中国房地产是否会重蹈日本覆辙？一分钟知晓答案

日本楼市泡沫曾一夜崩盘，中国房产会重蹈覆辙，上演类似悲剧吗？

本世纪90年代日本的经济泡沫破灭之后，日本的房价跌幅普遍超过了60%以上，地价的跌幅也差不多如此，如果看商业地产的价格变化，甚至跌幅超过了80%。当时的日本人意识到了楼市的泡沫，如果再肆意发展下去，整个国家都可能存在崩盘的危险。于是当时的日本喊出了“工薪族努力一辈子也买不起房子的社会是不正确的”的口号，并开始进行了房地产改革。由此，日本最大的城市东京的房价，在3个月暴跌了65%。与此同时引发裂变反应，使得全日本楼市迎来崩盘。

自2021年以来，中国的房地产市场也出现了一些大的变局，有不少朋友在问，中国的房地产市场是否会重蹈日本房地产市场泡沫破灭的覆辙？在我看来极大的概率是不会发生的，主要由于以下四个方面的原因，

第一，土地制度不同，日本的土地和房产都是私有的，就是土地和房产归个人所有，政府无权支配。但在中国住宅用地的供给方面，是完全垄断在地方政府的手里的，政府占有对土地的绝对支配权。而房子是属于不动产，是不可以通过其他城市土地来盖您所在城市的房子的，也就是说：本市的房子只能在本市的土地上盖，所以地方政府可以间接的影响到房子供给的数量。甚至，通过地价来影响房价的变化（就是我们俗称的“备案价”），而日本当时政府手里却没有这样的制度工具，这是第一个很大的不同。

第二，是货币环境不同，日本当时日元已经是完全国际化了，日本的民众，包括海外的投资都可以在日本自由进出，当日本经济危机来临时，投资客纷纷抛售手中的资产，这也是造成日本楼市泡沫破灭的主要原因之一。但在中国目前人民币某种程度上并没有实现完整意义上的国际化，大多数资本项目仍然是受管制的。不会出现超量资金外流的情况。另外，由于汇率环境，货币环境的不同，在中国的绝大多数的投资者来说，除了房子之外，还不太容易找到比房子更好的资产。所以，比来比去房子还是相对不错的资产。

第三，经济和社会发展的环境不同，当时日本在泡沫破灭的时候，它的常住人口城镇化率已经达到了80%以上，而中国在2021年根据统计，常住人口城镇化率只有65%。所以，仍然还会有不少人口，将来会进入到城市，也就是说：对一部分人来说，房子还是刚需。房子还是有较大的需求量的。

另外，经济发展的速度不同，我们在正常年份经济增速都在5%左右，这两年由于新冠肺炎疫情的影响，经济的增长速度稍微受到了压制。而日本在正常年份的经济增长几乎都是接近零增长，在1991年的时候，日本的GDP规模就已经达到了五万亿美元，而到了2021年，30年之后还仍然徘徊在五万亿甚至都不到得水平。所以，经济发展速度和城镇化需求都是有非常大差异的。

第四，税制环境不同，日本从1950年就开始征收房地产税，民众持有房产是要付出成本的。所以，当房子价格出现了大幅调整时，持有房产的人就越急于把它卖出去，造成踩踏式的抛售，直接刺破泡沫。但在中国目前还没有房产税，持有房产还没有税费成本，这一点也是不同的。

最后，虽然自2021年以来，房地产市场出现了一些变局，人们可能对房地产未来产生了一些担忧，但是从二手房市场了解到，卖房的人并不是很多，并没有出现抛售潮。另一方面，房价整体来看仍然相对是比较稳定的，虽然部分地区出现了小幅下跌，但没有出现暴跌现象。从以上四个原因看，中国房地产极大的概率不会重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙。

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