面对烂尾楼停贷，银行应积极作为慎防系统性风险

近日，一场由各大停工楼盘业主发起的断供停贷潮在全国各个城市蔓延。据不完全统计，全国已有超过80个停工或烂尾楼盘的业主发出停贷告知书。参与联合停贷的业主大多已购房并如期还款数年，但楼盘陷入烂尾且复工无望，部分开发商甚至资金链断裂已在破产边缘。

银保监会有关部门负责人表示，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，下一步银保监会将加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

受访业主表示，希望以此引发舆论关注，倒逼有关部门与银行给出解决方案，若可交楼愿继续还贷。律师建议业主经诉讼与因逾期交付甚至烂尾违约的开发商解除房屋买卖合同，但由于诉讼时日过长且在此期间仍需缴付房贷，且部分开发商已资不抵债，胜诉亦未必能追回损失。因此，大量烂尾楼业主选择以上央行征信黑名单成为“老赖”为代价“止损”。

在多份业主发出的“停贷告知书”中，将矛头指向银行对预售资金监管的失职。事实上，银行在烂尾楼的形成过程中绝非无辜，甚至部分银行应当负直接责任。预售房源于香港的“卖楼花”，即在楼宇建设周期内提前卖房。香港对于“卖楼花”的房地产商资金是否足够与不得挪用均受监管，而内地的预售房制度并非没有类似的防火墙。房地产开发商需将预售资金存入银行专用监管账户，由房地产行政主管部门会同银行实施第三方监管，资金只能用作本项目建设，只有工程建设达到进度节点方可申请支取相应比例的预售款，理论上是不会出现烂尾楼的。然而，在楼市畅旺时期，“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式在房地产开发商中盛行，大量新房预售的回款不是用作工程款结算而是用于大规模的拿地扩张。由于房地产开发商的高杠杆也十分常见，银行对于这些大客户的预售资金挪用采取纵容或默许的态度，甚至“手松”的银行才能获得更多开发商的青睐。

在经济周期与疫情冲击之下，房地产市场走入低迷，房企资金链断裂，烂尾楼问题就此产生。2003年央行出台的“121号文件”明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应追回挪用资金”，因此，无论是预售资金进入非监管账户还是对监管账户监管不力，银行均应对此负责。

对于因烂尾楼而停贷的业主，银行应负起责任拿出一套解决方案，如果依僵化程序放任其断贷停供进入征信黑名单，由业主为烂尾楼“埋单”，不仅不合理，亦可能进一步引发系统性金融风险。虽然银行纷纷表示停贷占比很小，但目前停贷事件仍在发酵，如果银行不予理会，不仅可能有更多业主加入停贷，观望中的潜在购房者亦可能放弃购房计划，可能会引发系统性金融风险，影响经济与社会稳定。

个人按揭贷款一直属于银行的优质资产，无论从负责或收益角度考虑，都应当积极作为。今年2月，住房和城乡建设部指出，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。有部分银行以疫情为由与烂尾楼业主签订了展期合同，但仍需继续计算利息。此次停贷事件在提醒银行与有关部门，烂尾楼已不是个别问题，应得到系统性解决，而为烂尾楼业主办理无息展期或是其中一种短期方案。

针对烂尾楼业主集体停贷，银行应积极作为，以合理方案解决业主的房贷展期问题。有关部门亦应以“保交楼、保民生、保稳定”为原则，拿出系统性解决方案，以防出现系统性金融风险。