先说整体观点:
观点1:政策的底部到了;
观点2:市场的底部远未到来;
观点3:企业根据这个政策扩大投资,难度很大;
观点4:16条政策优惠不覆盖已经暴雷违约债务崩盘的民企;
观点5:信托的困境不会改变;
观点6:地产还将继续探底,回暖的点在经济的转折点,和疫情的彻底放开。
解读:放宽银行开发贷款。但是有前提:保证债权安全,资金封闭运作。
本条利好:本土国企地产,央企地产,外来国企地产(福建国企地产 建发,象屿,珠海华发)。
本条对于已经暴雷,违约,债务崩盘的房企,和没有暴雷的高周转房企,没有帮助。
原因:①暴雷违约崩盘的开发商信用崩盘,无法提供集团担保和实际控制人签字,信贷风险责任终身制,银行渠道堵死。
②民企借款开发贷款,目的就是置换出土地款,民企的土地款也是借款来的。如果项目资金封闭管理,开发贷款,不能置换出土地借款,就无法归还土地前融贷款,不可能同时一个项目存在前融土地贷款和开发贷款。不置换,那就土地款,民企开发商完全拿自己自有资金去拿地。
③开发贷款一直是个鸡肋,符合银行条件的开发商,国企央企优质民企,不缺钱,甚至不着急借款。但是想借钱的民企资格不符合,又借不到。这次通知下来,信誉差的民企依然拿不到银行贷款。
④21年暴雷后,各地对监管资金强行过度监管,优先保证工程款保交付政治稳定需要,银行的利益也是劣后的。甚至部分城市强奸银行,先把监管户资金只能用于工程款,甚至于给小业主办了产证,无视银行的债权利益和抵押权权益,银行不仅钱收不回来了,抵押权被政府作废了,因为小产权证被闹着办出来了。
解读: 降低首付,降低利率。这个一直在这么做,从21年下半年到现在一直在松。但是目前的市场局面看,老百姓不买单。影响老百姓的买房意愿多种因素造成,这里先不赘述。
有一个问题没讲,就是对于存量房源房贷的利率,是不是可以按照最新的房贷利率来执行,从百姓的呼声来说,希望有变化,按照目前的现有体制来讲,基本不会变化。
我们的房贷利率政策,一直有个大bug,叫做老的老办法,新的新办法。如果有一天这条可以执行,那就是房贷的利率,随行就市,随时变化,利率涨就涨,利率跌就跌。这样就公平了,银行和贷款人,谁也不吃亏。
解读: 这条没啥新意,重复。
解读:允许展期一年。从政策层面给与宽限一年,这也是没办法的事情,存量的还不起的一直双方都在谈展期。
解读:这条没有什么实质意义。现在房地产债券持有人,就是要维权,拿回投资。没有发行债券的房企,和你们也无关,也不可能以前没发现在给你新发。
解读:这条不简单。新办业务融资放款实际是不可能的,隐含的意思是信托不要抽贷,保持融资稳定,可以理解为保持融资余额稳定,那就是不抽贷款,少抽贷款。
信托咋转型,我不知道。但是信托的成本,符合借款条件的不找信托,不符合借款条件(安全可控有保证)的现在大多数民营房企暴雷了,信托不敢借款。
解读: 这条很难,既然是专项借款,那不是赠款,得确保专项借款可以归还啊,否则银行和行长难道去故意送钱。实际上,本轮地产的危机,就是利润持续巨亏下,提前演变的现金流危机。简单说,烂尾的暴雷的项目,资金掏空了转走了,以郑州融创的项目为例,钱转走了,如果给他发放专项借款,拿什么还?还有恒大的项目,一模一样。
最终这个保交楼的专项借款,会有发生,但是笔数相对于烂尾项目,沧海一粟,数量占比可以忽略。
解读:同上原因,项目无法落实 还款来源,又怎么敢提供配套融资支持。
解读:当前市场困境下,叠加经济衰退大环境和疫情,目前敢于并购的都是凤毛麟角,不管是民企还是国企。当下现金为王,持币观望,守好风险护城河,依然是明智之举。
并购的时机,窗口还没有打开,一方面卖的项目持有人,还没有死心不肯壮士断腕!另一方面,买项目的大胆开发商,现在也是信心不足,收购了项目,终端卖不掉,砸手里咋办?这还不说很多转让项目有很多巨坑要去解决,干净的项目,都不敢收。
解读: 这条没啥新意,重复。烂尾项目的处置需要时间,耐心,时机,非一日而就。
解读: 这条是好的,有个明确的说法,给予买房人延续还本付息,银行也有口子执行政策,原来很多银行拒绝满足买房人的延期需求。
解读:同上,对于买房人是个好事情。
解读:对于银行业金融机构,给与宽限过渡期。也是变相放松对开发商的限制。
解读:优化并购,这个关键的难点,不在于金融机构,而在于项目本身的好坏,出让项目的出让人诉求和项目并购人的资金实力和并购诉求。一直以来,不是好的并购政策没有,而是合适的并购项目没有。一方出让人想通过并购清债翻身,一方并购人疯狂压价保障利润。
解读:关键字 自持型物业,因此无利好二房东形式的商业长租公寓。
关键字:保障性租房租赁的优惠政策,市场上这样的不多,无实际意义。
页面更新:2024-03-10
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