深圳房地产税落地？现在入手房地产是陷阱还是馅饼？

【内容提要】

财政部最新公布的《实施意见》让深圳可能开征房产税的传闻甚嚣尘上。其实，因为地方政府财源严重依赖土地财政，随着发达区域土地资源的减少，房地产税是迟早要开始征收的，只是深圳的土地资源更少，更早开始而已。

征收房地产税会加剧地区分化，让有产业支撑、人口净流入的区域的房价向上走，而三四五线城市的房产价格会下跌。

针对这样的情况，我们普通家庭，如果持有无产业支撑区域的房产，应该尽早出售，趁现在是黄金入场时机，置换成一二线城市中有产业支撑区域的房产。考虑刚需置业或者房产投资的朋友，也可趁此良机入场。但要注意做好调研，一定要选择未来有好的产业，人口净流入较多的区域购买。

10月31日，财政部公布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新，更好发挥财政职能作用。许多人对《实施意见》中“支持深圳在全国税制改革中先行先试”的条款解读为深圳可以进行房地产税改革试点了。10月28日上午，深圳市住建局发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》。《租赁参考价》覆盖了深圳全市（不含深汕合作区）4319个楼盘。其中存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个。此外，2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区也被框定了租赁价格。也有人解读这个租赁参考价就是在为房地产税开征铺路，规定好计算的基数。

其实，早在2011年，上海和重庆两市就已经率先试点征收房产税。今年3月，财政部相关负责人也明确表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。在这样的大背景下，深圳可能开征房产税的消息引起了轩然大波，街头巷尾都议论不断。大家都担心，房地产税真的会开征吗？房地产税会不会让我的房子价值暴涨还是暴跌？现在我该买房？卖房？还是观望？

房地产税一定是会开征的，只是是时间和区域的问题，早或者晚，哪些城市先开通而已。

一

为什么房地产税迟早会开征？要从我们国家长期以来形成的土地财政、土地金融说起。

1994年，分税制改革，中央占全国预算收入比重大幅提升，增强了中央政府的宏观调控能力。但是同时，地方政府手头可分配的财政资源大大减少。

1998年发生了两件大事，第一是单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化；第二是修订后的《土地管理法》开始实施，基本确立了城市政府对土地建设的垄断权力。城市土地价值开始显现。土地财政成为地方政府应对财政收入减少的最有力工具，轰轰烈烈的“土地财政”就此登场。

2001年所得税再次改革，中央财政进一步集权，拿走了企业所得税的六成。从那以后，地方政府发展经济的方式就从之前的“工业化”变成了“工业化和城市化”两手抓：一方面继续低价供应大量工业用地，招商引资；另一方面限制商住用地供给，从不断攀升的地价中赚取土地垄断收益。说白点，就是工业用地低价供应，用来发展产业，发展经济。地方的财政收入则依靠转让商住用地。商住用地虽然面积上只占出让土地的一半，但贡献了几乎所有的土地使用权转让收入。因此“土地财政”的实质是“房地产财政”。随着工业化和城市化的发展，大量新增人口涌入经济发达地区，而这些地方的住宅用地供给却不足，房价自然飞涨，带动地价飞涨，土地拍卖的天价“地王”频出。

城市化需要投入大量资金建设基础设施，“土地财政”升级为“土地金融”，成为了非常有效的融资手段。通过出让城市土地使用权，可以积累以土地为信用基础的原始资本，推动工业化和城市化快速发展。中国特有的城市土地国有制度，为政府垄断土地一级市场创造了条件，将这笔隐匿的财富变成了启动城市化的巨大资本，但这也让地方财源高度依赖土地价值，依赖房地产和房价。房价连着地价，地价连着财政，财政连着基础设施投资，于是经济增长、地方政府、银行、房地产之间就形成了“一荣俱荣，一损俱损”的复杂关系。

看到这里，你也应该明白了，为什么房地产价格不能暴跌。因为绝大部分城市的地方政府，需要高价的土地来带动经济发展，支持基础建设，支持民生保障。但是，这条路总有走到头的时候，就是土地存量不足，无货可卖的时候。房地产税是存量税，不需要新的土地土拍卖，政府就能有稳定的收入。所以土地存量不足的时候，就是全面开征房产税的时候，用房产税的收入来填补土地金融减少的收入。

我们国家还存在土地供应和人口流动相背离的问题。2006-2014年，500万人和1000万人以上的大城市城区人口增量占全国城区人口增量的近4成，但居住用地增量才占全国增量的2成。而在300万人以下尤其是100万人以下的小城市中，居住用地增量比城镇人口增量更快。另外，东西部地区的土地供应和人口流动也是相背离的。东部地区的城镇人口要比用地增速高出近10%；而西部和东北地区则反过来，建设用地指标增加得比人口快。2003年，中西部土地供给面积站全国新增供给的比重不足3成，2014年上升到了6成。2002年，中小城市建成区面积占全国的比重接近一半，2013年上升到了64%。这样一对比，大家就知道，东部地区、一线大城市，人口流入多，土地供应稀缺，错配会越来越严重，房地产税如果开征，一定是优先在这些区域开征。

所以房地产税迟早会开征，只是迟与早，在哪里征收的问题。

二

那为什么可能是深圳先开征房地产税呢？

因为深圳无地可卖了。深圳的陆地面积为1997平方公里，其中生态保护红线为482平方公里，永久基本农田为20平方公里，城镇开发边界为1190平方公里，包括了山川、河流公园、绿地等。截止到2021年，深圳的建成区面积为926.96平方公里，深圳剩余可开发的面积不足100平方公里。现在深圳拍的地，大都是调规而来，就是将非住宅用地转换性质为住宅用地后再拍卖，以解决住宅不足的问题。因此深圳就是最适合开征房产税的城市。

另外，深圳本来也是经济特区，走在改革前沿做试点，也是正常的。

三

大家估计最关心的，不是征不征税，而是房地产税开征后会带来什么影响，对我们普通人而言，到底是馅饼还是陷阱吧。

房地产税开征，目标是规范无序的、不合理的住房需求，但绝不是让房地产价格暴跌，引起房地产市场的大地震。先不说房地产目前还是我国的支柱产业，直接带动GDP的17%，间接带动25%。就说前面说到的经济增长、地方政府、银行、房地产之间的“一荣俱荣，一损俱损”的复杂关系，房价就不能暴跌了。但房地产税还是会对房地产产生很大影响。

我们设想2种情况。

第一种情况，只有部分城市率先开征房产税。我们前面也分析了，这些城市极有可能就是人口流入最多，土地供应最少的一二线城市。这些城市本来房子就供不应求，征不征税，房产价格都会持续往上走。征税虽然增加了成本，但对比房产的增值来说，就不值一提了。所以人口流入多的一二线城市即使开征房产税，也不会对房价有大的影响。

第二种情况，全国大面积开征房产税。那么很多投资房产在三四五线城市的人会发现，自己投资的房产，因为人口流动与土地供应背离的原因，房产并不能升值，甚至贬值。同时还要每年固定缴纳房产税，持有成本进一步上升，那不如早点抛售。大家都这样想，就会引起三四五线城市的抛售潮、降价潮。而这些资金回笼后，能去哪里呢？前面分析过，一二线、人口流入多的城市房产价格会持续上涨，所以这些回笼的资金极有可能流向这里，进一步推高这些区域的房价。

可以见得，无论房产税如何征收，只会加剧地区间的不平衡，并不会让大城市、人口流入多的城市房价下跌。如果你的房子是在有产业支撑、人口净流入多的区域，恭喜你！房地产税就是你的馅饼。如果你持有三四五线城市的房产，或者是人口净流出区域的房产，那房地产税就帮你挖了一个深不见底的陷阱！

四

那这样说，我们该买房还是卖房？手上已有的房产如何处理呢？

1、如果有三四五线城市房产，建议尽快出售

越是房地产税开征，无产业、无人口流入，甚至是净流出的城市或者区域的房价就越会下跌。如果你拥有这些区域的房产，建议尽快脱手，及时止损。

2、现在是买房或者进行房产结构调整的好时机

我在上一篇文章《特拉斯成任期最短英国首相，我们的资产却能趁机增值》中提过房地产投资入场的3个信号，包括宏观信号、市场周期信号和交易性信号。

现在宏观政策上，财政部、央行多次发文，减首付、减利率、减税费，降低购房门槛，超过30个城市允许“一人买房全家帮”，直系亲属可以用公积金帮忙购房；超20个城市允许“带押过户”，都是在刺激大家买房。房管所、售楼部门可罗雀，房价一降再降，投资房产的时间成本、经济成本都大幅降低，正是入市黄金期。如果你有房，但区域不够好，未来升值潜力不高，现在也正是调整自己的资产结构，重新入市的最好时机！

3、一定要买在有产业支撑的，未来人口流入多的区域

看了上面的分析你应该也发现了，大、小城市，东、西部区域，土地供应与人口流动相背离，地区间房价差距已经越拉越大。以后如果征收房地产税，区域分化将还会加剧。所以，买房一定不能乱买，买之前一定要研究，哪里的产业比较吸引人才，哪里的人口净流入多，哪里的土地供应有限等等。不仅仅研究城市，城市的范围还太大，还要研究一个一个具体的区域，甚至细到某个区、某个街道、某个楼盘方圆几公里等等。有了细致的研究和结论，才能放手买房。

在房地产可能征收的关口，你是想吃馅饼呢，还是想掉陷阱呢？你觉得买哪里的房产比较好呢？在评论区一起讨论一下吧！

*部分资料引自于兰小欢著《置身事内》及“宏说伟论”财经自媒体视频号