我们先从国家统计局发布的《8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》报告说起。

四川有三个城市进入到70城样本中，分别是成都、泸州、南充。

• 成都房价同比上涨5.3%
• 泸州房价同比下跌6.6%
• 南充房价同比下跌5.8%

在全国70城里，成都涨幅排名第三，仅次于北京和杭州。

然而，泸州跌幅第五，南充跌幅第八。

四川省的楼市可谓是冰火两重天，这就是强省会的虹吸效应。

01
三城房价指数趋势

从国家统计局数据库里，我们拉出三城的两年以来的房价同比指数：

成都房价增幅从2020年6月到2021年12月虽然持续收窄，但由于基数大，依然保持了不低于2.4%的涨幅。

2022年1月份开始，成都房价发起了新一轮冲刺，从2.4%冲上了5.3%。

泸州房价一直在下跌通道。在2020年成都上涨10%的阶段，泸州是下跌的；在今年成都二度冲高的时候，泸州还是下跌。

期间只有2021年4-5月有微小的涨幅，随后逐月深跌，今年8月已跌至6.6%。

南充房价在前期比泸州稍微坚挺一些，在2021年4月份以前基本还能持平，随后进入下跌通道，尤其是5月份跌出了近年最大幅度6.5%。

以上三城数据体现出四川的两级分化。

02
是成都的四川还是四川的成都？

四川出现楼市的两级分化的主要原因就是强省会模式。

这里我们引入一个概念——省会首位度。

省会首位度指的是省会城市GDP占全省GDP的比值，首位度越高，说明该省的经济集中度越高。

成都的首位度有多高呢？

全国排名第四，占比达到了37%，挤进了北部地区的阵营。

从更大范围来看，是北部和东部经济模式。

北部经济往北京集中，是虹吸型城市，其周边地区发展受到限制；东部经济从上海扩散，是辐射型城市，周边地区发展较好。

缩小到省份，基本也是这样。

东部和南部省份经济活跃，大部分首位度不高，比如福建福州23.2%、江苏南京14.1%；北方地区计划色彩更重，首位度通常很高，比如吉林长春53.7%、黑龙江哈尔滨36%。

四川明显在往北部经济模式上，是举全省之力在发展成都。虚脱之下的其它城市，自然对楼市滑坡没有抵抗力。

四川泸州

03
四川各城市的人口经济情况

1) 从GDP占比来看，成都不仅大，而且是一家独大。

绵阳的GDP体量排在全国第92位，在安徽滁州之后，内蒙古包头之前，可见四川的非省会城市的经济规模太弱。

2）从人口规模来看，增长集中在成都，也是一家独大。

一半的城市出现了人口负增长，而且在出生率继续下降的前提下，除成都以外的城市的人口规模将进一步萎缩。

没有经济规模，失去人口红利，四川各城市首当其冲就要面临楼市滑坡。

缺钱、缺人。

04
强省会模式是四川的最好选择吗？

未必。

发达省份，至少有两个大城市。

比如，辽宁有沈阳和大连，山东有济南和青岛，江苏有南京和苏州，浙江有杭州和宁波，福建有福州和厦门，广东有广州和深圳。

所以，“强省会模式”并不是唯独省会强，而是有强和次强。

山东青岛

成都的资源太过于集中，楼市的温度就降不下来，经济泡沫就将持续衍生，那么飞速发展了20年的房地产最终必将反噬地方经济，就像80年代末的东京。

如今成都楼市的均价已经在15000元/平米以上，2021年成都的人均收入为45755元，一年的收入买3平米，90平米的住宅需要30年工资，这几乎达到了北上广深的购房难度。

所以，四川是时候潜心再发展一座城了。

毕竟，成都装不下所有四川人。

对于四川的城市发展，您怎么看？

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