拆迁安置房拟被法院执行怎么办？执行异议能否支持？

【案件背景】

南京，这两年的房价虽然有所平缓，但是我们也能看到，新出的商品房仍然是价居高位。而与此相对应的，购买拆迁安置房则要比周边附近的商品房便宜不少，有的甚至便宜一万多一平，位置不错的拆迁安置房，很多人就会心动买下，毕竟性价比是真的高。

可我们也能发现，在拆迁安置房买卖中有着比正常的商品房买卖有更多的诉讼纠纷。笔者办理了大量此类案件，最麻烦的就是拆迁安置房被抵押了，甚至被法院查封了，然后法院通知他们这个房子要被执行了。

那么很多买受人就觉得很亏，我买了房子，装修了还住了进去，现在因为出卖人欠了一屁股债就让搬出去，实在血亏，。那么我们怎么处理呢？这个时候就需要我们向法院沟通了，可以向法院提出执行异议，向法院阐明关于涉案房屋的交易情况、居住情况等，请求法院解除相应的查封，不予执行涉案房屋。可是事情往往没有嘴巴说的那么简单，法院往往对于执行异议是驳回的，因为对于执行法院来说，往往不会去承担执行风险，因为他们是基于已经生效的法院裁判，依申请人申请，对涉案房屋进行执行，对于法院文书以外的人的执行异议，他们则大多数会驳回执行异议，那此时，你就需要准备做持久战的准备了，因为你要向法院提起执行异议之诉了。

【实务阐述】

第一、案外人购买的安置房已付款并装修入住，过户前法院查封，提出执行异议能否排除执行。

审查依据通常按照《执行异议复议规定》第二十八条或《查扣冻规定》第十七条。《执行异议和复议规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《查扣冻规定》第十七条，其中就过错方面，《查扣冻》第十七条表述为未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。我们认为，《查扣冻》第十七条实质上隐含了被执行人与第三人之间的合同以合法有效为前提。因此，对于安置房买受人提出排除执行，争议较大的主要集中在购买安置房合同效力以及是否属于买受人自身原因未办理过户登记。

第二、买卖安置房合同效力问题，认定合法有效为宜。

依据是《江苏高院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第十三条对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

另外，2014年江苏省高级人民法院公报案例，江苏宿迁中院（2013）宿中民终字第0383号“王启宗与胡亮亮合同纠纷案”，宿迁中院评价“本案中所涉安置房购买资格是有关部门对房屋征收对象在获得征收补偿款后所给予的政策性优惠，本案所涉买卖行为，并不为国家法律或行政法规所禁止。”

第三、本案对于安置房买卖协议的效力没有论述，就安置房未办理过户直接关联过错问题。

江苏高院评价“黄思根在签订《动迁房预售预购合同》购买案涉房屋时，对案涉房屋将来数年内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的，但因为其价格便宜，遂采取容忍风险的态度与卢海斌签订《动迁房预售预购合同》，其主观上具有明显过错。因此，黄思根不能以其对案涉房屋的物权期待权要求阻却人民法院的执行。”《江苏省高级人民法院关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》案外人非因其自身原因未办理过户登记手续，进行细化列举，例如案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续（条文附后）。

第四、我们注意到，《全国法院民商事审判工作会议纪要向社会公开征求意见》117.【案外人系无过错不动产买受人的处理】《执行异议复议规定》第二十八条第（4）项规定的“买受人自身原因”，主要是指不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记三种情形。人民法院审理案外人系无过错不动产买受人执行异议之诉案件时，对买受人提出的阻却执行的诉讼请求，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件的，参照上述规定，应予支持。

相比较而言，《江苏省高级人民法院关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》对以下几种原因进行排除，尤其当案外人作为被征收人与案外人作为买受人时，其自身原因有所区分。即具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。

案情介绍

一、江忠与张卢平、卢海斌民间借贷纠纷一案，2015年9月6日作出的(2014)通中民初字第0162号民事判决已发生法律效力。2016年12月19日作出执行裁定，拍卖、变卖被执行人卢海斌所有的位于上海市永跃路不动产及其附属设施。案外人黄思根提起执行异议之诉。

二、案涉房屋系卢海斌与上海市政府动迁所于2015年签署《动迁补偿协议》取得的动迁配套商品房。2015年4月11日，黄思根与卢海斌经上海杰尚房地产经纪有限公司居间介绍，签订《动迁房预售预购合同》一份，双方约定将案涉房产以76万元转让给黄思根，黄思根已分次全部支付了该购房款，黄思根购房后即装潢并入住使用至今。根据上海市住房和城乡建设管理委员会《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》，案涉动迁安置房需到2017年9月才可以办理产权过户手续，黄思根至今尚未办理《上海市房地产权证》。

三、南通中院认为，本案关键系判定案外人黄思根对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，具体分述如下：首先，黄思根在房产中介公司的见证和参与下与卢海斌签订了《动迁房预售预购合同》，并已按约付清了全部购房款；在签订合同时，案涉房产并无查封等权利瑕疵，且其购房仅为基本的居住需要，故黄思根作为普通消费者属善意购房，并无被告江忠所主张的以合法形式掩盖非法目的的主观故意。其次，买受人黄思根一直实际占有并居住使用该房产。案涉房产在黄思根买受取得后即开始装潢并使用至今，年近古稀的黄思根亦无其他可居住房屋；只是由于上海市动迁安置房过户政策的原因，黄思根尚未正式办理产权过户手续，故非买受人自身原因未办理过户登记。第三、法律应当选择优先保护案外人的物权期待权。本案不动产受让人黄思根已经依照合同履行了全部义务，故即便尚未办理房屋产权过户手续，黄思根已预期物权将确定无疑地变动到其名下，其对物权的期待权具有排除执行的效力。此外，被告江忠辩称法院查封原动迁房屋的效力应及于动迁安置房。本案中，黄思根在买受案涉拆迁安置房时，法院对该安置房并未查封。因拆迁安置房的取得不仅与被执行人原动迁房有关联，也与原动迁房中共同居住人的其他权益等因素相关，即案涉拆迁安置房与原动迁房并不具有同一性，故被告江忠辩称原查封效力及于案涉安置房的理由无法律依据；被告江忠还辩称主张案涉房产黄思根的买受价明显偏低，黄思根与卢海滨系恶意串通等，亦缺乏事实依据，故本院对被告江忠的上述辩称主张均不予采纳。综上，原告黄思根对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求该院应予支持。

判决不得执行上海市永跃路不动产及其附属设施。

裁判要点与理由

本案争议焦点是：黄思根就案涉房屋签订《动迁房预售预购合同》，支付全部房款，并实际占有该房屋，能否阻却人民法院对该案涉房屋的执行。

江苏高院认为，黄思根不能以签订《动迁房预售预购合同》，支付全部房款，并实际占有案涉房屋为由，阻却人民法院对于该案涉房屋的执行。理由如下：

一、根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，该案涉房屋于2016年1月16日经网签登记在卢海斌名下，其后至南通中院2016年9月21日依法查封案涉房屋时，期间没有发生不动产变更登记，案涉房屋的物权没有发生变动。因此，黄思根虽然依据与卢海斌所签订的《动迁房预售预购合同》并支付全部购房价款且实际占有使用该案涉房屋，也仅是获得了对案涉房屋的物权期待权，并没有成为《物权法》所指的案涉房屋所有权人。

二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，黄思根因购买登记在本案被执行人卢海斌名下的案涉房屋所产生的物权期待权，如欲产生阻却人民法院对该案涉房屋执行的效力，必须同时具备上述规定的四个要件，缺一不可。2015年4月11日，黄思根与卢海斌签订《动迁房预售预购合同》时，黄思根应当对卢海斌仅持有案涉房屋的《动迁补偿协议》，暂未办理以卢海斌为权利人的《上海市房地产权证》的情况是明知的，同时《动迁房预售预购合同》第三条载明：甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险基础上，愿意订立该合同。黄思根亦在起诉书中称：“因该房屋系动迁安置房，设置了房屋过户限制期限，最早需到2017年9月12日才能办理产权过户手续”，在本院庭审过程中亦自认“动迁房价格便宜，财力只够买这样的房屋，当时动迁房买卖交易非常活跃”。由此可见，黄思根在签订《动迁房预售预购合同》购买案涉房屋时，对案涉房屋将来数年内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的，但因为其价格便宜，遂采取容忍风险的态度与卢海斌签订《动迁房预售预购合同》，其主观上具有明显过错。因此，黄思根不能以其对案涉房屋的物权期待权要求阻却人民法院的执行。

三、卢海斌于2013年7月30日即与黄浦区第三房屋征收事务限公司针对位于上海市青龙桥街79号北间1幢的房产签定了上海市国有土地房屋征收补偿安置协议，该协议第十一条载明：“乙方（卢海斌）应当在本协议生效后2日将被征收房屋的《房屋租赁凭证》或《房地产权证》及相关权属证明材料（原件）交甲方（黄浦区第三房屋征收事务限公司）报有关部门办理注销手续。”因此，江忠主张南通中院于2015年1月对该已被征收房产采取保全措施的效力及于案涉房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。江忠还主张黄思根购买案涉房产价格明显偏低，黄思根与卢海滨存在恶意串通逃避债务等，亦缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，江忠的上诉请求成立，本院予以支持。判决撤销江苏省南通市中级人民法院(2017)苏06民初29号民事判决。准予执行上海市永跃路不动产及其附属设施。

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案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏民终1097号“江忠因与黄思根、卢海斌案外人执行异议之诉二审判决书”（审判长李晶审判员赵建华审判员苏峰），载《中国裁判文书网》（20170913）。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《江苏省高级人民法院关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》

（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；
②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；
③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；
②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；
③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。

《江苏省高院审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见）》

13、经济适用房买卖如何处理？
对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：
（1）购买5年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。
（2）经济适用房购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济 适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。
对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

（案件分析与探讨不代表对此类案件结果的承诺）

董昊，北京市中银（南京）律师事务所高级合伙人

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