禁止拿地！“最牛房企”只能退出市场了

文 | 《地产小王子》主编 苏阳

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本就冷清的土拍市场，迎来一场“雪上加霜”。

最近，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中明确提出：

严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

此政策一出，城投平台大规模托底拿地必然受限。长远来看，会影响很多城市的土拍收入。

毕竟集中供地这两年，城投平台已经从土拍气氛组，升级成为了拿地主力军，在不少城市的土拍当中担当托底角色。有统计显示，今年市场超过四成的地块，都被城投拿下。

今后，城投平台会从土拍市场上消失吗？

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如果没有地方城投托底，很多城市的土地市场可能早就凉透了。

10月19日，南京第三批次集中供地出让，城投仍然占据大头。从拿地金额占比来看，城投独占62.4%，比国企、民企加起来的总和，还要高出一大截。

在这场土拍前，南京临门一脚还延长了14宗地块的挂牌公告。很有可能就是因为已经找好了托底的城投，结果财政部文件一出，只能临时延期。

10月10日，广州第三批集中供地，成交的15宗地，其中9宗被城投和地方国企拿走。

5月，广州今年首轮集中供地，土拍揽金367.7亿。其中有45%的比例，都是广州地铁投下的，几乎包揽了半壁江山。

尤其在非核心板块，城投托底的痕迹非常明显。

在成都，这2年前5批集中供地，有56宗地块被城投拿下，占比26.4%。

深圳第三轮集中供地，城投拿地金额占比高达56.8%。而今年第二轮时，这个数据才只有15.8%，几乎翻了两番。

在我们熟悉的杭州，我也粗略统计了一下，今年已经出让的121宗地块，城投拿到了其中的30宗地块，占比大约四分之一。

克而瑞数据显示，截至今年7月，城投类公司在22城总拿地金额近9000亿，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。

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在很多普通购房者的认知里，城投平台有本地官方背书，理论上应该会比普通民企更加安全可靠。那为什么要限制他们拿地呢？

关键问题，就在于拿地资金的来源。

只有少量财大气粗的国企城投，可以依靠自己账户上躺着的资金来拿地。但大部分还是要依靠城投债这样的融资手段。

城投债一般是用来搞城市基建的，背后往往是地方政府在兜底。

根据财新网报道，2013年，国内城投债余额为2.1万亿，到2022年5月，已经增加至13.74万亿，扩大了6倍。

城投平台无节制地拿地，相当于是地方在加杠杆。这可比居民加杠杆买房，或是一般房企加杠杆融资要更加危险。

毕竟城投本身就是各地楼市和地市的最后一道屏障。一旦城投债在兑付环节出了问题，要由地方出来买单，很有可能造成信用破产，隐患非常大。

而且，市面上的城投平台拿了地，却迟迟不开发，影响了市场流通性。

绝大部分城投平台，本身开发运营的能力非常有限，拿地以后得找有资质的房企合作开发。

也有很多地块，城投刚拿地转身就挂到了产权交易所，直接把股权全部转让。

看似土拍时托底托住了，但最后追根溯源，还是得找到接盘侠。这在土拍大行情不景气的当下，想要成功转手谈何容易啊。

很多城投平台拿地以后干脆躺平囤地，这就导致开工率、入市率很低。

截至今年8月底，22座集中供地的城市，2021年出让土地拿预售证的比例是32.3%。但是，地方国资平台主导的项目，入市率只有9%。

一来，有“虚增土地收入”的嫌疑。二来，不开发就没法卖房，不卖房就没钱还城投债，相当于陷入了死循环。

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任何事物都有两面，新政本身是一把“双刃剑”。降低了系统性风险的同时，一定也会带来一些副作用。

最直观的影响，土拍场面一定会变得更难看。

就像前面提到的那样，城投平台已经从敲边鼓的气氛组，变成了挑大梁的主力军。

对地方而言，限制城投拿地以后，账面上的卖地收入也一定会大幅缩水。

再者，以后一些开发条件复杂的地块，会更难找到开发商。

城投本身没有开发运营这类地块的能力。房企又因为开发成本、周期、难度等种种原因不愿意拿地。

在一些城市，已经出现了城投平台拿下开发难度较高的TOD或是综合体地块，再把住宅部分单独剥离出来卖给房企的例子了。

这样很容易导致一个区域的核心商业，陷入没有开发商愿意开发的窘境。

最重要的一点，不让城投拿地，可能会间接影响市场的信心。

地价能影响房价，土地市场不景气，也能直接改变购房者对楼市的信心。我们都知道，信心比黄金更重要。

当然了，一味指望城投托底，肯定不是办法。

只要把楼市重新激活，让成交量跑起来，开发商自然会有资金、有动力拿地，也就不那么需要城投托底了。