北京楼市：大势面前“价值盲盒”赌余生

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:房会总，您好。我想请教一下。父母年纪大了，外地来北京投靠我们，还带着92岁的奶奶，三个老人。除去养老应急钱，手里还有330左右现金用于购房，我们还能支援点装修税费的钱。我们在东城有套老破小，孩子小学二年级，暂时也不能动。老人户口还不能转京籍，只能以我们的名义按二套购买。

核心诉求;1. 两卫，南厅，至少一个南卧，南北通透，采光好。共三个卧室，其中一间作为我们探望父母临时居住，要求不高。2. 方便老人轮椅进出，电梯或者首层，无台阶。3. 品质小区，人车分流（至少半分流），方便老人遛弯。4. 周边生活设置成熟，买菜方便、有超市。5. 交通便利，距离磁器口-崇文门开车1小时左右。附加诉求，1. 首层带院子，或者大阳台、露台;

2. 附近有绿地、公园、水系。已经看过，马坡，牛栏山。周末要去看阎村，窦店。感觉理想的房子不太多，而且都在350-380之间。老人最理想的是眼镜户型，双南卧，南客厅，一间北卧，双卫。不期望跑赢大盘，因为老人年纪大了经不起折腾，长远打算至少住10年到15年，所以看长期只要能守住通胀就行。还请指点一下。万分感谢。

A:回答:您好，主要需求老人居住可以往大兴方向看看，这个价位2-3居计划持有10-15年期具备发展潜力的板块有马驹桥，品质楼盘融科香雪兰溪90平的三居室价格在330左右，客厅主卧南，两卧北的标准户型，双卧南的眼睛户型价格在450以上，面积也大些在130平左右，天鹅堡的2居100平左右价格在300以内，这两个盘的品质还不错，比较符合你们的居住需求，亦庄的重点发展方向是东南外扩，马驹桥虽然现阶段比较难兑现，但持有10年以上相对这个预算是比较合适的一个板块，顺义和房山本地没有核心产业支撑，流入的人口缺乏购买力，房价的前景也比较悲观，马驹桥靠近亦庄核心单元，相对是一个有潜力的板块。建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好，请问亚运村小营的亚运花园这个小区如何？我看他地理位置和户型都还不错，但是均价偏低，是否有什么硬伤？谢谢

A:回答:您好，亚运花园价格低的主要原因是楼盘比较小，只有三栋楼，居住氛围很差，其次年代较旧，同区域的亚运豪庭比这个盘价格稍高一些，但居住环境比亚运花园有优势，还有其他类似的盘，像欧陆经典，凯旋城都比这个盘有优势，价格上并没有高出多少，所以导致这个盘在市场上处于劣势，缺乏竞争优势，价格一直起不来，热度也一直在同区域靠后，祝一切顺利！

Q:提问：京总，想考虑购买一套兼具自住+投资的房产，重点考虑四居户型，和老人一起住；两个问题向您请教：一、王四营与朝阳港的区位哪个更具优势；销售介绍说十八里店北桥外侧的朝阳港区域采用类似于望京的先整体规划后开工的模式，未来具有很好的发展潜力，而且项目内全部为商品住宅，不设人才公寓，居住人群素质相对更好；二、请您分析对比“保利锦上二期”与“金隅云筑”哪个更适合购买。谢谢。

A:回答：您好，十八里店和王四营这些区域建议你实地勘察整个区域目前的城市面貌，你要知道对于一些新区的发展，除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸发展了近二十年才有今天，整个朝阳的产业结构已经很明朗，重点发展方向也已经确定，东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总好：我在人民大学附近上班，工作应该可以调动。媳妇是互联网行业，在亦庄办公。目前我们住亦庄河西区，房子有点小，想换个大点的，目标是三居或者是四居，价格控制在600万内，主要考虑是居住舒服，生活便利，老年人呆着开心，价格最好是能跟个大盘，长住;最近看房子是看的头晕眼花，目前可选的也就是亦庄的马驹桥或者物流基地那边，再就是4号线南头周围，有点迷糊，不知道怎么弄了，求渡

A:回答:您好，亦庄比较优质的地段，一个是你们现在居住的区域，一个是路东，600以内在亦庄选三居室肯定会很懵，路东的上海沙龙接近你们的预算，但三居最低也要800左右，新康家园垃圾户型750左右，通泰国际公馆可以看看，正南正北的三居室在550左右，这个盘位置稍偏，河西区枫丹壹号650左右，这几个盘勉强在预算范围之内，跟着区域大盘跑问题不大，或者不会被甩太远，如果想要跑赢大盘建议压缩面积，马驹桥和4号线南头都是比较坑的区域，涨价没有过一轮，下跌从不缺席，建议认真阅读精华栏的文章，大兴跑赢大盘选筹导图，祝一切顺利！

Q:提问:京总好，非常感谢前期您专业细致地解答。我目前在万科星园有一套1200～1300万的三居室，近期有个朋友在温哥华森林买了一个联排，1200万左右，230平米。他建议我也换过去做邻居，说安立路马上要修快速路了，交通不是问题。我去他家看过，很宽敞，小区也很大，挺漂亮。但从保值增值的角度，我担心温哥华森林的联排不如万科星园，后面出售可能也不会太容易。想请教您对昌平区北七家那一片的别墅区怎么看，未来这类联排和小独栋别墅是否会大量过剩，价值下降且不易出售呢？谢谢！

A:回答:您好，你的担心和判断是对的，北七家这一片别墅区不成气候，没有生活配套，并且卖的不便宜，从保值增值属性和流通性，这些盘和万科星园没法比，万科星园涨10个点，它可能在下跌，真正买别墅的客群全部集中在头部区域头部产品上，这些产品在北京有一定的稀缺性，价值也比较稳健，类似于温哥华森林这样的产品一抓一大把，除了居住功能没有任何附加值，祝一切顺利！

Q:提问:京总好，向您请教房产配置的问题，我在京工作,有一套700万的房产,之前投资了一套固安的房子,总价100万左右,房本预计明年五一左右能下来,请问没有房本的房子如何才能买卖交易,是装修后卖还是毛坯卖,另外我在事业发展中也比较困惑,我在制造业从事行政工作,年入税后约2W/月,收入实在很低,勉强能维持生活开销,有没有好一些的职业发展方向渴望指点?谢谢京总,星球的会员连夜阅读,受益匪浅!

A:回答:您好,感谢信任!1、环京区域大部分区域并不具备投资属性,流入人口太少,本地缺乏核心产业支撑,未来上涨空间受限,固安的房子建议尽早卖掉,可以试着联系开发商和中介做更名,会需要一些费用,不要装修,这个环节非常没必要,装修的目的是为了增加溢价,这种区域其实是增加了时间和成本,结果反而不会增加溢价反而会损失成本和效率,固安的房子处理完之后配合北京的房子做一些贷款,这样就有了首付款可以再买一套,2、制造业属于传统行业正在走下坡路,行政部门更是创造不了太多的价值,没有对自己帮助提升的工作一定要尽早离开,房产、金融类的工作离“钱”近,门槛相对也比较低,只要用心做,未来都会有很好的发展,祝富贵!

Q:提问:京总您好！我家庭的情况如下，请您指点。北京清河有一套一居室住宅，市值500万，出租；顺义有一个商住，市值60万，出租；深圳有一个商住，市值80万，出租（人不在那边不好租）

现在全家在回龙观租房，因为孩子大了，清河的房子小不能回去住了，手里有现金110，现在想置换，深圳的肯定卖掉，能到手80万。北京的房子有两个思路：思路一：卖清河房，700万首付，换到海淀清河永泰附近，顺义的留着；我是希望无论如何在北京能有两套房子，给儿子留一套，自己一套养老。

思路二：不卖清河房，卖顺义，250万首付，在回龙观买二套，但是今天看了一下，龙锦这样100平左右的二居室都要530多了！我们夫妻已经40多岁，收入恐怕不会上升太多了，孩子还读小学，贷款太多怕将来很吃力。如何决策，还请您指点，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!从您持有的房子属性上看,深圳和北京的商住应该出掉,这种盘我们是不建议持有的,所有的商住,因为产权属性一般居住的人群都比较混乱,导致市场流通性很差,即便是北京的繁华地段,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价

其次居住体验差，商水商电+高额物业费，持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装公寓居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高，涨幅远远低于住宅

其次再说租售比,一般的商住是靠租金收益,房价高增长期间,租售比是一个伪命题,听到专家谈论租售比,只能证明他们学的很烂,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;

清河一带依靠上地集中产业优势,房价相对牢靠;未来还有一定的上升空间,区域涨幅的规律是:品质盘、次新盘、老旧小区,如果清河的盘低于大盘涨幅,可考虑把2套商住+1套清河全部出掉加一些杠杆,集中资金选一套不错的纯投资盘,房子过几年增值后再把增值的部分套现出来给孩子买一套即可;

这样既能满足在京2套房的目标,保值增值性也比较稳健,如果清河的盘还不错,可保留,用2套公寓换一套住宅;当下的买房逻辑已变,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;涨幅差的房子留着其实意义不大,不如换一套优质盘,涨幅上来可再买入;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好，最近一直在学习您星球的文章，感觉思路清晰多了。关于购房去位，想请教您一下：崇文门国瑞城算核心地段吗？这个区域和望京、双井首城国际、西北旺中海枫涟相比，哪个更好些呢？

A:回答:您好,感谢信任;1、崇文门算是市中心,不算核心区,核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.

如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;

权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城

资本聚焦的区域;国贸、金融街

距离这些板块比较近的一些区域,就属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观;

2、崇文门国瑞城从长期看算是优质资产,这个盘在商圈有一定的稀缺性,但是如果以投资的角度可能我们不会选这个盘,价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。

3、西北旺的优势产业聚集比较明显,劣势是配套较差,这个板块重点发展的是永丰北清路一带,也就是所谓的北部新区,西北旺这个地块2015年到2019年已经完成了涨幅,未来上涨动力比较一般,配套的话几十年基本都是一个样,有一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;而望京则属于上述所说的资源聚集区域;房价的天花板更高;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利!有问题可再向我提问!

Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；

2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；

3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。

经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校

第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。

想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。

A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;

2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。爱人工作在西单金融街，租房在单位附近（房租单位可报销大部分，如果我与孩子不搬去北京居住的话，爱人就可一直住在租的房子。故而可不用特别考虑爱人的通勤距离）

在北京购房的主要需求就是希望保值增值的同时，也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。当然，孩子已经初二，也许等不到北京户口去北京高考。但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。想为孩子在北京留一套房。就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。所以也需要考虑十年后好出手。

目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。至少需要两房，最好是三房。由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、先说下丰台这两个楼盘,天阅山河和国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;

2、现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;

您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;具体到你们的购房事宜上,

1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽的顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

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