河南村镇银行还没完全收尾，疑似更大的“风暴”就开始出现在了公众视野。

多个楼盘业主公开宣布“停贷”。

而且这个现象已经从单个楼盘，蔓延到了周边楼盘，又从单个城市，覆盖到了全国。

我看了下名单内，涉及上海的几个楼盘，基本属实。

看了下小区的数量，毛估了下人数。

这一波，媒体说是“停贷潮”，还真一点都不过分。

一、

很多朋友都在担忧，这块对银行的信贷资产是不是会有巨大影响啊？

比如银行“暴雷”什么的？

分享几个数据，克尔瑞的统计显示，截止21年底，24个重点城市中问题项目套数约占当年成交套数的9%（按面积是10%）。

规模方面，21年的一手房按揭贷款金额约为3-4万亿元。

2个数值计算，实际涉及的大概在2700亿左右。

再叠加贷款比例（假设50%）、“停贷”人数（假设50%），这个金额大概在675亿（实际一定会更少）。

从停工到延期交付，再到发起停贷、实际停贷，中间几层下来，当下的数量不会太多。

如果说放任其发展下去，有问题肯定是必然的。

但当下，事情还远远没有到这个地步，也没有真正大范围的波及到银行 。

没大部分人想象得那么严重。

一方面，很多“停贷”告知书上说明的开始时间，都不是现在（银行当下基本无感知）。

几家上市银行，这几天开始披露涉及逾期住房的按揭贷款余额。 比如民生银行公布了，涉及风险事件逾期按揭贷款余额0.66亿元。交通银行是0.998亿元、浦发银行是0.56亿元、平安银行是0.318亿元.... 加起来没多少。

再看下历史的逾期情况，近10年来，按揭贷款的不良率也就在0.3%-0.4%（来源于华泰的研报）。

真实哪怕有些许提升，大部分银行应该都还是扛得住的。

另一方面，监管、地方政府等也都在各种尝试，在化解风险。

前几天，银保监会也有相关回应，而且也提到了核心的问题点：保交楼。

业主停贷也是为“不还贷”吗？肯定不是。

所以解决问题的关键，还是如何解决“ 烂尾楼“复工问题。

有进展吗？有！

在一些媒体关注之下，小部分已经正常施工了、有的说是快复工了。

实操层面上，近期江西赣州绿地博览城商住小区的操作，可以关注一下。

当地政府回购未动工地块，根据施工进度返还土地出让金给房企，用于项目建设。

这个操作可以啊，是不是这些有停工楼盘的开发商，都去盘一盘未动工的地块？

二、

产生“停贷”事件的原因，是因为“烂尾楼”或延期交房。

看了下，几个“停贷”的楼盘，基本都围绕这2个基本节点。

1.工地长时间（短的几个月，长得超过1年）基本“停工”；

2.业主们多方反馈无果；

“停贷”就成了当事人的无奈之举，被逼到绝路了。

在这个房贷模型中，居民端应该是整个金融链路里最弱势的一方了。

从银行和业主的信贷关系来看，如果烂尾楼有业主“停贷”，理论上来看多半是业主违约。

那银行呢？

银行说，我也很无辜啊。我审批贷款给客户。

凭什么我钱放出去，结果你买的楼盘开发商违约了，让我银行承担？

你找开发商啊....

那开发商呢？

开发商说，现在拿地那么贵...各类成本这么高...

三道红线下来，融资通道、成本巨变...本来还好，结果各种限购。

楼盘销售没那么好卖了，我压力也大啊。

有限的钱也只能用在刀刃上...

现实呢？

这几年的监管新规，房企的资金来源出了不少问题。预售资金监管的收紧，导致房企的金融杠杆游戏被迫提前结束。不少资金周转能力有限的，最后难免要搞些违规操作，比如挪用“监管账户”资金之类的...

一旦釜底抽薪之后，还不行的话，就会出现“烂尾”。

三、

但当下“停贷”事件影响范围有限，整体风险暂时可控。

鉴于监管已经介入了，相信事件会稳步解决。

早前聊过一点，越是大银行，其实越不用担心。

因为这些银行的盘子足够大，风险够分散。

但有些地方银行，很值得大家关注下。

比如一些非上市的地方银行们，业务相对比较集中的。

“烂尾楼”断供不只是房企的摆烂，其实更是背后是整个地产供应链的问题。

更值得担心的，其实是开发贷。

看了不少研报，一些中西部地区的对公地产的信贷压力其实提升很明显。

比如停贷这件事，应该也不难发现问题的区域集中性。

其实开发贷等对公地方方面的信贷也是一样的。

假设现在是经济下行的时候，那资产质量恶化，大概率会超出预计。

这个话题，其实蛮难聊的，稍微掰扯几句吧。