曹德旺预言已应验？二三十层的高层住宅，将迎来什么结果？

文：十夏

根据国家统计局公布的今年1-5月房地产市场数据，1-5月，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；住宅销售下降34.5%。1-5月，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%；住宅投资39521亿元，下降3.0%。

通过这份数据我们不难看出，今年前五个月的房地产市场数据呈下降趋势。无论是开发商的投资积极性，还是大家的购房热情，同比去年依然不强烈。而且，从销量和销售面积可以得出，今年前五个月的平均房价水平为每平方米9526元，这个房价水平依然是低于去年同期水平（10625元每平米）。

用青岛大学经济学院教授易宪容的话说：下调利率已无法刺激楼市，人们根本没兴趣买房了。那么，现实真的如他所说吗？自2008年开始，全国房价连续14年上涨，即使是2016年的重点调控也未能阻止上涨趋势。

以2016年和2021年相比，买一套100平米的房子，成本平均增加了27万。以一季度人均可支配收入3400元计算，不少年轻人一年不吃不喝都买不起10平米。在当前房价居高不下的背景下，想要入手一套心仪的房子并不容易。

以2021年全国均价10000元/平方米为例，夫妻平均可支配收入约为60000元，一套110平方米的房子首付约330000元。加上约3.5%的各类税费，一间毛坯房至少需要38万元左右。至少需要六年的时间才能凑够首付和税款，可能很多人的首付款还都是父母掏的钱。

以前都说房子保值增值，是抵御通胀的最佳工具，但随着近年来房地产市场发生了明显的变化。数据显示，2021年1月至12月，长春市房价从9543元/平跌至9329元/平。对于哈尔滨来说，新房库存积压，二手房卖不出去，到5月下旬，挂牌房源超过10万套。哈尔滨部分楼盘推出零首付卖房，甚至出现了“鹤岗化”的一幕。

截至4月底，沈阳、长春、大连“荣登”商品房库存排名前20位。此外，哈尔滨、长春、大连的去化周期均超过30个月且同比增幅翻倍。在这种情况下，人们开始对买房产生疑虑，担心买房会砸手里，不急于入手成为很多人的真实写照。

在房地产市场蓬勃发展的那些年，很多房地产专家、学者都在为房地产“呐喊”。他们用各种观点来证明“老百姓是从高房价中受益的，应该早点买房”。经济学家张五常指出，在不考虑分配平衡的情况下，房价越高越好，说明人们的财富越多。

伴随着这样的言论基础，全国房价持续上涨，大量购房者涌入房地产市场。房地产价格也从每平米2000元上涨到每平米9526元，20年时间全国平均房价上涨约4.5倍。比如，2000年上海的平均房价是每平方米3327元，现在已经达到62000元，增长了18倍。

而现在，全国房地产市场销售疲软。据国家统计局数据，截至今年4月底，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%。按人均居住面积39.8平方米计算，现有商品房待售面积足够1400万人居住。此外，各地仍在不停地“卖地”，加上未动工或者已动工没拿到预售证的库存足足有38.4亿平米，足以满足9600万人的居住需求。

对于这样的趋势，曹德旺其实早有劝告，他表示，以后的房子就是钢筋水泥，根本一文不值，甚至不应该将房子高高捧起。如果按照这样的步骤继续发展房地产市场，市场必然会走下坡路，只有实体经济的强大才是核心竞争力。

过去，人们一有钱就买房，还都追捧高楼层。他们认为高层建筑采光好、视野好、无蚊虫、噪音小。但随着高层建筑问题的逐渐浮现，入住后的老业主连声叹息后悔了。现在高层也出台规定明确，在城市更新行动中，更新单元和拆迁面积不得大于总面积的20%。

换言之，现有的房屋提升改造就占了大部分，可拆除的面积几乎少得可怜。基本上很难转向大型高层住宅区，这也意味着高层住宅很难再拆迁。几十层的高层住宅，随着时间的推移，设施设备老化，维护成本高，拆除成本更高。

按常理说，算上拆除、建设工程、人力、税费等成本，至少要达到1:2的拆迁补偿比例。也就是说，目前30层的住宅拆迁，要再建60层的高度才基本覆盖成本。更何况，限高令下达后，房子以后也不能无限拔高。再加上几百户家庭众口难调，很难达成一致意见。

此外，高层建筑在防火和自然灾害应对方面也相对较差。据官方统计，我国23.5万栋高层住宅中，近50%未配备自动消防设施，其余50%配备，但完好率不足50%；消防车方面，据消防专家介绍，我国高举车普遍配置在50米以下，依靠外部救援的手段实在少之又少。

现在回想起来，曹德旺的话已经基本得到了应验，未来的高层住宅价值走低在所难免。如果房子不能高价卖掉，甚至还要亏本卖掉，那真的和一堆钢筋水泥没啥区别！