第一，上海辐射了整个长三角，北京也辐射整个京津冀，但是深圳连东莞、惠州都辐射不过去，这个跟行政体制是紧密相关的，中国的国情决定了要想联动发展，首先级别必须对等；第二，从深圳的成功经验和东北的情况来看，要想发展必须打乱现有管理关系，进行行政体制改革；第三，北京、上海、广州的面积都远大于深圳，深圳的建设用地按目前的情况最多5年左右就用的差不多了。第四，就中国的情况来说，行政地位不提高，级别不对等，资源不统一，没有管辖关系，规划的再好都是纸上谈兵，落不到实处，没人会帮别人家干活。

因此，个人认为就目前的情况来说，深圳还是一直在吃老本，如果还按目前的情况发展，深圳能维持现在当前的情况就已经非常牛逼了，从中国的国情来看，深圳要想真正成为引领示范区，在这个总体经济形势下行的情况下再次引领全国经济发展，再次成为经济发展引擎，必须从体制机制上进行大变革，一方面必须提高深圳的政治地位，另一方面迫切需要扩大深圳的行政面积，其中填海造陆不仅破坏生态还解决不了实际缺建设用地问题，深圳只有东进才能有前途，才能引领区域发展，才能成为大湾区和全国的引擎，辐射华南乃至全国，为中国发展注入一剂强心剂，实现高质量发展。

笔者认为：深圳土地不足，自然是应该选择整合惠州大亚湾，而不是选择填海造地。

一.深圳即使是填海造地，能够选择填海造地的空间也非常有限：

我们先来看看深圳市的地理位置，深圳市位于珠江三角洲东岸，北部分别与东莞市、惠州市接壤；东北部与惠州市接壤、东南部就是大亚湾；南部与香港特别行政区接壤；西部是珠江口海域。简单的说，深圳北部是东莞市、惠州市，东部是大亚湾（东部海区），南部是香港，西部是珠江口海域（西部海区）。

(深圳市行政地图)

因此深圳市如果是选择填海造地的话，深圳市北部不用考虑，因为深圳北部没有海；深圳市南部也不用考虑，因为深圳南部是香港，即使有海也多半是隶属香港管辖；深圳西部（西部海区）也不用考虑，因为深圳西部的西部海区正好是珠江口，如果深圳在这里填海造地的话那正好就是把珠江口给填平了，相信整个广东都不会同意深圳把珠江口给填平了的；那么如此一来，深圳就剩下东部的大亚湾（东部海区）可以填海造地了。

(深圳整合惠州大亚湾规划图)

二.深圳如果选择在大亚湾填海造地，还不如直接选择整合惠州大亚湾：

但是问题又来了，如果是选择在深圳东部的大亚湾（东部海区）填海造地，那么何不就直接选择整合惠州大亚湾呢？因为这里就是大亚湾啊，大亚湾沿岸的惠州有大把的土地可供深圳市直接快速开发，何苦还要多一事劳民伤财的、费时费力的在大亚湾搞填海造地呢！

("深圳东莞大亚湾一体化")

而且大亚湾沿岸的惠州地域（惠阳区），是直接与深圳市（坪山区、大鹏新区）接壤的。深圳如果选择整合惠州大亚湾的话，那么大亚湾沿岸（惠州市惠阳区），直接就是与深圳市（坪山区、大鹏新区）连成片了。深圳只需要将其发展直接延伸过去、辐射过去就可以了，端的是一个简单、快速、高效。因此说，深圳土地不足，自然是应该选择整合惠州大亚湾，而不是选择填海造地。

土地不足是制约深圳发展的因素之一，但并不意味着不扩张深圳就不能够发展，这些年来，深圳在四个一线城市当中的发展势头是最猛的。放眼全球，很多世界级城市的面积都不大，比如纽约的面积只有789平方公里；伦敦的面积只有1577平方公里；新加坡面积只有714平方公里；香港面积只有1106平方公里……土地供应不足，深圳可以向更高端、更高质量的方向发展，近年来深圳就是往这方面发展的，它的金融、高科技产业蓬勃发展，而且还是全国绿化较好的城市。

珠三角是我国经济最为发达的地区之一，但面积只有5.6万平方公里，本来就寸土寸金。与深圳接壤的城市有两个，分别是东莞、惠州！东莞面积其实也不大，只有2465平方公里，人口却超过800万，本身土地也缺；而惠州面积虽然不小，但大亚湾是惠州唯一靠海的地方，被深圳整合了，那么惠州就不是沿海城市了，而且惠州这些年在开发大亚湾上投入了不少资金，难道说给深圳就给了？况且需要注意的是，深圳是计划单列市，财政不上交广东，大亚湾也是广东省的一个重要的财政金矿，不可能会纳入不归广东财政的深圳地盘。

再说说填海造陆，深圳经济特区成立的这40多年来，累计的填海造陆只有七八十平方公里，占深圳总面积的4%都不到，而且填海造陆会破坏生态，影响了珠江口的海航出行宽度，因此这也不是解决深圳土地不足的好办法。

其实未来城市的发展趋势可能会走向“都市圈”的发展模式，深圳目前就与东莞、惠州共同打造深莞惠都市圈，未来深中通道建成，中山也有可能成为深圳经济辐射范围区域，城市之间通过协调合作，共同发展，这是解决深圳土地供应不足的途经之一。另外还有一种模式，即发展“飞地经济”，实现两城之间资源互补、经济协调发展，近年来汕尾在它西部地区划出了一块地方租给深圳，即现在的深汕特别合作区，该合作区现在被称作深圳的第“10+1”区。这也是深圳未来解决土地不足的可行策略。

东进，还是东进

是东进，但不是大亚湾，而是比较前瞻性的东进。在离深圳坪山区65公里的东边划了块463平方公里的飞地，等于两个大亚湾，也相当于1/4个深圳大小的面积。一劳永逸的打造成深圳发展新的起点。2011年2月，深汕特别合作区筹建，由原产业转移园升级为特别合作区。

2011年5月，深汕特别合作区正式成立。

2015年7月，《深汕特别合作区管理服务规定》出台，授权市一级经济管理权限。

2018年12月，深汕特别合作区管委会正式挂牌

......

人口与发展面积

人，才是社会发展的一切因素，没有人什么事也干不了了，但人多地少往往也让城市不堪重负，甚至难以继续发展。这也是北上近些年为什么要控制人口增长的原因。城市的公共设施与与市政建设跟不上人口增长的规模，直接效应就是到处都是人挤人。可发展建设用地减少，导致用地成本居高不下，房价奇高无比，也是症结之一。

纵观四大一线城市人口与密度：

• 北京16410平方公里，2154万人
• 上海6340平方公里，2424万人
• 广州7343平方公里，1490万人
• 深圳1997平方公里，1303万人

只有深圳在不到2000平方公里，仅为北京1/8的面积上容纳了1300万人口！人口密度高居四大之首，达到6272人/平方公里。其余号称人巨多挤爆的北京、上海、广州则分别为1313人/平方公里、3823人/平方公里、2030人/平方公里。

可见深圳在经过多年的发展与人口增长后，在现有发展面积不变的情形下，无论从居住地块还是工业用地，深圳再也无法拿出像样的地块用于发展。因无法再为华为提供用地，华为搬离终端总部到东莞就是一例。以及由于土地资源的稀缺性，从而导致使用成本居高不下。所以，急需解决目前发展面临的土地资源瓶颈成了深圳的当头问题。

深汕特别合作区应运而设

深圳市现有产业模式及功能划分早已固定并规划成片。例如南山区以科技研发为主，区内均为高新技术企业集群。罗湖与福田以商贸与服务业为主，盐田则为港口航运......想要寻找新的经济增长点，打造新兴产业群，仅靠拆迁腾挪城中村与围海填土无异于杯水车薪，根本解决不了问题。

此时，离坪山区东边65公里有这么一块地进入了广东省和深圳市的眼中。这里依山傍海，工业基础薄弱，但交通基础设施良好，境内有厦深铁路、沈海与潮莞高速半小时直达深圳坪山。极利于深圳市按照现有的发展思路完整规划这片463平方公里的土地。

为什么不兼并惠州或东莞临深地区？

无论从通勤效率和交通的便利性、区位的融合性来说，临深地区的凤岗或大亚湾是最佳选择。但显然东莞或惠州的经济虽比不上深圳，但比倒数第二的汕尾还是强得多。放着明显紧邻深圳的优势，从而得以成为发展迅速的摇钱树不要，转手送人？市一级同意，省里都不同意！为什么？因为深圳是计划单列市，兼并的这一区域无需再向省里缴税，直接减少省里的财政税收。所以兼并？还兼并惠州、东莞？不存在的！市里面也不会同意。

惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区，陆地面积293平方公里。常住人口23万人，2018年GDP总量686亿，经济增速18.5%，人均GDP29万。税收总额为465.2亿元，占据全市税收总额的41%。

你告诉我，谁会同意将这么一颗摇钱树划出去？

但汕尾不同，有一大片沿海未开发无工业基础的农业穷镇，适合建设开发成工业地块。在规划方面，一方面用于承接深圳东进产业转移园，一方面投巨资建设生态旅与度假基地，西部片区则用来发展新材料，新能源制造等。这么一大片地，让你从零开始规划，完全顺延深圳市即有的发展思路。还能顺便提振辐射粤东地区，多好！省里扶了贫，深圳得了地，这样一来，无论对省对深圳都是皆大欢喜。

向着东部前进

现在这一块远离深圳的飞地事实上已变成了深圳的土地，从2017年开始深圳市的GDP已包含这个地区。在今年的3月，电话号码已换成0755，户籍居民将全部自动成为深户。可以想象，这一大招祭出，吸引人口朝向这里发展，并不是什么难事。再加上早已规划并提上日程的深汕多条新通道与城际铁路，交通将不再是阻碍。

假以时日，这里未尝不是又一个大幅领先粤东的小深圳。

既要天海造地也要整合惠州大亚湾

深圳土地面积2000平方公里，在四个一线城市中是土地最少的，只有上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8。土地稀缺也一直限制着深圳的发展，成为深圳发展的瓶颈，土地是一个城市发展的基础要素，深圳有三条路可以走，第一是旧改；第二是外海造地；第三是向惠州东莞扩张。这三条路深圳一直在走，而且走得不慢。

第一、旧改

2010年深圳旧改土地占深圳总供应用地比例为15%；

2015年深圳旧改土地占深圳总供应用地比例超过50%；

2016年深圳旧改土地占深圳总供应用地比例为85%。

在2016年深圳市政府发布的《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》中，全市计划建设用地为1350公顷，其中新增建设用地200公顷，存量建设用地为1150公顷（存量建设用地即旧改土地）。

旧改土地已经成为深圳目前建设用地的主要来源。

最近比较大的旧改项目——蔡屋围片区，该片区将建成晶都酒店和寰宇大厦，分别按照海波700米和642米的高度建设，项目占地面积30万平米，建设面积270万㎡，容积率将达到9！

新增土地的紧缺，也让土地出让价格水涨船高，2016年上半年出让土地面积同比减少7成，土地出让金仅减少16%，楼面地价高达24000/㎡，2018年深圳土地成交楼面均价为30000/㎡，土地出让金为450亿元，在全国位居第20位，排名第一的是杭州，土地出让金为2443亿元，深圳刚好够杭州的一个零头。2018年全国土地出让金收入超过5万亿，同比增长29%。

第二、围海造地

截止2013年深圳围海造地69平方公里，超过6个蛇口半岛面积，在沙井、宝安、前海都是围海造地的痕迹。

另有消息称，沙井计划围海造地5.3平方公里，总投资429亿元。

围海造地技术已经非常成熟，荷兰 就是一座海上城市，国土面积的20%是填海而成。填海造地造价便宜，技术成熟，没有拆迁的纠纷，在深圳土地日益紧张的当下，更应成为一个重要的选择。

在2010年的时候个人进行围海造地的成本仅20万元/亩，而深圳当下的土地拍卖均价在2000万元/亩，这中间存在着巨大的经济效益。

第三、向惠州和东莞方向扩张

在行政上深圳并未把惠州和东莞的范围纳入，但是深圳已经极力在向边界发展，宝安的11号线终点站已经是碧头站，旁边就是东莞的边界，光明新区紧挨着东莞，龙华的北边紧挨东莞，龙岗过去的坪山挨着惠州。城市的生活半径在扩大，交通需要跟上。

你觉得深圳的地铁里程在全国排名多少？答案是排在南京之后，排名第五位。

深圳地铁还有非常大的空间，规划到2035年，深圳运营地铁线路33条，总里程将达到1335公里，2022年也将达到580公里，比目前翻倍。

要致富先修路，深圳要拓展城市空间，首先要把公路和地铁贯通。未来，地铁将从宝安的最西端，经过光明和龙华，直达坪山和惠州。

睡在东莞/惠州，梦在深圳，这将成为越来越多深漂的选择，当前在东莞和惠州买房人群中有多少是深圳来的？过一段时间就听有朋友在惠州买房，高铁站旁边，在东莞买房，小区出来就是高速入口，现在周边置业，未来再图定居深圳，这也会成为深圳工作人的一个选择。

主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击

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