已经能够看出一些端倪了：

大家可以去二手平台上搜索一下，不少城市的二手房挂牌都已经爆仓。

广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等十余个城市的挂牌量已经超过10万套。

而这当中首当其冲的就是一些老破小、远郊房和硬伤房，只能一降再降。

楼市下行期，是买方市场，挑三拣四很正常。

对于卖方来说，手上品质差的房子还是要舍得大幅降价才抛得掉。

关于置换的朋友，千万记得先卖后买，毕竟卖了才有资金淘笋。

另外，也别忘了，要想房子卖得快，多给中介赚外快。

你多给个几千，中介忙前忙后帮你多卖个几万，这波算起来还是划算的。

总结来说，有些真的有硬伤的房子，抓紧卖了吧，要不然真的砸手上了。

3.别轻易买安居房、人才房等保障性住房。

不管什么城市，能买正经商品住宅，就别买安居房、经济适用房、人才房、共有产权房等保障性住房。

说白了，这些房子真的只是用来保障居住的，没有什么金融属性，对产权和限售要求非常严格。

就拿深圳最近推出一口气推出的4422套人才房来说，完全拿到产权需要10年之久。

换个角度来想，你买入保障房的这笔钱，需要套在房子里10年。

老年人或者真正收入微薄的人倒是无可厚非，但是对于年轻人来说，一旦收入增加，一旦结婚生小孩，就会有更高的改善需求。

到那时想置换，却发现你的钱被套安居房十年，而大行情已经过了1-2波，再想置换就难上加难。

对了，别忘了，安居房贷款同样算名额，以后要想在深圳买房，必须5成首付以上。

当然，如果你自住躺平就当我没说，但是增值和改善，这种房子显然潜力不足。

所以年轻人，千万别把自己的第一桶金套在安居房中。

4.一二线很好，但这些城市今年先别买。

深广还在回调，心理能够接受短期没有涨幅，就可以在年底之前进场淘笋了，尤其是关注核心区低于指导价的二手房。

北京房价比较平稳，是优质板块趁机上车的好机会。上海二手挂牌量很大，很多好房子也被压价了，想要买房的记得多挑一挑，但是窗口期只到明年上半年。

不少二线城市目前虽然价格还在回调，但是基本面还不错，比较看好苏州、武汉、成都、合肥、西安、重庆等。

另外对于南京和杭州来说，城市基本面不错，目前行情不太平稳，可以再观望观望，不必着急入手。

5.现在有点钱却不敢买房，未来会后悔买不起房。

买房的压力都是自己给自己的，只要你能确保不断供，那就趁着今年上车。

买房最大的便宜就是：行情变冷，看上的房子便宜了，首付降了、月供低了。

别被总利息和总还款额吓到，能搞定月供才是底线。

现在想买却不敢买，等涨起来了却去追涨杀跌，这就是人性的弱点，也是大多数普通人成为韭菜的原因。

买房并不是赌博，但却一定要有超前思维。

过去二十年，房价涨了十几倍，买了房的和没买房的，圈层已经不一样了。

楼市一大遗憾就是：现在有钱不敢买，未来有钱也买不来。

6.今年买房贷款，是未来5年最划算的时候。

上面已经提到，全国目前已经有115个城市首付比例降为20%，像成都、西安、福州、重庆等这些重点城市利率也是过去8年来最低。

但是，这样的低利率时代，很可能即将过去。

最近朋友圈的中介都在转这张图：

2022年11月17日，央行发布，LPR最高下浮20基点的政策，截止2022年底。

这也意味着，首套利率4.1时代或即将过去！

根据央行9月29日出台的政策，部分行情不佳的城市可以将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。

这意味着，今年之后，这样的利率优惠，可能就要再等下个周期了。

低利率贷款的窗口期已经收紧，未来买房贷款的成本，今年之后将会增加。

7.学区房不会消失，但用完学位的“老破小”，请赶紧置换。

大学区、教师轮岗、随即派位等各种方法，只会一定程度影响学区房的价格，却没办法杜绝学区房。

很简单的一个道理，生源和学校品牌是互相吸引的。

这也是你为什么愿意花几百万让孩子去读北上广的老牌名校，也不愿回老家的村小的原因。

越是有钱人、越是高知分子，越重视后代的教育，也就更愿意为学区买单。

学区房虽然不会消失，但是用完学区的“老破小”请尽快转手。

这是单纯从房屋品质来说，学位已经用了，自住也不是最好的选择，赶紧置换离场。

想卖的，要抓紧。

有些学区老破小，现在转手还能收割一笔，而有些老破小，随着年限的增加，甚至转手时连银行贷款都做不了。

想买的，为了教育无可厚非，但是想炒作学区房暴涨，这两年还是死了这条心吧。

8.没有救不起的楼市，只有还没出的手段，接下来到年后，将是不少城市的转折点。

金融16条只是一个开始，银行资金已经跟上，年前年后将会是这波行情的重要转折点。

而且，我预感，不少城市都会在赶在年前出台更猛的刺激政策。

可以预料，明年的行情一定会比今年火热不少。