万科公布2022年半年报，上半年实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%；实现归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%；实现经营活动产生的现金流量净额82.88亿元，同比增长22.21%。
另外据克而瑞数据，百强房企1-8月销售操盘金额的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平，行业整体信心尚处在低位。万科的数据亮眼但也靠同行衬托，更多的是一种分化，试想万科的销量有多少以前是其他暴雷民企的份额。随着暴雷地产企业的增加，上半年的购房人会选择哪家？首先是排除暴雷企业，自然份额会落在相对安全的地产企业里。
万科业绩会里有哪些指的大家关注的呢?
- 地价和房价是稳住了，可是预期转变还是要漫长的时间。2016年底喊出的房住不炒，最终是在2021年9月恒大暴雷后才出现，改变预期对照这时间至少也得5年。这次整个链上市最终的买单者购房者对未来的预期变了，不是放水就能很快解决的，熬吧。
- 刚需依然在。每年10-11亿平方米的自然更新，白话下，就是房子实在破的不能住或者不想住了，得换啊。三四线城市的房子多少都是靠借高利贷建起来的，不偷工减料开发商能有利润吗？另外这个也是国人的一个习惯，国内的房子质量本身就差，很少听过百年祖屋，国外甚至上海青岛都留下了很多外国人的建筑。30年房龄，也就是刚还完贷款，就旧的不行了，深圳这样的城市都是，何况靠借高利贷修起来的三四线房产。
- 万科已经不再悲观了。不代表其他开放商不悲观，整体来讲行业上尚未见好转，但暴露的也差不多了，风险一旦暴露就不再是风险了。
可以出手买房了吗？几点小的建议：
- 买房的唯一原因是因为需求，刚需也好，改善型需求也好，就是不能含有投资需求。
- 房价已经是高位了，贷款买房本身就是杠杆，切忌高位加杠杆，银行稳健理财的收益已经不及房贷了，有能力少贷款就少贷一些。按4%的贷款利息算，未来房子涨幅达不到4%，贷款就不划算。假如未来房子不涨价，那么购买房子的实际金额就是本息和，按3折首付来计算，差不多100万首付，最终还款是200万。也就是200万买了个房子。
- 购买房子对未来生活的质量是否影响过大，毕竟人生不只是房子，老人孩子以及自己的其他需求会受影响吗？对收入也别太乐观，毕竟GDP都开始从高速向低俗切换了，收入会像以前大幅增加吗？会不会失业？
- 城市间分化严重。高房价会倒逼人们返乡，但现实是，更多的人出来打工了，有人的地方才有生意，人都没有了，谁还买房？大部分的城市房价已经过了历史最高位，有潜力的还是要看人流方向。悲惨的是供着老家的房子不能住，然后一二线城市打工租房住还老家房子的贷款。等贷款换的差不多的时候，返乡的时候可能房子危房了，图什么？
小结：不悲观也没那么乐观，没有什么是时间带不走的，地产的问题就是要靠时间，熬住就是胜利。
