地方政府土地财政越来越难了

自去年下半年众多头部民企在土拍市场躺平之后，央国企就接过了行业的大旗，彼时国进民退成为行业热议的话题。

从土拍数据来看，在已完成三批次供地的13个城市中，央国企+混合所有制企业总投资金额由一、二批次的约1950亿元降至三批次的约1450亿元，投资金额占比更是由一、二批次的超过50%下降至三批次的37%。

与去年颇为相似的是，地方国资在今年三批次再次进场托底接盘，在投资金额上占据了市场的半壁江山。

可是国资支撑土地财政日子也难过，这种局面很快被打破。

持续了一年多的这种依靠国企央企城投支撑地方土地财政的日子也难过下去了。

首先，如今的土拍市场越来越凉了。

截至广州完成三批次土拍，全国22个重点城市中已有13城完成了三批次集中供地，共揽金3888亿元，相较于去年三批次的4364亿元下降11%。四个一线城市全部完成土拍，而尚未土拍的城市中仅剩成都、南京预计热度相对较高，其他城市恐仍将以底价成交为主。从当前的土拍结果来看，仅一首凉凉可以形容。

其次，国企央企也躺平拿不动地了。

央国企也在土拍市场逐渐躺下了，核心原因还是项目卖不动，从而不能形成有效回款做再投资。根据中指研究院2022年1-9月房企TOP100房企累计销售额监测，相较于2021年1-9月同比下降45.1%。

最后，民企不拿地，全靠央企国企城投拿地，房地产杠杆全给了国家，未来风险更大。

今年前三季度金融数据显示，住户贷款增加3.41万亿元，企（事）业单位贷款增加14.48万亿元。相较于去年的前三季度金融数据，今年住户贷款少增2.94万亿，而企（事）业单位贷款多增4万亿。从中不难看出，居民购房意愿保持低位，杠杆就加在了城投等企（事）业单位上。

国企央企城投虽然是国家的，但是也是企业化运作，也要养活人，光负责从银行套钱支撑政府土地财政，又赚不到钱，高昂的负债，最终会拖垮这些国企央企城投公司。

国企央企房地产公司受惠于自身有开发能力，以及今年多数民企竞争对手倒下，国企央企房子几乎形成市场垄断，所以抗风险能力相对没有开发能力，只是一具空壳的城投还可以。

但是很多城投公司，本身负债就很高，如今再加杠杆，最后可能连员工都养不活，只剩下倒闭了，城投倒闭，地方政府主融资渠道将斩断，那地方政府离破产也不远了。

所以全部依靠国企央企城投支撑土地财政应急可以，长期下去，积累的风险太大。

这不，国家赶紧叫停了这一现象。

近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(财预〔2022〕126号)。

对于土地出让方面，《通知》特别指出，严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

所以看出未来房地产市场的规则是偏向保护购房者的，对房企的要求会越来越严格。

基于此，此次通知其目的也很明显！就是对楼市风险釜底抽薪，进一步围堵、防止各种违规操作破坏楼市稳定，更多的作用还是维稳！

房地产再经不起更大雷了！