购买二手房，满五唯一，指的是卖家还是买家？

满五唯一标准关系到的是个人所得税和营业税 ， 这两个都是卖家的税 ，按房产交易中心，二手房交易买家只有一个税就是契税，其他税都是房东的，房东的税主要有个人所得税和营业税，而时间房产交易中，房东都是讲到手价，房东也搞不清税多少，也怕麻烦，所以讲净到手价，我什么也不管，我净到手多少钱，税费就需要买家承担了。

谢邀！“满五唯一”、“满二唯一”这些词经常从一些房产中介嘴里说出来，常常让我们购买二手房的用户摸不着头脑，这到底是什么意思呢？坤鹏论这里就为大家介绍一下。

一、“满五唯一”是指什么

“满五唯一”实际上关于二手房交易中征税的一个简易说法，其中的“满五”指的是房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；而“唯一”则是指业主在该省内，登记在国土局系统里只有这一套房子。按照规定，通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可免房子的个税和营业税。所以，“满五唯一”是针对卖家的，但是在实际交易过程中，个税和营业税都是由买方支付，所以满足“满五唯一”的房子，对买家来说是好事，可以省下很大一笔税费。

二、“满五唯一”能省多少钱

要知道“满五唯一”省多少钱，必须了解二手房交易中各种税费的构成。按照国家税务局的相关规定，需要缴纳契税、营业税、个税以及其他相关税费。

其中与“满五唯一”的营业税的征收标准是：普通住宅：不足5年，征收房屋总价的5.6%，超过5年（含5年），免征营业税；非普通住宅：不足5年，房屋总价的5.6%，超过5年（含5年），房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；别墅：不足5年，征收房屋总价的5.6%，超过5年（含5年），房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。也就是说，按照通常的普通住宅来计算，可以免征5.6%的营业税，如果房价200万，就可以少交11.2万的税。当然，后来政策改为两年了，后面具体会介绍。

与“满五唯一”相关的另一项就是个税，其征收方法是：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20％计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1％。简单点说，就是需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。那么，如果满足满五唯一的条件，个税也是可以免掉的。这笔费用如果按照总房价的1%算，那么200万的房子，可以省2万。

与“满五唯一”相关的就是这两种税费，当然这里有必要介绍一下契税的征收标准：按照基准税率征收交易总额的3%，但也有优惠的情况：若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴税为交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。需要注意的是，首次购买和普通住宅两个条件同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。

三、“满二唯一”又是什么

从2015年开始，营业税的政策进行了调整，财政部于2015年3月30日公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将5年标准降为2年，具体来说是这样的：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通知自2015年3月31日起执行。实际上，“满二唯一”中的“唯一”并没有什么特殊含义，只是受到“满五唯一”的说法影响，习惯就这么说了。满二唯一只是免征营业税，该交的个税还是要交的，而“满五唯一”可免双税，这是值得我们每一位购房者注意的地方。

通过以上的了解，相信大家都清楚了，“满五唯一”能给我们购房者省很多税费，如果能买到这样的房子，可以省下很多钱。但是反过来讲，在看二手房的时候，需要向中介了解清楚，卖方是否符合“满五唯一”的条件，甚至可以将相应的承诺写入合同中。

本人是一名专业二手房经纪人，下面就和大家详细解释一下“满五唯一”的意思： 首先，根据最新的房产政策，以苏州为例，购买二手房需缴纳三种税费（契税，增值税及附加，个人所得税）。 “满五唯一”的话只需要缴纳契税即可，可免增值税及附加和个人所得税。 “唯一”是指房东在某个城市或某个地区有且仅有一套房子； “满二”的话只需要缴纳契税和个人所得税即可，可免征增值税及附加； "满五”：指房东的购房日期至现在的时间大于或等于五年（房产证上的时间和契税发票上的时间，以较早的时间为准）； “满二”：指房东的购房日期至现在的时间大于或等于两年（房产证上的时间和契税发票上的时间，以较早的时间为准）； 实际上买房子是不是“满五唯一”或者“满二”对买方来说是没有什么区别的。如果“满五唯一”或者“满二”的话房东的要价就会提高；如果不满两年的话虽然房东要价低了，但是要缴纳给国家更多的税。总之这一部分钱要么交给国家，要么交给房东，买房是避免不了的。 希望上面的回答对大家有所帮助，谢谢！

很多人买房子经常挺置业顾问提起“满五唯一”“满二唯一”，到底是什么意思呢？“满五唯一”“满二唯一”的房子又有哪些优势呢？今天小编就和你一起扒一扒纳税的那些事！

先说契税的征收方法：

按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平（包含90平）的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

当然，首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

再讲讲增值税的征收方法：

增值税的叫法是今年5月份“营改增”之后这么叫的，原来叫营业税。

过去营业税的征收分几种情况，普通住宅：不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）则免征；非普通住宅不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）收取房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。正是因为这个营业税的征收对于房屋满5年免征的规定，满足条件的房子就都把“满五”作为优势之一进行宣传。

但是“营改增”之后，这个五年就变为两年了，营业税也改为增值税，按照新的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。于是又有了“满二”的说法。根据目前的政策，我们将不同类型的房子分为四类：不满两年，两年到五年之间，满五年非唯一、满五唯一。这里我们假设这样一个购房场景：一套面积在100平米，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万的二手房，购房者是第一次买房。

第一种不满两年的二手房

不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

三个税种共14.1万元。

第二种两年到五年之间

这种情况免征增值税，只征收契税和个税。

① 契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

④ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

两个税种共5.57万元。

第三种满五年非唯一

这种房子的税费成本和第二种完全一样，免征增值税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。

第四种满五唯一

这种房子只征收契税。

契税额=200万×1%=2万元。

以上我们能看出，如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出，如果面积越大，税费差距越大。所以我们在买二手房时，尽量选择购买满五唯一的住房，即使价格高点，也能在税收支出上找补回来。当然，如果不介意税的或者想要房子尽量新一点的可以不介意税的问题。

你好，很高兴能够回答你这个问题的！

购买二手房，在税费的交缴中，会有一个满五唯一的专业术语的，所谓的满五唯一就是指卖家产权证从办理到现在已经满足五年的，且五年内只有唯一的一套房产，没有任何的房产交易记录，需要同时满足这两个条件，才符合满五唯一的标准，在交易的时候税费交缴有所减免，指需要交一个契税就可以的！