一南一北同时上热搜，曾经火爆的楼市为何变得这么冷？

今天在头条热榜，有两条楼市新闻辣人眼球，深圳二手房降价百万求一卖，辽宁阜新现1.7万一套“白菜房”。

一个是南方的一线城市深圳，一个是北方的辽宁小城阜新，房价下降，已经从三四线城市向一二线城市蔓延。

自从2020年暴发新冠疫情之后，国内房地产市场逐步由繁荣走向了调整周期。而对于业内人士来说，今年楼市要比2020年情况更为严峻。根据国家统计局的数据，2022年1-9月商品房销售面积是10.1万平方米，同比下滑22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

与此同时，二手房的房子成交量也是非常低迷。根据最新的数据显示，二手房挂牌量突破10万套的城市已经超过了十个。这些城市仅存量二手房要想消化掉，至少也要三年以上。显然，各地的二手房也越来越不好卖了。

房子作为商品，其实和猪肉、大葱等农产品一样，其价格高低，说到底都是由供求关系决定的，当一个商品人人都需要，而且很稀缺的时候，涨价是必然，甚至涨价还要排队购买；当这个商品生产过多，消费者的消费力度在降低的时候，如果产品的价格不下调，销量会直接暴跌。

现在房子成交量少，价格低，从需求端说求小于供，买房的少了，主要有四点原因：

第一，房子的住房需求趋于饱和。就目前的情况来看，房子经过20多年的快速发展，基本上有96%的家庭都有一套房子，有40%的家庭有两套房子，有10%的家庭有三套以上的房子，房子用来住的需求已经基本满足了。

第二，房子的投资功能已被堵住。前几年国家出台了一系列房地产调控政策，目的之一就是针对那些炒房客、炒房团，让房子真正回归到住的属性。现在这个目的已达到了，大家都知道房子现在是用来住的，不是用来炒的。当住房不炒的这个理念深入人心的时候，你就是把房子吹上天，大家也知道他是用来住的，而不是用来炒的。现在最着急的是有多套房的炒房客。

第三，有买房需求的人买不起。目前有买房需求的主要是两类人，一类人是进城工作的大学生，有的是从农村进城的，有的是从小城市到大城市的，第二类人是进城的务工人员，有农民工，也有做小生意的。这几年受到疫情反复的影响，像旅游业、餐饮业、娱乐业、大型超市、实体店，甚至互联网业都受到了很大的冲击，不少国内知名企业都宣布裁员降薪，大学毕业生和进城务工人员的收入明显减少。这样的收入，即使房价再降一半，很多人还是买不起。

第四，有改善型购房需求的人在观望。改善型购房主要是指对居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求，一般有两类，一类是居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，需要购置高品质楼盘的房子。由于人们都有买涨不买跌的心理，房子越降越不买，担心买了还会降，还是等等再说。如何释放这类人的购房意愿将是国家今后发力的重点。

以上是从需求端说的，下面再分析下供应端，从供应端来说是提供的房子有些多了，供大于求，主要有两点原因：

第一，房企为回笼资金降价促销。房地产市场的核心是资金，房企的房地产开发资金来源主要包括了定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、自筹资金等，其中预售资金约占一半。从2017年以来，由于国家实行了一系列严格的房地产调控政策，特别是2021年7月住建部等8部委联合出台文件对预售资金进行统一监管，预售资金只能用作房屋建设，不能再作为运营资金周转，使一些房地产资金出现困难，在流动性危机下，房企只能降价促销，把一大批新房推向市场。

第二，炒房客集中抛房套现。炒房客不仅仅是指个人，还包括一些大型企业。现在囤在炒房客里的房子到底有多少，没有准确的统计数据，但从前几年的火爆程度看，肯定少不了。随着房价的不断下降，特别是房产税即将出台的预期，使一些炒房客坐不住了，特别是一些极度缺钱的炒房客会选择降价抛售，也进一步加剧了房价的下跌。

近期，房地产的紧缩政策有所调整，央行降低了首套房贷款利率，各地也因城施策密集出台了放松限购、限售要求和住房购买补贴等一系列鼓励住房需求的政策，希望房地产市场能早日恢复平稳发展。