南京买房被套牢，该何去何从？

以‬‬下‬全文‬，分‬三大‬点‬共‬十四‬小点‬，从‬新一轮‬《全国城镇体系‬规划‬》和‬《长三角‬城市群规划》中‬‬‬各大‬城市‬在国家‬发展战略‬布局里的‬定位‬进行了‬分析。看完后‬就会知道‬，我‬国‬‬最终的‬目标‬是‬打造‬十多个‬亚洲‬乃至‬世界中心‬城市。在这些‬城市‬买房‬，一是‬可以‬享受到‬城市‬发展带来的‬巨大红利‬，二是‬可以‬作为‬城市‬铸就辉煌的‬见证者‬。目前‬，北京‬上海‬广州‬成都武汉‬‬等‬‬9个‬城市‬已经‬明确‬跻身‬其中‬，南京‬杭州‬沈阳‬济南‬合肥‬等‬城市是否‬‬跻身其中‬‬尚不‬明确‬，而‬绝大多数‬‬城市则‬‬已经失去了机会‬。

一‬，先‬从‬全国‬层面分析‬。

（一‬）自2006年开始住建部‬联合‬19部‬委编制的《全国城镇体系规划》，拟形成“十百千万”城镇体系（即布局10个左右‬的‬国家中心城市、100个左右的‬国家区域中心城市、1000个左右‬的‬地区中心城市和10000个左右的‬重点镇。并且明确国家中心城市是已经或将成为亚洲乃至世界的金融、贸易、管理、文化中心城市，是位于直辖市和省会之上的新的“塔尖”，是居于国家战略要津、担负国家使命、参与国际‬竞争、代表国家形象的门面型城市。且‬申报‬国家中心城市有个‬硬‬性‬条件‬:应是直辖市、省会城市、自治区首府或者计划单列市。

（二‬）截至目前，已经公开的，分两批共批复了9个‬国家中心城市:

第一批:北京、上海、天津、重庆、广州；

第二批:成都、武汉、郑州、西安。

(三‬)已发行的《国家中心城市发展战略研究》一书‬‬称:2016年编制‬的‬《全国城镇体系规划（2016-2030）》（此版‬及‬后续‬新版‬目前尚未公开‬）已经确定北京、上海、广州、深圳4个‬城市晋级为全球城市，确定天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门为11个‬国家中心城市。

(四‬‬)2010年出版的《全国城镇体系规划（2006-2020）》（此‬版‬已公开发行‬）里详细描述了‬2010年之前第一批批复的5个‬国家中心城市:北京、上海、天津、重庆、广州。

(五‬)至于第二批批复的成都‬、武汉‬、郑州‬、西安‬4个‬国家中心城市，分别是:

2016年4月批复的‬《成渝城市群发展规划》，明确将成都定位为国家中心城市；

2016年12月国家印发的《关于支持武汉建设国家中心城市的复函》中明确同意武汉建设国家中心城市；

2017年1月国家批复了河南省政府《关于恳请支持郑州建设国家中心城市的函》，并制定出台了《关于支持郑州建设国家中心城市的指导意见》，明确提出郑州要建设国家中心城市；

2018年2月，国家正式发布《关于印发关中平原城市群发展规划的通知》，明确提出，建设西安国家中心城市。

(六‬)国家中心城市，又称全球与国家中心城市，是全球城市和国家中心城市的合称。两种本质是相同的，都是国家中心城市，只是所处的发展阶段不同。具体‬可‬分为四个阶段:

第一阶段:国家同意建设国家中心城市；

第二阶段:明确时限，建设国家中心城市；

第三阶段:国家中心城市建成，开启全球城市建设；

第四阶段:全球城市建成。

（七‬）北京、上海、天津、重庆、广州5个第一批‬批复‬的‬国家中心城市里的‬北京‬、上海‬、广州‬等‬几个‬已处于国家中心城市建成，正在向全球城市晋级的阶段；

‬成都、武汉、郑州、西安4个第二‬批‬批复‬的‬国家中心城市，目前处于建设国家中心城市阶段。

2022年底上报‬国家，正在‬等待审批‬的

《成都国土空间规划（2020-2035）》、

《武汉国土空间规划（2021-2035）》、

《郑州国土空间规划（2021-2035）》、

《西安国土空间规划（2021-2035）》显示‬，

成都‬、武汉‬、郑州‬、西安‬建设‬国家‬中心‬城市和‬全球‬城市‬的‬过程‬分为三个时间节点，即‬:

2025年前‬，强化资源‬集聚，完善功能体系，使能够全面支撑国家中心城市建设；

2035年，建成2000万左右人口规模的国家中心城市；

2050年，迈向或建成‬全球城市。

(八‬）2022年底‬上报国家‬，正在‬等待‬审批的各大城市《国土空间规划（2021-2035）》显示：另有‬长沙、济南、沈阳、南京、杭州、合肥六个城市都明确‬提到了国家中心城市。

审批结果，值得期待。

《长沙国土空间规划（2021-2035）》，城市发展总体目标的城市性质是国家中心城市；

《济南国土空间规划（2021-2035）》，战略定位是国家中心城市；

《沈阳国土空间规划（2021-2035）》，发展目标是国家中心城市；

《南京国土空间规划（2021-2035）》，城市性质是国家中心城市；

《杭州国土空间规划（2021-2035）》，目标愿景的城市性质是国家中心城市；

《合肥国土空间规划（2021-2035）》，目标愿景是2035年奋力迈向国家中心城市。

（九‬）由于，国家中心城市是在全国居于核心地位、发挥着主导作用的城市，是一国综合实力最强、集聚辐射能力最大的城市。因此，各大城市，纷纷把争创国家中心城市作为今后的重点任务‬和‬发展目标。一方面是为了‬提升城市的地位和功能，另一方面也是期待成为国家战略，优先获得资源配置。

二‬，再‬从‬长三角区域‬‬层面‬分析‬‬。

（一‬）众所周知‬，目前‬中国‬最发达的‬地区是‬东部沿海地区‬，东部沿海地区‬最发达的‬是‬长三角‬地区‬，长三角‬地区‬最发达‬的‬是‬长三角‬城市群，长三角‬城市群最具‬发展前景的‬是沪宁杭‬合‬四大‬中心‬城市。 2016年‬国家‬印发‬了‬《长三角‬城市群‬规划》，‬明确‬长三角‬城市群‬范围为半个‬‬安徽‬‬+半个‬江苏‬‬+半个‬浙江‬+上海‬全域，并且‬明确‬长三角‬城市群‬中心‬城市为‬上海‬，副中心‬城市为‬合肥‬南京‬杭州，‬‬宁波‬嘉兴苏州‬无锡‬‬芜湖‬马鞍山‬等‬22个‬城市‬为‬普通‬成员‬城市。

（二‬）2019年‬国家‬印发了‬《长江‬三角洲区域‬一体化‬发展‬规划‬纲要‬》，明确江苏‬浙江‬安徽‬上海‬全‬域‬为‬长三角‬地区‬。

（三‬）2021年‬国家‬印发了‬《长江‬三角洲‬地区‬多层次‬轨道‬交通‬规划‬》，明确‬构建‬以‬上海‬、南京‬、杭州‬、合肥‬、宁波‬为‬中心‬的‬交通网络体系‬，并‬再次‬显示‬江苏‬浙江‬安徽‬上海‬全‬域‬为‬长三角‬地区‬。

三‬，（一‬）未来‬城市‬之间的竞争、都市圈之间的竞争、城市群之间的竞争，本质上就是核心城市之间的竞争，核心城市的发展前景，取决于它在国家发展战略布局里的定位。核心城市是集聚出来的，你不集聚，就会被别的城市集聚。机遇是抢抓出来的，你不去抢，必然有别的城市去抢。济南的焦虑，反映‬了‬没有获得国家中心城市定位的各大城市共同的焦虑。

（二‬）城市‬定位‬，决定了一个城市的发展预期和上升空间，是‬人‬们‬‬‬对‬一个城市的‬发展‬信心来源‬‬，是10个左右的国家中心城市之列，是100个左右的国家区域中心城市之列，还‬是1000个左右的地区中心城市‬之列，直接‬决定了‬一个城市‬的‬未来‬。因此‬，关注‬该‬关注的‬，才能‬知现在‬、比‬过去‬、明‬未来‬。

谢谢邀请！

在南京买房，是门学问，是门专业。

先研究一下南京房地产的历史，从中探寻出南京房市发展规律，以此指导自己买房持房卖房（解套）实践。

再研究一下南京房地产的现状，从中发现热点、冷点和不温不火点，以此判断你该出手解套、抛售房子还是继续囤房。

最后研究一下南京房地产的未来，从中窥视南京房地产的发展趋势和前景，以此帮助自己是放长线钓大鱼，还是短期操作，见机行事。

没有研究，想赌一把的，想碰碰运气的，虽然也有赚到的，但终归是偶然的。

研究管用，还是研究靠得住！

如果是自己居住，价格高低可以说是无所谓，反正都是居住的，如果是投资了河西，那么恭喜你，和我表哥一样，头发都快掉完了。

表哥本身在市区工作，在学区房附近买了一套小房子，这个房子本身比较小，表哥家里人多，双方父母都在那边，这个小房子根本住不开，后来因为河西的新房、二手房价格倒挂，他就拿出了积蓄买了一套300平的房子，光是装修就花了80多w。

再后来他又在河西买了一套600平的房子，背了一身的贷款，准备投资赚点钱，结果现在的情况令他有点哭笑不得，价格比之前降低了不少，靠房子发财的美梦也破碎了，现在还天天还贷款，他的生意现在也有很大的影响，不知道还能不能还得起贷款，真是难啊。

我建议你如果自己居住，就别想那么多了，如果是投资的，现在如果可以卖，不如及时卖掉，亏点钱也不至于煎熬，后面还不知道怎么样了，现在现金才是王道，几百万吃利息都够了，没必要再非那个劲还贷款了，累的要死，图啥呢。

想想不是你一个人，心里就舒服了。

除了北京、深圳、上海的中心地段房产，那投资都不行，住还可以