郑州的72个烂尾楼，哪些能救活？要具体分析楼盘的三个指标

9月7日，一则名为《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》的政府文件复印件在网络上流传。文件中把责任分解到了区一级的领导手上，要求在一个月内真抓实干，并表态要严肃处理“表演式复工”。作为破产律师，我参与过不少问题房企的债务重组或破产重整，感动于郑州政府此番向烂尾楼宣战毅然决然的态度，针对烂尾楼的成因、施救之道及难点，分享一己之见，希望能有所裨益。

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对所有烂尾楼的追问：（旧）钱去哪儿了？

我们先论证一个问题：近一年来，烂尾楼的成因。是因为房价剧烈下跌，房屋销售不畅、回笼资金不足，开发商无力支付工程款，导致的施工企业被迫停工、楼盘烂尾的吗？不是。恰恰相反，直到去年前三季度，房地产行业还在地王频现、价格猛涨。三条红线政策出台并被严格执行一段时间后，狂飙突进的马笼头才算被拽住了。期间，不少开发商蒙眼狂奔，盲目追求规模效应，迷信高杠杆、高周转模式，手上有1个盖子，就敢去盖10个瓶子。某些地方预售资金监管形同虚设，“助力”开发商上演资金腾挪大法，更是烈火烹油、鲜花着锦。

试问，为什么烂尾楼问题好像一夜之间在各地集中爆发？而其中，最大的问题是无法向购房户交房办证？因为不是房子没卖出去，而是都卖出去了，购房户的首期款交了、应承担的买方税费也交到开发商手里了（由其代缴）、银行的按揭贷款也放款了，然后开发商把钱挪作他用了（若涉嫌刑事犯罪，不在本文讨论范围），大多数的钱被拿去购新地、开新盘，展开新一轮扩张用了。

然而，当行业掉头向下时，击鼓传花的游戏嘎然而止。截至8月31日，已有169家上市房企发布2022年半年报，其中归母净利润呈现同比下降的有129家，占比高达76.3%。按盈利与否区分，有55家房企归母净利润亏损，这些公司一共亏了超595亿元。同时，若房企旗下一个楼盘出问题，停工、烂尾，资金无法按计划回笼，就会病毒式传播到旗下所有楼盘，房企瞬间陷入净利润和现金流双杀。

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解决烂尾楼的重点：（新）钱从哪里来？

解决烂尾楼的方法是复工续建、交房办证，也就是说需要注入增量资金（新钱）。郑州方案里提及统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组及设立地产纾困基金等问题楼盘攻坚化解“4+1”模式筹集资金。我们来看看郑州方案中新钱会从哪些渠道进来及存在的问题：

1.问题房企自救，把从具体项目抽走的钱还回来。为了压实企业主体责任，郑州方案还提到了审计、税务、公安部门的介入，这些都是在对症下药。但如果遇有被转走的资金无法回流，怎么办？

2.出售资产。政府筹集资金直接收购问题房企的现房，提高存量房去化率，恢复被收购房地产企业现金流，用于复工续建。但问题房企除了购房户债权人，还有银行等抵押权人，还有嗷嗷待哺的施工债权人，这些可售的资产往往是抵押权人和建设工程价款优先权人对应的财产。依法抵押权人、建设工程价款优先权人应当从这些资产销售实现的回款中优先受偿。如果这些钱拿去复工续建，将使优先权人的权利悬空，如何保证他们的受偿呢？

3.新的融资。因为问题房企已经无法从正常渠道融资，在重整程序中可以期待共益债融资，没进重整程序的，平台公司垫资修建。

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解决烂尾楼的难点：新钱怎么还？

从上面分析可以看出，只有新的融资是比较确定和没有权利冲突的。我们继续考虑共益债资金和平台公司代垫的资金拿什么偿还？大家可能会问，这有什么好担心的呢，用新的没有权利冲突的房屋销售的回款归还新钱，不就行了吗？

我们再假设一个极端的前提，问题房企除了已全部售出但烂尾了的工程，没有其他可售的资产。这种情况下，新钱偿还问题几乎无解。好在大多数问题房企还有待开发的土地，新钱进来后，除了用于复工续建外，还可以开发销售待开发土地，通过回笼资金实现退出。这也是问题房企能否进入重整程序的关键，即有无重整价值，也就是和破产清算比有没有重整的盈余。当然，这又涉及到待开发土地上有没有抵押权人的问题。

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三个指标

归根结底，能不能救活要看资产负债比、有无待开发土地、新的融资投入产出比这三个指标。换个大白话：就是看算不算得过账。相信在市场化、法治化的原则下，郑州政府、法院、破产管理人有智慧攻克难题，问题楼盘的债权人、投资人也一定能通过充分博弈，达成纳什均衡，实现损失的合理分摊和各方共赢。

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