商铺投资是一个真正的技术活，她对投资者的要求能力特别高，要综合的去分析一个项目，包括投资的商铺，并不是一个单选题，而是一个多选题，而且这个多选题的答案，没有标准的答案，每一个项目，每一个商铺的选择都会各不相同，有着太多的制约，因素，等等。

之前，投资商铺的时候都要考虑，地段，除了地段，还是地段，现在已经发生了翻天覆地的变化，现在投资商铺，考虑更多的应该是收益率，今天的收益率和未来的收益率，一切都是为了这个目标而进行的。

怎么能够提高收益率，包括地段，商圈，项目本身的状况，运营者是谁，对项目的定位，以及商铺本身的开间，朝向等等，都需要进行全方面的评估，之后才能得出一个结论，未来的租金收益能不能够达到，一个稳定的增长。

投资商铺的第一要素，看看这个商铺的时候，要知道他能够做什么，如果开发商有规划，那就要充分考虑，这个行业的可持续性。

行业是决定商铺未来的一个方向，一个夕阳的行业是不能够，支撑你未来的租金收益率。

投资商铺第二要素，运营者是谁，也就是说租商铺的人会是谁，选择租商铺的人非常重要，一个满嘴猴腮满嘴跑火车的人，没有诚信，基础的人，或者没有长远见识的人，做生意是没有根基的，做生意的人决定了收益率的可持续性，如果是商城的内铺，运营者决定商铺的价值，运营者操盘能力决定商铺的价值。

投资商铺的第三要素，能不能经营体验性的项目，经营体验性的项目，具有更好的租金回报率，美容，美发，足疗，儿童艺术培训，儿童体验项目，餐饮，电影，这些项目才能够支撑你，足够好的租金来源，而且相对高端。

投资商铺的第四要素，有没有停车场，交通是否能够畅通方便，这也是资源商铺发展的一个重要的基因，买车的人越来越多，停车位越来越少，没有停车位，就意味着失去了很多需要有停车位的客户，方便性特别重要。

投资商铺的第五要素，周边商圈人群的购买习惯，消费水平，消费能力，他们钟情于什么，这些必须要搞清楚，在贫民窟里面买的商铺，我想也好不到哪儿去，对不对呀？

投资商铺的第六要素，商铺的开间是否太小，商铺的使用面积是否大小，楼层净高是多少，商铺所在当地商圈的位置是在一个什么样的定位，是在两边还是在中间，还有房间的朝向格局等等，这些都要关注，当然商铺的开间越大越好，也一定是在两边的商铺更好，还有楼层的净高当然是越高越好，装修的时候也不要刻意的去规避，购买时要注意这些细节。

当然还有其他很多的要素，最主要的就是一定要搞清楚，现在商铺的租金价格是多少，和要购买的商铺之间的收益率关系，影响多大？

判断商铺的未来，租金增长率有多少，就会依靠以上的这些数据或者是方向，来进行一个全方位的参考，做的越详细，参考价值越高。

阿永哥点评：

一是不听开发商的宣传，要去看宣传背后的一些东西，一些实质的参考因素，一些实质的价格因素，一些实质的租金预判，不要看开发商给你介绍了什么，而是要综合判断。

二是购买商铺不仅仅要看它的优势，还要知道她的一些劣势，在不足的地方，你能不能够接受，在优势方面有没有风险，综合判断一个商铺，它的未来价值。

好了，就说这么多吧！

购房有难题，请找乐福居，关于投资购买房子，还有什么其他的疑问，可以随时搜索关注公众号[乐福居]给我留言，我会直言不讳有问必答，最后祝愿每一个人都有一个温暖的家！

一、投什么商铺失败的多？

1、市场内商铺尽量不投。

我其中的失败经验就是批发市场内铺，租金受周边批发和工厂行情影响极深，而且内铺位置是固定的，外面商铺的扩张是不定的，非常容易导致商铺供大于求，导致租金每况越下，空铺日益增多。

换成了商场的内铺同理，以前有很多商场，里面的店铺都是无产权的，或者是有产权的商铺，硬是划分成一个豆腐一个坑，然后你去购买其中四十年分两次续期的合约，一次性收取租金，等同于买起了商铺，也能让你在合约期内进行转手，商场收取一定的转手费。

这样的基本九死一生，你若联想不了一个大商场如此做的缘由是什么，你就细分想想早年间划分的格子铺就差不多了。小的都养不起了，大的如何养。

2、小区新盘商铺尽量不投。

重点在于小区用户量，特指真正自住的用户量。

小区户数低于2000户的，纯只有几百户的小楼盘失败率极高，因为没有外在人流，消费力有限，街坊生意不多。而这些小楼盘的内商铺，或者是人烟罕至的角落商铺更是考验人品，基本上理发铺也是其归宿了，若是靠近幼儿园或者靠近物业管理处，倒还有一点点生机，但也只是渺茫中的一丝丝而已。

在一个小楼盘尚没成熟起来之时，你购入开发商那已经定价过高的商铺，那就是一场豪赌。而这价格注定透支了未来多年收益，而商铺的定价是最无规律可言的。

3、门面过窄，深度过深的商铺不要投。

特指一些过百平方的、进深却是面宽的十几倍的商铺。

商铺值钱的就是这个门面，这个面宽，而里面幽深的空间是不待人见的。往往门面十几平方甚至能过千元一平方，而里面的几十方也就合计万元不到。典型的如同以前广州某地铁站出口某个饮食商铺，品牌本地还行，人流很旺。但是门面过窄，收银台都不好设置在出口，而往往跑单的也不好控制，必须如同小食店一般先付后吃，过度的进深导致店内必须常年保持开灯，服务员来回走动服务浪费时间太多，没多久就倒闭了。

简直闻者伤心，后者回避。

4、商铺面积过大的也不好投。

正如一句老话，步子跨得越大，死得越快。

在现在电商环境下，商铺不需要过大，只需要够网红。小而巧才能在商海风浪中灵活掌舵。很多店铺开张，坏就坏在了盲目扩张。而需要大面积商铺的超市、健身房、舞蹈室等，对区域的要求也是越来越刁钻。商铺面积控制在45平方以下最为稳妥。

5、价格很便宜的商铺不要投。

这又是为什么？难道便宜就没好货。

是的，对于定价精密的商铺而言，便宜的绝对没有好货。你要深信开发商对于商业类的定价，是要比住宅类的定价有着更深刻更科学的模型。商铺没有不赚钱的便宜货，只会有仍旧赚钱的便宜货。

而唯一让开发商定价便宜的原因，就是他们研究深知这商铺未来人流量或者位置必然不好。

人流量很少的商铺不要投。原因不用多说了吧。

6、进店铺台阶超过五个（不分上下）的商铺不好投。

因为这样会严重影响人流入店消费，即使外面人流量很大，但是人总是不由自主地懒惰的，能少走一两步就绝不肯多移两步。

除非这是特别特别的网红店，对不对？

要不然没有多少人是愿意排起了蜿蜒的长队也只为了品尝一番的。

五个台阶，足以为你挡住了绝大部分的财路。

7、商铺与人流之间有绿化带、隔离栏、大树遮挡的不好投。

主要是什么原因？

主要就是隔断了人流，就如同前面的五个台阶。人们都是懒惰的生物，除了爽的时候踩踩绿化带，冲马路时候跨越隔离栏之外，平常时候是绝不会做出不文明行为的。

去逛店铺这样的文明事情，自然要做文明事，但为了做文明人，竟然要绕开一大圈，这也太不文明了。这为一睹什么店铺芳容啥的，更佳的选择就是选择无视了。

8、租金趋势向下的商铺不好投。

我们买商铺就是为了乘风破浪，宁愿追高，也不能抄底。租金不行了，那意味着至少这条街有式微趋势了，你不能寄望换你之后就变生机勃勃了。

特别绝不碰什么一条都挂着租转卖的大街。

商铺让人闻风丧胆的一点就是，一旦给证明是死铺，那就完完全全死得一丝不挂。

9、仅仅依赖某一大店引流的商铺不好投。

这也是我曾经碰过的钉子，那痛感仍在。

如果商铺人流完全只是依赖某个超市，或者只是某个商场的，不要碰。

因为一家独大，代表着这一家一旦离去，利好将烟消云散。以往的佛山南海广场是百佳的天下，人流聚焦，周边的小铺客似云来，可多年后一纸撤场，算是拔走了最后一根氧气管了。

当然，区域的消费板块更迭日新月异也是影响因素。

那说了那么多负面的因素，相信各位心里也是有一点数了。

然而，我们始终还是一个向上的公号，必须传播一点正面的能量，因此，在万马齐喑的商铺投资市场，我们仍旧可以提出一些加分项的。

这估计也是各位最最最关注的。

二、投什么商铺成功的多？

1、门面足够宽的商铺。

上面说了进深是面宽十几倍的商铺要远离，那如果面宽是进深数倍的商铺，那自然就是宝中宝了，必须要紧紧拥抱白首不分离。

基本建议就是面宽足够一分为二的商铺。

如果你可以买下这样的商铺，然后把商铺隔开两间，分别出租，简直不要妙哉妙哉。这何止是鸡生蛋，这是鸡直接生鸡了。

2、能做餐饮的商铺。

特指预留有烟道设计的商铺，但是实际上并没有作为餐饮业态租赁。

当然前提是要跟物业搞清楚，确定能够做餐饮，这些商铺往往能够获得比之前更好一点的收益。

3、周边有成熟生态圈的商铺。

我们国人做生意往往喜欢扎堆，在某些批发市场那是优势，比如皮革市场专门做皮革，玩具市场专门卖玩具，只有集市成型才能规模化吸引人流。

但如果是漫画描绘的，你这条街开了火锅店，然后对面又开了火锅店，一条街都是火锅店，那基本上没多少生还之路了。

商铺周边必须多元化，而且有成熟稳定的生态园，比如有银行、药店、地产中介、美容店、7-11，品牌连锁如麦当劳、肯德基的高毛利商家。

4、层高很高的商铺。

这与面宽是一样的道理，前者分成两间铺，后者也可以分成上下两层铺，这就等于面积扩大一倍。

很多餐饮或者中介门店愿意选择这样的商铺，想想都美。

而如果这样的商铺配合其长面宽的话，那简直就是神铺。当然价格也是很神的。

5、选择人流聚焦的商铺。

大概是小区入口处，大商场入口旁，街道转角位特别显眼的，或者是位于天桥下方、或者是红绿灯对出位置、公交站牌没有遮挡的，这些都是容易聚焦人流的极好之地。

特别天桥这个因为是行人过马路的必经选择，因此下了天桥后不用回头走好几步的商铺都是蛮不错的，又不像斑马线这样行色匆匆的角色。

6、选择能够停车的商铺。

这是一个很重要的加分项，特别是有地下停车场的。

对大部分酒楼而言，就是必需品。如果是非大型购物商场上的饮食酒楼，街边要做酒楼的，只要你心并非沙县系，那没停车场是万万不可的。

若商铺前还有空间能够做防雨走廊的，都是加分项，因为下雨时，人们都会避避雨，自然就有进门的可能了。

当然，如果一个商铺具备以上那么多加分项，而同时也回避了那么多不利因素，这样的商铺是否就百分百无忧呢？

答案是，No。

最重要的，还是运气。

市场趋势的变化，商铺周围拆迁建设等等的变化，都会让运气变好或变坏，这些都是我们无法预测的。

而我们能够比较准确预测的就是成熟商铺目前的租金水平。

有个最直接的法子，就是对比左右分别三间商铺的租金，大概就可以比较综合得出商铺的真实租金。如果租金偏低或者偏高，也可以把范围扩散到周边其他市场或街道的商铺，或者是直接调研下商铺所做行业的毛利，这个在网上花点心思基本没秘密。

客流量也是重要的评估因素，可以从管理处、周边人流、周边店铺下手，分早中晚用客流量计数器去统计，能够得到比较客观的数字。

这些都是我们投资商铺必做之选。

商铺的投资有两大决定性因素和一些辅助要素！所以投资商铺你必须先满足两个决定性的因素，再去考虑哪些辅助的要素！

一，两大决定性要素

1.租金回报率！

商铺其实就是一个靠着租金回报率来获得价值回报的投资，它的升值空间可能没有住宅那么大，并且商铺的买卖交易手续费非常高！一套商铺二手卖出后所要交的增值税，交易税等非常高，以至于靠着升值来换取回报率的价值非常低！所以商铺投资，第一要素就是看租金回报率！

一套合格的商铺租金回报率应该是在7%以上的，要保持和通货膨胀差不多，但是一定要跑赢市面上大部分的保本理财产品！说白了，你冒着风险投资一套商铺，最后连市面上普通的理财产品都跑不赢，那还有投资的必要吗？不如去买些理财，还比投资商铺省心！

2.地段！

商铺一定是地段为王的理念，目前来看，主流的合格商铺都是集中在一线城市，准一线城市，以及二线城市的中心地带！这些地方的商铺往往能够满足7%以上的回报率，并且出租率也是很高的！所以投资商铺一定要往中心城市或者一个城市的中心进行选址！

二，其他的辅助因素

1. 买商铺要买一楼沿街的，我亲身经历就是我自己的一楼铺子已经出租了好几年了，而二楼三楼的铺子还有许多没有出租掉，甚至断断续续出租的情况！
   

2. 买铺子一定要买能够重餐饮的，因为现在电商冲击非常厉害，而实体里唯一可以与互联网抗衡的只有消费类，餐饮类和体验类的实体服务！所以买入可以重餐饮的商铺可以大大提高你的出租几率和租金收益率！
   

3. 不要买包租形式的商铺，任何包租形式，甚至是分成类的商铺投资都是有一定猫腻的！尽量购买能够自营的商铺作为投资！
   

4. 尽量不要买商场类的商铺，如果 一定要买也要选择大品牌、有实力的，比如万达，百联之类的！因为商场的人流靠的是商家的品牌，以及活动宣传力，这些都是要靠着关系，资金来维持的！所以只有真正的龙头企业才会有这样的合作和实力，而大部分小商场的结果都是一个空铺甚至“空城”的状态！
   

5. 买商铺一定要买离自己近的！因为商铺有许多繁琐的事情需要打理，甚至还有签订一系列的合约，所以买离自己近的商铺方便考察，也方便自己来回，免得长途折腾！
   

三，总结

目前的商铺已经没有了一铺养三代的好事了，但是好的，合格的商铺一铺养一代还是没有问题的！但是值得注意的是，现在好的铺子都是惜售的状态，甚至是只租不借的，而勉强有高回报率的铺子也是一个非常高的投资门槛，少则几百万，多则上千万！所以商铺的投资现在确实需要一定的资金实力！

就拿我自己的两套商铺来说吧，前几年趁着股票牛市大赚了一笔的时候入手，现在也已经涨了许多！但是回报率依然是一个7%左右的状态！而我身边也有许多小伙伴有商铺的投资，甚至我的亲戚也在十多年前投资了商铺，现在都是不错的回报！

所以我们一致认为，只要是合格的商铺就值得去投资！因为商铺本来就是一个看长远的投资项目，几年前电商打击了商铺，谁又能保证未来的10年里，实体不会卷土重来呢？再加上，像日本这样的发达国家也是实体干掉了电商，所以有资金的话，还是可以选择1-2套商铺进行布局的！什么是投资？不就是别人还没有意识到这个东西值钱，而以后会有很多人会觉得它值钱！

感谢⭐点赞和关注⭐。更多更好的逻辑期待与你分享！一家之言，仅供参考！

这个要素很难说清楚，这里介绍一点自己十多年的投资技巧。有投资商铺的可以参考参考

好的商铺真的是可以一铺养三代的，但是随着房地产发展，现在很多商铺也具有较大的风险，尤其是包租返租模式的。

下面简单的介绍一下商铺投资的一些小技巧。

首先商铺投资个人觉得有两种：

第一种，保守型，保守型就是买个铺子，每个月收租金。

第二种，激进型，买相对不够成熟的等成熟起来赚取差价。

保守型投资很简单，选相对成熟的商铺，买了租出去就是了，但是这个所谓的成熟还是有非常多的考究，必须保证未来至少二十年这个区域人气商气旺盛。怎么保证？首先：地段、地段、还是地段，我在川渝混得多，几个例子，成都春熙路、重庆解放碑当年买了那里商铺的人都赚得盆满钵满。有了好的人气、商气就不愁租不出去，也不担心租金上不来。第二铺子本身，具体位置、层高、开间进深、们的开口大小，视线，停留情况等等，都非常重要，举哥简单例子，成都当年的熊猫城，地段非常好，但是做死了，项目整体转手了好几次，过百亿的项目整体打折转手。为什么？很简单，地段好，人流大，但是四周是快速通道，停不下来。宽街无闹市，在那个项目就是最好的印证。

第二种：激进型。

激进型的商铺投资就是买相对不够成熟的区域的商铺，坐等增值。

这种首先要自己去所选商铺的城市发展，区域规划比较了解，可以在当地规划局网站查询，也可以咨询他们，毕竟这才是权威的。当然这是大环境，大环境大区域选定了就选铺，选铺也是有非常多考究的，同样涉及到第一种情况所说的种种问题。这里无法一一赘述。

由于时间和篇幅问题，不能详细解说，总之不管哪种商铺投资，都要看一个东西，那就是租金回报率，收租能够在15年之内拿回成本就是成功的，这期间还有租金增长，物业本身增值部分，能够15年收回成本，那么你这笔投资就是非常好的，反之就要考虑了。新区由于相对不够成熟，刚开始售价不会太高，只要满足应有的条件，一旦发展起来，租金也好，售价也好，增值部分就不可估量。由于自己干这个，对上述问题都比较了解，所以我爱干新区不够成熟的商铺，这些年也干了不少，还没有失败的案例，当然也得益于这些年房价的飞涨。

最后如果有这方面想法的可以关注，私聊，我可以做一些建议。

投资商铺是一门学问，看似繁华的商业街背后可能是很多人付出了超多心酸的结果，这并不是一件容易操作的事情，其困难的程度很可能远远超过了投资住宅。对商铺的投资有赖于投资人的敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。

现在为什么那么多人都会选择投资商铺呢？老虎君认为这里有亮点原因。其一，这是对国内与国际经济形势的一个精准预测；其二，投资商铺也是跑赢CPI的一个最佳最有效的途径。

那么关于投资商铺有哪些要素呢？

首先是地段，地段可以说是选择商铺进行投资的第一要素也是决定商铺价值的先决条件。市中心一些繁华闹市自然是商铺最贵的地方。稍偏远的地段，价格上虽然会便宜一些，但是价值上却要落后于前者，所以从长远上来看，投资者要选择商铺进行投资，最好是选择在繁华地段，虽然价格上会高一些，但是盈利也会逐日增加，这是成正比的。

其次是人流量，商铺附近人流大小决定了商铺的价值。人流量越大的，潜在客户也就越多。反之人流越小，其价值也就越小。购买率决定了商铺的盈利性。

综上，投资商铺是门很大的学问，要潜心钻研过后再决定是否进行投资。

最近一段时间，总是接到竹岛某大商场步行街出售商铺的电话，可谓不胜其扰。于是结合自己在之前选购商铺时的一些经历进行了梳理，所谓旁观者清，希望对正欲入手商铺的兄弟姐妹起到一点参考作用。

2014年时，在火车站周围一个大型在建商场开始销售商铺，沿街商铺的动辄百平的面积就足以让人怯步，售楼员极力推荐的是10-80平左右的商业内铺，说直白就是商场内的某个小区域。记得当时给看的平面图上密密麻麻的进行面积不同大小的分割，靠近电梯和门口的价格稍贵。开发商主打的是靠近三总站的地理优势，交通枢纽附近将有大量的消费人流，继而给购买商铺业主带来丰厚的收益。

此外，开发商推出的销售方式也很有特点，开发商承诺返租商铺并且统一对外出租管理。以10年为期限，前3年返租款直接从销售款中扣除，第4-5年每年返租8%，之后每年按照市场价进行对外承租，在第11年如果不想继续投资可以一次性按照购买价1.3倍卖给开发商。面对如此优惠的条件，购买者在销售人员的“鼓励下”很难把持得住。当时经过考虑，没有出手购买，前不久路过时特意进去看了下，一楼大厅里空荡荡的摆着几个移动式的卖衣服的货架，通往二楼的扶梯也看不出有用过的痕迹。

个人感觉购买商铺应该考虑以下几个方面：

1

买的没有卖的精

首先，买的不如卖的精这点一定要切记。开发商背后是一个专业的运作团队，而你只是一个自然人，再多的知识储备也难免会被套路。结合上面的选铺经历来说，既然开发商给予返租的高额租金承诺，为什么开发商不直接统一对外出租，反倒会给你分一杯羹？托词可能是快速回笼资金需要，那又不禁要问，为什么不将商铺抵押银行直接贷款，高额的租金完全有能力归还银行利息。因此，这种销售策略就是开发商本身对自己经营项目缺乏信心的表现，于是暂时将风险转移至商铺投资者，如果项目运作顺利，再会通过种种手段胁迫投资者就范（下一条将具体谈到），不顺利前期资金已经收回，将风险降到最低。

2

非沿街商铺投资要慎重

其次，非沿街商铺投资一定要慎重。商场内部的商铺缺少对外门头，能否盈利完全取决于商场整体运作是否成功，如果商场本身就没有客流量，你位于二楼以上的商铺也就更难有经济收益。如果投资沿街商铺，由于可以直接面对街道，具有相对的独立性，结局要好很多。对于开发商承诺统一对外出租这一点，我觉得是风险最大的一点。比如，投资者购买了二楼某10平方商铺，在商场项目运作成功的情况下，开发商会将部分商铺联合起来一起对外出租，注意此时的开发商其实是做了中介的角色，用投资者的商铺对外签订承租合同，从中挣取租金差价。这时，有投资者看到这会主动提出要自己对外出租，且不论当初合同明确约定，即使开发商将投资的商铺交给投资者，想问下，在没水、没电或者被周边统一出租的情况下，投资者守着被包围在中间的10余平商铺做何打算？最后还是被开发商各个击破，回到开始设计的方案上来。上面说前提是商场运营顺利的情况下，不顺利的情况下，连一楼都没顾客的情况下，恐怕投资者守着二楼以上的商铺也难有作为。

3

清楚大势所趋

最后，投资商铺要清楚大势所趋。投资商铺目的不外乎两点，出租挣取租金或者自营，目前网络电商对实体经济的冲击不言自明，商业用水、电，雇员、房租成本将依旧是拖累实体商铺的沉重负担。年轻一代网购消费习惯也已形成，随着时间推移，这些年轻消费群体随着年龄增长，收入水平也将继续提升，伴随的消费能力也会稳步提高，对实体店铺的冲击仍会存在。目前，由于房价猛涨了一波行情，商铺也跟着住宅价格水涨船高，投资的性价比也值得投资者思考。此外，投资商铺还要考虑地段、客流量、配套等等因素在此不再赘述，希望投资者们根据自身实际可以选对心仪的商铺。如果考虑投资商业地产，欢迎关注威海那点事给我们留言，我们会给出中肯的建议。

商铺投资的要素主要在以下几个方面：

区位选择：选择的时候先确定区域，再确定项目，再选择商铺的位置。

很多人喜欢选择已经非常成熟的商圈，这个在商业地产中也非常重要的。成熟的商圈已经行程了一个规模，拥有大量的人流量和习惯性人群的优势。其投资的价值也比较大，在短期内就可以见到效果。但是一个新的商业项目，就算是在成熟的商圈内，也必然有通常的三年养商期。如果这个新的商业项目和周围的商业相比有不同的经营业态和特色，那么其养商期就会相应的缩短。但是这个业态必须符合这个商圈内人群的需求，必须要有明确的区别。

市政配套

如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等；周边学校医院等配套设施。经营商铺是长线运营，对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺价值的提升。

交通条件

交通便利，无疑是客源流通的要道，无形之中增加了人流量，对商铺的发展百利而无一害。对于重庆来说，只要只要通轻轨、地铁的地方，都是很近很方便的购物点。当然交通还包括飞机、高铁、火车、地铁、公交、小轿车等等，而在日常生活中，用的最多的就是地铁、公交以及小轿车了，因此，我们在评价一个小区价值时，在交通方面要重点考量的是，距离房子最近的主干道是在哪里、干道通往何处、交通是否拥堵、附近有无公交地铁或正在建设中的地铁线路等等。

投资回报率

由于各个地区的投资回报率算法不尽相同，所以要根据各地实际情况去算出商铺的投资回报率，其次还要充分考虑到各项支出与隐形增值。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。

第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

当然，除此之外，还要考虑整体的城市规划、配套设施的完善、交通的便利、人流量的增加所能带来的隐形增值！

想要了解更多您还可以关注公众号“高德商业地产”。

第一：地段，不是主要街道或者大型社区附近，建议还是转转，不能单纯听售楼小姐或者中介的忽悠，

第二：了解一下周边以后的发展，既然能买起商铺，你一定有人脉，了解一下政府部门朋友，以后周边政府有无大的规划，避免出现大的调整以后，盲目投资增加投资风险，

第三：根据自身实际情况，以及周边同地段房租价格市调。因为大多购置商铺是为了以后投资，所以了解市场行情对以后出租心里有底。另外，也可以通过房租缓解一下前期投入，如果有贷款，以租养贷也是一种方法。

在各种房地产投资当中，商铺的投资相比公寓和住宅的投资的难度都大，具有其高度的专业性。

商铺的专业性是指你必须熟悉城市规划，熟悉和深入了解各种商业的运营规律和规则，善于策划和运营商铺。

在我所接触到的商铺投资人当中，绝大部分商铺投资是没有达到投资的目的的，甚至很多人投资的商铺都是失败的。

投资商铺的三个要素

根据本人对商铺的理解，投资商铺最主要、最关键、最基础的要素有三点：

❶、人流多少是基础

不管你投资社区商铺还是商圈商铺，人流达不到的地方，你的投资都会以失败结束。

所谓的“人聚才财聚”，你商铺周边人都没有，怎么会有商家来经营呢？没有商家经营，你这商铺买来有什么作用呢？

有一次遇到一位仁兄，说他投资商铺，就要为商家节约成本，我问他把商铺买在哪里的，他说在重庆悦来会展中心某个楼盘。

这个楼盘我也很熟悉，一楼的商铺价格在1万/平米，比较好一点的商铺单价还不到1.5万元/平米，价格当然便宜。

我问他，这么便宜的商铺买来干啥呢？他说，现在电商很厉害，我买的商铺就是租给做电商的，这样电商商家的成本降低了，我也有收益。

我觉得这个观点蛮有趣儿的。重庆悦来会展中心是一个举办展览的地方，平时没有展览的时候，人都看不到，并且这个小区离会展中心走路都还要爬30分钟的梯坎，开车要绕一大圈才能到达，会展中心跟你这社区商铺没有任何关系。

并且这个小区是以别墅为主，交房三年多了，至今都没有几户入驻。别墅业主一般都有几套房产，买的别墅不一定要居住，可以预见，未来5到10年，这里都不可能有太多的人居住；没有人居住，就没有人气；没有人气，哪里来有商家经营呢？

根据他的观点，说租赁给电商办公或者或者经营，你这个地方公交车都没有，中午吃饭的地方都找不到几家，生活交通都不方便的地方，谁到你这里来租赁做电商？做电商的不在商圈写字楼里办公，到你这里人都看不到几个的地方来租商铺办公？

❷、驻留性

小区或者商圈有人流量是投资商业商铺的基础，不但如此，而且还必须还需要人的驻留性，也就是人多了，必须有人在这里停留，停留后就会有消费，有了消费，才有商家愿意到这里来做生意。

有些地方你看着人流量很大，其实这些人都是过路的人，并不停留，当然也没有消费。

比如每个城市的轨道交通的换乘站，人流就非常多，但这些人的目的是乘车，并不停留，也就谈不上消费。

❸、消费购买力

有人流量和驻留性还不行，消费群体的消费金额还要多、高，商家才有利润，有利润后，经营才能持久，你投资的商铺才有其价值。

一般的火车站人比较多，但火车站的商铺，其价值就没有商圈商铺价值高。一方面火车站的人目的是乘车，过路的地方，在火车站停留就几个小时，一般消费也就吃个饭，买包烟，买瓶水等日常消费，几十块钱就解决了。

而一般的步行街的商场，购买力比较强，卖一件服装或者一件首饰、一件化妆品，可能就几千块钱几万块钱，要抵你火车站卖几十箱矿泉水，几十箱方便面。因此，步行街的购买力强于火车站的购买力，商铺的价值也就比火车站的商铺价值高。

人流量的多少、驻留性和消费购买力，这是选购商铺最基础的三个方面，如果能够满足这三方面的要求，你投资一个商铺是有回报的，不能肯定你赚多少钱，但至少不会亏本。

购买习惯、商铺的便利性、商圈、规划、地势、净高、开间朝向等，都是影响商铺投资收益的重要因素，要谈的就比较多了，这里就谈商铺的最基础、最重要、最关键的三个问题。

投资商铺的三个误区

跟很多投资商铺的投资人接触后，发现普遍的都存在一些误区，这些误区主要表现在以下一些方面：

❶、用数学公式计算回报率

很多投资人喜欢用数学公式来计算回报率，也就是年租金除以总价，得到的百分比越大，就判断回报率越高，这样的商铺就越值得投资。这一观点存在几个错误的认识。

①、回报率是动态的。你用现在的租金计算未来的回报，这种计算是静态的，计算的是现在的回报；而真实的回报是动态的。

今年你的商铺租金是100元/平米，明年的租金可能就是130元/平米，这种变动的租金，怎么来计算未来的回报率？

②、商业经营需要连续性。今天一个商家租赁你的商铺有较高的租金回报，而过一段时间，商家出于各种原因，放弃经营了，你可能又要寻找其他的商家，你这商铺有可能空置二个月，也有可能空置半年或者一年、甚至更久，你这时候又该怎么来计算你的回报率呢？

③、商业具有转移性。商家从事的行业和未来周边的规划对商家可能产生影响。商铺周边的规划，或者消费人群的变化，有可能对商家的经营产生直接的影响。这些变化影响到商家的经营，从而也影响到你对商铺的收益，这影响有可能会增加你的回报，也可能会减少回报。

比如现在很多城市修建了新的大学城，大学校园的商业，就从老校区转移到新校区。老校区的商业逐步衰退，而新校区的商业迎来新的机会。

❷、成本思维

喜欢用做生意的成本思维来投资商铺，认为投资商铺价格越便宜，投资的回报就越高。我个人认为，这是对商铺投资的一个误区。好商铺当然贵，比如商圈的商铺；不好的商铺或者没有价值的商铺价格当然便宜，不能用做生意的思维来投资商铺。

你做生意是产品进价越便宜，那销售的价格在一定的情况下，你赚的利润就高。投资商铺不是看利润，而是看回报率。

❸、租商铺思维

大多数业主在租赁商铺的时候，是把电话贴在商铺的门上，守株待兔的等待租赁户来打电话。

你不应该有租商铺的思维，而是需要策划和营销你的商铺。

为什么一家几万几十万平米综合性的商场可以经营的很好，而你一个几十平米几百平米的商业商铺经营不好，甚至亏本呢？这就是涉及到商铺的经营的问题。

商家业态不同，对商铺的要求也不同，根据商铺的特点，策划你的商铺适合做什么？

租给不同的商家，你获得的租金收益是不同的。哪些行业利润高，对租金的支付能力强；哪些行业利润比较低，对租金就比较敏感，尽量避免租给利润低的行业商家。

这个商铺有什么样的特点，适合经营什么行业；

这个商铺有什么优势，如何来发挥这个优势；

商铺有什么劣势，劣势如何避免，劣势如何转换成优势；

现在的租金大概是什么样的情况，在未来三到五年的租金是否有提升的空间，能达到什么样的程度；

周围的规划如何，对未来你的商铺是否有影响等等。

只要你的商铺经过这样的思考，你投资商铺的回报一定比你单纯的租商铺的思维，租金回报要高，这就是经营商铺。

从以上几点分析来看

投资商铺最主要的几点是一定要有足够的人流量、人流停留的时间性和人流的消费购买力这三个方面来考察商铺是否值得投资的基础条件，只要满足这三个要求，就可以减少投资的风险。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

1、地段（不多说了，最重要），比如：学校附近、热闹的小区底商、著名风景区附近

2、平层临街，视野宽广，人群容易发现

3、户型方正、公摊小一点最佳

4、最好水电气三通、有烟道，租售面广

5、若是期房可参考开发商在其他地段的商铺招商能力、商业发展能力以及物管管理能力。

6、多比较多分析，且不要盲目听信销售一面之词，必要时留下佐证。