旭辉境内外债暴跌，又一家融资示范房企出问题了？

上一篇刚谈到作为融资示范房企之一的龙湖，广州黄埔长平村旧改项目出现拖欠临迁费的问题，遭到村民维权。

详情：融资示范民企、国企也拖欠临迁费，龙湖广州旧改大败局

9月27日，另一家融资示范房企，旭辉控股境内外债突然出现了暴跌。

无逻辑观察初步统计整理，目前，旭辉控股正在交易境内外债共有8只，境外、境内分别有5只、3只，对应当日最大下跌幅度为32.12%、11.59%。具体可以看下图。

关于旭辉控股境内外债券暴跌的原因，市场消息称，与其旗下项目公司天津兴卓房地产开发有限公司（下称：天津兴卓）非标债务没有如期偿还相关。天津兴卓持有天津滨海新区一个住宅开发项目，案名为：旭辉滨海江来。

于2020年9月30日，旭辉通过招拍挂市场摘得上述项目地块，即津滨开(挂)2020-3号，成交价为29.85亿元，楼面价为1.25万元/㎡。该项目出让面积为8.99万㎡，内含五个子地块，总面积约23.9万㎡，出让底价为29.286亿元。

如此高的成交价，对于旭辉来说，自然会按照惯有模式：联合拿地。

透过天眼查发现，天津兴卓背后还有两个资本股东：大业信托和平安不动产。三方透过合资公司天津兴际企业管理咨询有限公司共同持有项目公司。

图源：天眼查

旭辉控股集团发布的2022年中期业绩中项目，旭辉天津滨海江来项目占有权益为30.5%；同时，该项目预计竣工时间为2024年，目前已预售面积为7.19万㎡。

而在旭辉境内外债暴跌之前，其连续遭到标普、穆迪、惠誉3家评级机构的下调至“BB-”“B1”“BB-”，展望均调整至“负面”。

三家机构给出的理由基本相同：一是、市场销售疲软，料旭辉2022年度销售下滑幅度达到40%；二是、合资企业有关资本需求存在不确定性，将对旭辉流动资金造成影响；三是、上述加上去杠杆前提下，旭辉流行性缓冲已经恶化。

不过，另有消息称，旭辉天津滨海江来项目非标融资规模不大，目前还有10天左右的宽限，尚未构成违约，但最终仍需看协商结果。

实际上，透过上述债券到期情况可以窥看，旭辉目前债务结构中基本以中期债为主，按2022年中期财务报表显示，其目前尚未偿还借款总额约1141.41亿元，其中一年内债务规模为193.46亿元，占比约16.95%。

同时，2022年中期，旭辉净负债为828.97亿元，担保合营企业╱联营公司负债为123.87亿元；持有现金为312.45亿元（受限制现金为1.05亿元），较上年同期减少了154.65亿元。

今年以来，为了缓解流动性压力，旭辉进行以旧换新、配发新股、发行中债等手段，比如8月31日配售3.049亿新股，9月22日发行12亿元、3.22%中票。

房地产销售市场还是很低迷，旭辉销售、收入也不乐观。

今年上半年，旭辉已确认收入297.2亿元，下跌18.3%；股东权益应占期内利润仅为7.31亿元，下跌幅度达到了79.7%；合同销售金额为631.4亿元，同比减少53.6%。

早前，为了缓解开发商的困境，监管部门提出，探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式支持民营房企发债融资，涉及8家示范民营房企，包括碧桂园、龙湖、旭辉、新城控股等。

现在，龙湖、旭辉接连出现问题，行业信心又会被跌破谷底吗？