房产投资没有那个更值得，哪个更有价值，而是要投其所好，玩票还是投资是两码事，非要说投资价值，实际投资房产的价值，分为长期价值，短期价值，又要分出来长期房价增长，还有短期房价增长，你是玩票投机，还是玩的是投资效果，很多朋友搞不懂什么是投资，什么是投机？

老百姓投资，就是为了赚钱，但是赚钱的过程中要预防几个情况，或者注意几个事情，一个是不亏钱，房地产市场投资住宅，目前为止亏钱的几乎为零，但是商业地产，按照投资住宅的方式去玩，铁定就砸到手里了，商业地产不能玩票，住宅可以玩票，但是政策也在逐步堵住这个漏洞，例如限售，收取增值税，甚至限购，都会慢慢赌注玩票的动态；

未来房地产投资，一定是一个投资市场，赚取租金收益，赚取溢价，但是玩票的投机行为，只能短期的去抓机会，长期玩一定是一个死，为什么，政策不允许，一玩的时间长了，破坏了金融秩序，肯定是要制止的，投资才是正道，也就是上面提到的，长期价值，投资；

短期的价值，玩票心态，投机行为，都是不可取的，但是抓住机会，可以赚点小钱；

投资房产可以考虑长期的租金价值的投资，就是写字楼，商铺，酒店公寓等等，投资住宅兼顾的更多的是溢价，至于租金收益，少的微不足道，当然这个和新建商品房过多有关系，目前住宅考虑租金收益，还有点为时过早，什么时候二手房交易量占据70%以上，就可以考虑住宅的租金收益了，北上广深以及二线城市，有可能最先出现，所以就不聊了；

至于说哪个更有价值，其实都有价值，也都有风险，为什么呢？

首先说住宅，看长期，房价一定会和经济走势旗鼓相当，也就是说房价每年按照7-8的增长幅度，是正确的也是正常的，但是调节房价的最大动力，不是限购，而是根据城市发展动态，进行有计划的建设存量房，同时把二手房存量房，运动起来，才是正常的，对吧？

住宅投资的收益，在于房价是否增长，至于租金可以忽略不计，投资住宅，杠杆越大，投资的年限越长，需要增长的幅度越大，例如，100万的房子，首付30%，贷款70万，按揭20年计算，每月还款4700左右，每年还款5万计算，60%还款额是利息，持有5年，利息总支出15-18万，房价必须增长15%以上才能做到不亏钱，还要赚钱呢，那就必须增长30%才能赚15万，对吧？

这样一算，投资住宅，短平快是最好的，可是这个机会如今越来越不可能了，也不再有了！

投资商铺，写字楼，酒店公寓，就属于长期投资，短期投资一定亏钱，一般的商业楼盘都会透支3年的房价，今年买的房子，3年后才是他的实际价值，这一就意味着，长期投资才更好，另外，商业房子的税费较高一点点，而且是纯市场化的，对未来的判断必须极度的准确；

楼盘的定位，周边的商业，商圈，人口的密度，人口的人均消费是多少，高端人群还是低端人群，楼盘本身的配套，车位，物业管理，是否统一出租等等，周边的交通环境，未来商圈建设，城市规划都要了如指掌，不能拍脑瓜子，自己主观判断，或者交给老天爷，就完蛋了；

阿永哥点评：

一是投资房子，不论是住宅，写字楼，上铺还是酒店公寓，记住一个规则，价格越高越值得投资，价格越高从概率来讲，服务越好，楼盘越高端，在楼市下行的时候，越有竞争力，楼市上升的时候，增值也最多，否则物极必反，投资本来就是一个高资本的事情，记住了，哈！

二是投资房子是一个技术活，他要考虑的事情，会是各方各面的，包括城市规划都要了如指掌，否则就没有了意义，站得高望得远，记得第二个规则，跟着有钱人投资，会占便宜，他们的信息更广阔，站位更高，视野更广阔，投资成功率也会越高；

好了，就说这么多吧！

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我本人做房产中介9年，一个普通老百姓投资，你就买70年个人住宅，增值最大，好变现。公寓不限购，但是因为产权只有40 年，后期卖掉税费是个人住宅的4倍，大概是百分之20多，还不能对口学区。商铺同理，而且几乎没有升值潜力，后期税费巨大，几乎卖不掉。

手上有余钱的人，很多人会选择房产投资。而房产投资主要看三要素：一是位置，地段好，投资什么都能挣钱；二看经济和人口环境，每个区域的经济发展程度以及人口质量决定了这块区域的消费水平；最后看房价的性价比，确定好位置就要比对价格，比如1千万万的房产一个月只能收5000，这么算来性价比就很低，这项投资就不值得做。想要投资，那么就要考虑好公寓，住宅和商铺各自的投资特点和收益回报。

1.公寓：靠出租收益，按月，季度或者年度进行收费，形成收益，由于公寓的特性，出租目标一般是是年轻单身人士或者小两口，还有自由职业人。

2.住宅：受传统思想影响，中国人对房子的购买很执着，正如女人一般不会嫁给没有房子的人，这是刚需，市场广大，便于流通。

3.商铺：看位置，看位置，看位置。投资商铺，这是最为重要的一点，坐拥商铺，吃得金山银山的大有人在，但是抱着空铺徒流眼泪的也不在少数，随着电子商务的发展，实体店受到了巨大的冲击，所以很多商铺出现了空铺的情况。一旦空铺，也就意味着投资资金难以收回。

无论投资什么，都要看它的发展和目标人群是否符合你投资的要求。不要盲从，大家买房跟着买房，大家买商铺跟着买商铺。要根据自己的需求，再结合实地考察，综合考虑好多方面因素之后再确定自己的投资项目。

我是李合伟：伯乐创投俱乐部创始人，创投商学院首席讲师，著作《觉悟行果创业论》。帮助过300多位创业者创业成功。期待与您分享交流～～～

首先，要看看手中有多少资金，适合股资哪些项目，因为，公寓，住宅，商铺，三种不同类型的房产，资金需求量的大小，也不同。

1.公寓。一般面积都比较小，价格也比较便宜。所以资金需求也比较小，但公寓一般只适合出租，回收租金。租用公寓的潜在客户，一般都是单身青年或者情侣，夫妻等等人群。

2.住宅，住宅一般面积较大。价格根据所在的地段，各有不同。资金需求也比较大。但住宅不但可以自住，也可以出租。

3.商铺。商铺，租金是最贵的。价格也是根据所在地段，各有不同。商铺一般是靠出租给商家获得回报。

所以，综合分析。好的住宅，更具投资价值。

大家好，欢迎关注刘智聊家居，在此必将竭尽全力为你解答有关家居方面的知识。

随着我国经济水平的不断提高，百姓的生活质量也越来越丰富，越来越好，从而老百姓手头也有了一定的剩余资金，对于普通老百姓而言，不懂得高科技的产品与金融，所以很多人都会考虑投资房产！那么问题来了，公寓、住宅、商铺哪个更具有投资价值？接下来刘智发表一下个人观点，希望对大家在了解这方面有所帮助。

个人观点

第一、这三种房产，无论哪种都具有投资价值。主要看你所投资的地段价格及投资时期，如果地段较好，这个投资肯定不会亏钱，最多只是少挣一些罢了；不管投资环境好坏，无论哪个时期，这三种房产都是具有投资价值的，就好像大部分人生意不好做的情况下，总会有一部分人是盈利或赚大钱的，亏钱的人很可能是没有转型升级，还是原地踏步的模式经营。

第二、如果是资金有限的话，建议投资住宅。住宅相对公寓与商铺而言，他的税收要少很多，如果后期资金紧张的情况下，住宅相对其他两种房产而言容易出手，而公寓与商铺一般都是商业税收，它的水电物业也是商业的，也是商铺一旦砸在手里的话，很可能一文不值，所以对于资金有限的家庭而言，建议投资住宅，不建议投资公寓与商铺，因为资金有限的家庭抗风险能力较差。

第三、短期投资可以考虑住宅，长期投资可以考虑公寓与商铺。公寓一般情况下是用来办公的（现在的loft公寓也可以用来居住与办公），而商铺可以用来办公与经营开店，它需要较长时间的守店与经营，才能让市场繁华积累客户，对于住宅而言，一旦手头较紧的话，可以以较低的价格出售，对于市场不景气的公寓或商铺而言，一旦行情不好，这类房产是很难出售的，给老百姓会认为一旦买过来，自己也无法出租的话，那么就会砸在手里，所以公寓与商铺是需要长期经营，也就是长线投资。

接下来刘智，根据这三类房产的特点来分析投资价值。

1、公寓的投资价值

目前市面上的公寓可居可商，就是说可以居住，也可以办公；公寓一般情况下是面积较小，购房成本较，特别是loft公寓，一层可以当一层半用，受广大喜欢公寓的消费者喜欢。

如果经济条件有限，又为了解决居住问题，避免在外面租房，是可以考虑购买一套公寓来解决居住问题的，因为买一套小型的公寓，首付十万即可解决购房问题。

如后期经济条件好了，可以购买居家用的商品房来改善住房条件，此时前期所购买的公寓经过时间的沉淀，很可能已经形成了商业氛围，这时我们将这套公寓对外出租，很可能是一笔可观的收入，出租的这笔收入很可能可以解决居家住宅的每月按揭费用，这样降低了生活压力，又提高了生活质量，是一项很合理的投资。

如果购买公寓纯粹是为了投资的话，千万不要选择涨价后对外出售，公寓对外出售，需要缴纳商业税，购买者而言，还不如重新购买一套商品房核算，所以投资公寓一般是用来自用或者对外出租所用，千万不能选择涨价再出售，不然很可能会让你失落。

所以投资公寓不建议是涨房价后出售这种模式，只建议投资自用或对外出租。

2、住宅的投资价值

投资住宅第一考虑方向是要有重点学校的学区房，这类房子在现阶段特别重视孩子教育的情况下，是不愁销售的，而且价格只会涨，不会跌；如果再加上地理位置、采光及治安较好的情况下，那么真的是最理想的住宅投资方向了。

对于高层住宅买低不买高，特别是五楼以下的房子，房子楼层较矮，而且周边的房子又是高层的，很容易遮挡采光，特别不利于衣服的晾晒，同时，投资房产尽量考虑端户。

高层住宅电梯房，不建议投资楼龄较大的，比如房龄在30年以上，这类房子后期出售难度较大，而且各类防止表面需要维修，特别是电梯，这些都需要业主来支付费用，所以楼梯房楼龄较大的情况下，不建议投资。

如果是楼梯房，建议在三楼最理想，太低了容易堵塞排水管及特别潮湿，太高了，走的太累了，特别是老年人。

3、商铺的投资价值

现阶段对于家庭经济条件一般的情况下，不建议投资商铺，因为现在的商铺一铺养三代，基本上已经无法实现了，实体店受线上的冲击，经营压力越来越大，再加上购买商铺需要缴纳商业税收，一个100平方的商铺，很可能需要缴纳大几十万的税，这可是一笔不小的开支；而且投资商铺形势不好的话，很可能会砸在手里。

投资市场成熟的商铺单价及税收较高，后期投资效益无法预料，所以对于抗风险能力较差的人员而言，不建议投资商铺，而且现阶段投资商铺建议要有两手准备，如果市场无法形成的话，可以解决自用问题。

不建议投资商场型的商铺，那商铺一旦市场不成形，90%会砸在手里，不像严街商铺市场不成形，还可以对外出租，呃，对于商场型商铺，一旦市场不成型，基本上不会有人逛商场内部；同时，包租包管理的商铺也不能投资，现实中已经出现无数次，房东无法收到包租包管理店铺的租金。

总结：对于公寓、住宅、商铺这三种哪种更具有投资价值的问题？刘智认为如果抗风险能力较好的情况下，这三种房产都可以投资；投资公寓一般建议自用或对外出租，不建议涨价后出售；投资住宅，如果在大城市可以考虑直接出租或涨价后出售；投资商铺一般建议考虑长线投资，因为商铺前期很可能盈利较差，只有形成市场后才能大幅度提高投资效益；至于哪种更具有投资价值？刘智认为，这三种都是具有投资价值的，只是看自己的财运、经济实力、能力及眼光。

希望以上分析对大家有所帮助，如有不到之处，请多包涵，还有不了解的地方，可以给我留言，会一一为大家解答，同时也欢迎大家提出自己的宝贵意见与建议，供大家学习参考。

文字：个人原创，头条首发

图片：源自网络，侵权可删

从变现难易程度的角度来讲，住宅第一，公寓第二，商铺第三。

从风险角度来讲，住宅第一，公寓第二，商铺第三。

从收入连续性来讲，公寓第一，商铺第二，住宅第三。

从风险角度来讲，商铺第一，公寓第二，住宅第三。

从升值潜力和收益率来讲，商铺第一，公寓第二，住宅第三。

以上是建立在地段相对不错的基础上，至于投资哪个取决于自己的腰包了

谢谢邀请。住宅目前在中国的不可代替性以及刚性需求的旺盛，投资住宅是比较安全的。据媒体报道，随着物价上涨，购买力大大下降。过去10年中，10万元能够购买的房子面积下降了60%。十年前把现金变成住宅的则实现了增值保值。都说住宅不是投资品，但十年来的现实告诉我们，没有比住宅更好的投资品了。公寓分为普通公寓和商务公寓以及酒店式公寓。配置看上去似乎和普通住宅没有什么区别，但其实公寓和住宅是不同的，其中首要确认公寓用地性质，如果是住宅性质，土地使用年限为70年，如果商务公寓的土地性质为商业用地，土地使用权年限是40年。公寓优势是不限贷不限购，首付五成，贷款年限为10年。缺陷是如果公寓的用地性质属于商业用地，是无法落户。而且水、电费等生活成本要比住宅高。商铺投资非常考验一个人的眼光，身边有朋友投资一家大型商业体的商铺，几年中商铺收益稳定，但是随着不远另一家大型商业体的开业，这边的商场生意一落千丈。平时人流稀少，不少商铺空置和贴出转让公告。所以投资商铺一定要综合考量商铺主体的未来城市规划，周边新旧竞争商业体情况，包括商业体公司运营实力等综合情况。

老亮认为在公寓、住宅、商铺中还是住宅更具有投资价值。老亮先强调一下，如果让我选择投资，不管是公寓、住宅还是商铺我都不会选。因为老亮一直在说房产投资的黄金时代已经过去了，现在不在适合投资房产了。既然提问者想要一个比较，下面老亮就挨个分析一下。

如果时间在向前推移15年，那商铺肯定是最好的投资选择，不说增值，就是吃租金也够美的了。但是，随着网络的发展特别是电商的出现，对线下的销售形成了致命的打击，看看到处关闭的商铺就知道了。所以在现在这个背景环境下投资商铺肯定不是明智之举。

公寓这个有着住宅和办公双重属性的房产，有着自身的优点，比如价格比住宅便宜，面积比较小。但是缺点也不少，不能作为学区房，水电费等各种费用执行商业标准价格比较高。由于其特殊的属性，导致了公寓属于小众房产，在一些城市的核心区域尚可，其它地方风险就比较大了。

最后说一说住宅，住宅走过了辉煌的20年，虽然已经过了黄金投资时代，但是由于其实大众产品，需求不会停止。如果在公寓、商铺和住宅之间选择的话，老亮还是推荐选择住宅。黄金时代过去了不等于不能投资，只是在投资需要更加谨慎罢了。每个城市都会有一些区域存在着一定的投资价值的房子，只是看你是否能做出正确的选择。

老亮原创解答，赞同的请点个赞，有不同看法欢迎留言交流。

既然是投资，就要剔除住宅，因为住宅价值高出租很难收回成本，如果不是高层老化很快，升值潜力不大。公寓越小越有投资价值，转让出租都比较灵活容易。商铺投资很难看准地段，一般不建议最新的商铺，应以次新的热闹地段为主。

虽然都属于房地产产品，但是投资逻辑千差万别，住宅目前因为捆绑了社会福利，如子女上学什么的，毫无投资逻辑可言，就一个字，贵，你还别嫌弃，人不打折；公寓只有居住属性，因为土地属性问题做不了住宅，做商业赔钱，所以开发商就把商业属性用地改做居住用，起了个好听的名字叫公寓，所以产权只有40年，是买不起住宅时一个过渡品，因为一般价格是住宅7-8折。商铺买卖讲究投资回报，目前开发商测算商铺价格时，已经把你未来十几年的租赁利润加到售价里了，所以一般商铺的投资回报并不高，除非地段特别好或者你买不了住宅，再考虑公寓和商铺，目前社会福利政策下，还是优先住宅、其次公寓、最后再考虑商铺