近日，据相关媒体报道在浙江省宁波市某村从2005年开始陆续建造了500多套别墅，周围的生态环境非常优异，吸引了许多消费者前来购买。

这些购房者，大部分都是本村以外浙江周围地市的普通消费者，一些人耗尽了毕生积蓄购买了一套别墅房产。孰料，这些别墅后来被鉴定为违规建筑，在群众反复投诉以及相关部门的甄别确认之后，给予这些别墅限期拆除的决定。

问题焦点

即使房屋被拆除以后，给予的赔偿根本不足以弥补购买和装修时的总投入，而且赔偿事宜在短时间内也不能完全落实到位。有人为养老卖了市区房子但如今无处安生，有人早年丧子晚年失房气得中风。昔日集资建房今朝违建别墅，“以腾退、查封促拆违”。500多套别墅将被强拆，购买者欲哭无泪！为何非得拆除？接下来，我们结合相关的法律法规从以下几个方面进行简单分析。

政策层面

未来社区作为浙江在全国首创的重大民生工程，在2019年被写入浙江省政府工作报告；《浙江省未来社区建设试点工作方案》《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》先后印发，2020年，试点社区实现扩容，增加了乡村类和全域类……

2021年浙江省发改委和浙江省建设厅就曾联合发布《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，对2021年度未来社区建设提出了更加明确的方向。

在第二项全拆重建类提到，“针对2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，开展全拆重建类创建，实现‘一次改到位’”。

文件还提到，经省政府同意公布后的创建项目，原则上整合提升类1年内基本完成创建工作；拆改结合类、规划新建类2年左右完成创建工作，年底前开工建设；全拆重建类考虑拆迁安置进度等因素，可放宽至3年左右，年底前完成政策处理。

据媒体报道，该村是十余年前以兴建旅游设施为名“集资建房”，让居民过上更好的生活当然是件好事情，即使是在2020年浙江开始试点未来社区增加了乡村类，可是全拆重建类也没有提出全部“一次改到位”，只是针对2000以前的有较大安全隐患的住宅才实行的政策。更何况是以兴建旅游设施为名“集资建房”呢。

就算是要拆，文件中也提到了拆改结合，要考虑拆迁安置进度等因素，可以放宽年限。据报道此次事件是先由村里出面与购房者签订所谓“腾房协议”，承诺将房屋腾空后为其办理合法化手续。然而房子一旦腾空，镇政府立马出手对涉案别墅实施查封、没收，并最终推动强制拆除。与政策文件相违背，没有考虑到失地村民的感受，生活水平有如何能保障。违背了《土地管理法》所规定的征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

法律问题

1、关于集资建房以及买卖问题

集资建设的这类房屋是经有关部门批准，由单位和符合一定条件的职工共同出资，利用单位自有空闲国有划拨土地所建。参考级别、工龄等因素，分配给内部职工居住使用。这类房的权属，房改前归职工和单位按份共有，房改后归职工。上市交易受限制。

在本次事件中，村委员要求村民“集资建房”，严格来说集资建房一般是发生在企事业单位，员工集资建房，所占用的土地是单位自有的空闲国有，而且是划拨土地建造。据媒体报道该村所建设的别墅还占用了40多亩的基本农田，这是严重违反《土地管理法》的行为。

另外，关于集资建房买卖，房改后，集资建房性质属经济适用房范畴，购房人拥有有限产权。不论房屋权属为共有产权或全部产权，这类房屋的买卖，须由产权人向有关部门提出＂卖房申请＂，批准后才能入市交易。否则，买卖无效。

集资建房是采用的内部分配的方式供内部人员使用，所有权也有严格的规定。即使该村所建的500多栋别墅所有权归村委会，那么集资建设的房屋上市也是有相关的法律规定的，根本不可能卖给外人，上市交易都受限制。从这方面来看，当地的相关部门在管理上是需要加强的。

2、关于腾房协议的性质问题，集资建房的合法性

关于集资建房的合法性问题，依据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

另，集资建设的房屋依据《经济适用住房管理办法》第三十五条的规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

据媒体报道，先由村里出面与购房者签订所谓“腾房协议”，承诺将房屋腾空后为其办理合法化手续。换句话来说就是别墅建好了，承诺腾空后办理合法化手续，只是一句承诺，并没有相关纸质的材料，如果真正到了诉讼阶段，村民或者买房人根本就拿不出相关的证据。在法律上取证比较难，万一办理不了相关手续，那么风险是巨大的，超过了很多人的承受范围。所以，后来以至于今无处安生，有人早年丧子晚年失房气得中风。

3、违建是如何认定的，是否有相关的手续文件

关于违建的认定，主要是根据《城乡规划法》的相关规定，其中，第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第六十五条　在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

法律是这么规定的，可是在实践的过程中，据媒体报道该地区几年前也有相关的部门发布过违建拆除的通知，可是一直没有执行到位，以至于后来越来越多的买房人来此。

根据媒体的报道，显然这500多栋别墅涉嫌违建，不仅仅是占用基本农田建设别墅，《城乡规划法》所规定的相关手续，如建设工程规划许可证也没有，更不用说是按照建设工程规划许可证的规定进行建设了。

之所以形成如此大规模的别墅建筑群，跟当地相关部门的执法力度相关，如果一开始建设时及时责令停止建设、限期改正，对占用耕地基本农田的建筑予以拆除，那么也不至于到了如此的地步。被征地人或者买房人的损失也不会如此之巨。

4、关于涉嫌存在占用耕地，违规建房的情况

《土地管理法》19、45、55、73-77、81条都有明确的法律规定。《土地管理法》第十九条　县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。

第四十五条　为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

第七十七条　未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

据媒体报道该村的土地是兴建旅游设施为名集资建房，兴建旅游设施本身是件有益民生的好事，可是以此为名建设别墅从事商品房买卖，这就不属于公共利益的需要而征地，涉嫌违法占地。

5、别墅涉及到的法律问题

另外，别墅建设项目当有可能涉及信赖利益保护、土地登记与实际不符、违建问题、买卖合法性问题、证件办理问题、纠纷如何解决等问题。

虽然在2021年1月24日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。

在自然资源部发布《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》文件作出之后，为地方行政主体指明了非常明确的道路，比如其他项目建设应当按照实际情况，不同时间、不同类型等方式按照项目建设时的政策补办用地手续。

有人会说，相关部门不是发布了相关的通知不动产可以登记了吗？可是，该文件只是针对因历史遗留问题导致的办证难的问题，并不包括违法建筑。此前法律规定的属于违建的，并不适用于此《通知》的规定。媒体所报道的事件中，该村的500多栋别墅相关部门提出属于违建，予以拆除。不合法的当然拆除，占用基本农田的建筑必须恢复耕地。

总结一下

500多栋别墅所涉及的问题，最核心的问题就是违规开发，一方面是违规征用土地，特别是占用了40多亩基本农田。另一方面强制征用农民的土地。据当地村民介绍，建别墅所占用的土地，当时征用的价格只有每亩不到3000元，如果村民不配合，村里就会给村民设置各种障碍，处处设卡以达到征收的目的，这显然违背了村民的意愿。

第三是违规建设各种设施。除了别墅的建造基本上没有取得全部的许可外，围绕这些别墅群所建造的宾馆、游客接待中心、人工湖、农家乐等配套设施，也大多没有相应的审批文件。集体土地上房屋不能出售给外村人尤其是城里人。“集资建房协议”中村委会明确表示“在今后有条件办证时提供方便”等情形，证办不下了，无证。

涉案别墅用地中有43.8亩为永久基本农田，可能涉嫌“乱占耕地建房”。先由村里出面与购房者签订所谓“腾房协议”，承诺将房屋腾空后为其办理合法化手续。然而房子一旦腾空，镇政府立马出手对涉案别墅实施查封、没收，并最终推动强制拆除。这种操作完全没有行政法上的任何依据，其行为已涉嫌程序违法。

别墅查封缺乏法律依据，《城乡规划法》第68条规定，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

查封作为行政强制措施之一，其适用必须要有法律依据。而对违建的处罚、拆除程序中恰恰不涉及查封这一动作，而是应当由乡镇街道或者县级自然资源主管部门作出责令限期拆除或者没收的决定。

无论怎样征地，都应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，行政纠纷当然要找北京楹庭。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

（本文图片来源：凤凰WEEKLY）