不少答问很全面，我来简单地谈下个人看法。这四个城市基本可以分为三类，一是珠海，旅游型城市，虽然在这四城中房价最高，但毕竟工业产业的支持度上，远比其它三城弱，因而房价上涨的天花板看得见的。二类是佛山、东莞，工业经济、民营经济非常繁荣。三是惠州，虽然也有大产业支持，相对佛、莞来说，GDP一直不到两城的一半。

这样一比较，先可得出珠海、惠州可以排除。

最难下定论的是佛、莞，都是繁荣的经济强市。从城市历史、城市面积上比较，佛山优势明显。从地理位置上看，佛山主城区与广州无缝相连，一体化特征明显；东莞则是与广州、深圳都相连，但并不是左右逢源，东莞和深圳的互动、融合更明显，加上本身濒海，位处大湾区中，在国家的大湾区战略机遇面前，再发优势比佛山强。再者，两大一线城市广州、深圳，深圳具有先锋城市的特质，全面超越广州只是时间上的问题，深圳的空间十分有限，向外拓展是不得已的选择，最受益的惠州和东莞。而东莞更具地理位置优势，虽然两城都与深圳接壤，但东莞与深圳主城中心距离更近，通勤更方便。其实，东莞临深的三个镇——长安、塘厦、凤岗事实上已经和深圳融为一体了，房价与附近深圳城区房价相差不大。这从事实上已经说明了升值空间、趋势。未来，随着相互融合的进一步深化，受辐射的东莞城区房价依然会按临深三镇房价模式而变化。所以，佛山、东莞两城市的房价升值空间，本人更看好东莞。

东莞。理由一是东莞是全国唯一夹在两个一线城市之间的城市，这本来不是什么好事，因为广深的虹吸效应会使东莞不利，但东莞命好，因为深圳太小，产业外溢，东莞就笑纳了，华为进入东莞松山湖就是最好的例子。这就是为什么东莞多承接深圳产业而少承接广州产业的原因；二是东莞本身制造业强大，产业链完整，现在产业升级又做得好，看看松山湖就知道，再看看滨海湾新区就更有信心了；三、深圳房价以后会更高，会带动东莞房价上涨，也会迫使更多深圳人来莞居住，看看东莞路上有多少粤B车子就知道。

如果在珠三角在什么地方买房最好啦，其实最先选择的肯定是深圳，或者是广州，但是问题来了太贵了买不起，所以买不起呢，就导致了以下，这些城市可以做一个购房的选择，那么像珠海佛山惠州东莞，我们的来分析一下。

定义珠海，毫无疑问，珠海的环境还是特别一流的靠近粤港澳大湾区发展潜力也是非常大的，但是你们注意到珠海的房价了吗？非常不便宜，买广州近郊都可以了，买深圳远郊也没有问题，那么为什么又要去珠海呢？

第二，惠州惠州应该是全国一线城市周边最便宜的地方了吧，是紧紧挨着，深圳坪山高新区的大亚湾西区，惠阳西区也均价才10,000出头，隔一条马路的平山均价30,000以上价格，地铁14号线的加持个人觉得非常值得购买，而且也进行了有效的评估。

佛山呢，其实佛山的位置吧，还是比较不错的，但是总觉得佛山就是主要是靠瓷砖去进行贸易，但是佛山了很难受到广州，深圳的最大辐射只能靠自己壮大起来，那么如果真的要选择的话，不是一个特别好的一个选择，而且他的地理位置不如东莞，或者是惠州特别方便。

为什么首先选择珠海是因为珠海市一个和深圳齐名的大城市发展的比深圳慢的非常多，房价确实非常贵的，而且珠海的夏天非常炎热，紫外线很强，很容易晒黑晒伤皮肤工资不高，但是消费水平非常高

如果按照投资价值进行一个对比，那么投资者，主要得看是地理位置稍微低段位王对城市呢，也是展现同样的道理，珠海地理位置更加优越。香港跟澳门只有一条的歌，虽然港珠澳大桥非常长，但从未来愈港澳大湾区的发展来看，地理位置非常优越的。

虽然珠海中山佛山都是属于港澳大湾区的一员，不过珠海和佛山市限购城市本卡就限制的一大拨人，而且是沿海城市处于的位置非常好，和赞助合作区发展不可限量，不过这会给我买房地段非常重要坚定选择临近深圳片区，就是靠近深圳的那一部分。深圳的东进战略可以带多一波经济和人流。目前最新深惠同城同贵正在研究方案，从深圳到大亚湾深圳地铁14号线已经开始动工，延长线目前是基本上确定要常住50万人口。其实，这些两年前是可以完成的，而且用两年的时间是刚好可以完成的高铁地铁城轨港口都有，而且也有大型集团的总部要签到大亚湾来可以带动这边的经济产业以及就业人口，目前相对珠海和中山，惠州，也是价格属于外地，所以非常建议选择惠州，最好是惠州的临近深圳区域板块。

珠海、佛山、惠州和东莞均属粤港澳大湾区范围内，恰巧《粤港澳大湾区发展规划纲要》刚刚发布完，小编认为珠海、佛山、惠州和东莞几个城市中，未来佛山的房价升值空间会更大。

理由一，佛山白菜地遭疯抢，地价猛涨。

2019年2月25日，弘阳以楼面价10502元/方拿下了狮山镇博爱路南4.4万方地块。

2019年1月21日，首创地产二进狮山，激战80分钟，以楼面价10790元/方拿下南海狮山博爱湖兴业路北侧地块，刷新狮山最高纪录。图一为地块现状图，周围荒无人烟。

2018年7月20日，首创地产瘦进狮山，以楼面价10244元/方的价格拿下佛山市南海区狮山镇小塘三环工业地面。

近年来，佛山五区楼面地价均有明显涨幅，禅城、南海、顺德是热点区域。连三水白坭、狮山、高明等白菜地都拍出了肉价，面粉均贵过面包了，房价哪有不涨的道理。

理由二，外地知名房企争相进入佛山。

2017年，佛山人民刚刚认识了金辉、世茂、融创、泰禾、绿城等新晋房企，2018年又看到了龙光、首创等一波新面孔地产名企首入佛山市场。从图二可以看出，百强大房企布局珠三角的第一站，大多都选择了佛山。

毫无疑问，佛山成为全国开发商进入粤港澳大湾区的首选城市，其次是广州，再者是深圳。足以证明开发商都看好佛山市场，对佛山充满信心，未来发展无可限量。

理由三，佛山未来全面进入地铁时代。

未来5年里，佛山将建成：地铁2号线一期，地铁3号线，广州7号线顺德段，广佛环城际（佛山西站-广州南段），还有2号线2期、4号线1期、9号线、11号线、13号线等地铁线路即将动工。各种区域规划，交通的带动才更直接，地铁一响，黄金万两，地铁到哪，房价就涨到哪。

理由四，佛山依然是价格洼地。

根据最新网签数据，佛山禅城、南海西部及顺德北部等比较靠近广州地区的地方，与广州六大核心片区均价相比，仅为广州的1/3，依旧是价格洼地。广佛同城，广州客更是支撑了佛山的房价，佛山房价未来涨幅应该较大。

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当然是临深的惠州惠阳和大亚湾了，这里目前遍地是房子，粤港澳大湾区内一手楼成交最最活跃的地方。从2013年开始，惠阳和大亚湾（惠湾片区）每净流入人口达50万，目前也算是非常热闹的小城市了。

目前的价格也是非常的诱人:

1.惠阳的淡水区域白云新城一中心城——南站新城的均价14000元—13600元——12000元/平(临深的坪山均价:3.3-4.5万/平)

2.大亚湾:西区14000元/平---中心区13000元/平---澳头12500元/平 海景房16000-25000元/平(特别楼盘18500元/平),(临深的坪山均价:3.3-4.5万/平).

目前:深圳地铁14号线和16线开通后,预估价会达到22000-28000元/平以上,那么未来几年,不排除临深的坪山的价格也会上涨;

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个人看好惠州，毕竟是和长三角珠三角联系更为紧密的地方，又与珠海，汕头，香港，深圳，东莞，广州毗邻，去哪个地方都要经过惠州。

且目前惠州房价十年来均处于不跌温涨的阶段，房价整体来说还没有出现超过2万的盘，最近才有新盘允许超过两万，很多地方均价在7000-12000之间，而且还不限购。

目前炒的最火的临深片区，大亚湾惠阳地段，好像现在提到深圳惠州就会出现这两个地方，都幻想这块地方被深圳收购。

作为惠州市来说，目前要关注各个高铁站周围的区域，因为还没以有地铁。已知的惠阳惠南站惠东站已经炒作了一轮，现在房价处于高位，进去大概率会被接盘，注意避险。另外在建的各个高铁站区域，应该关注，一般高铁开通，房价会上涨，结合政府的规划走，可以找到合适的楼盘下手。

介于目前很多人看衰目前楼市，认为大概率会下降，买入就会亏。但是大的房地产还是在拿地，还是在建房。要知道目前80%的地方政府最大的收入来源是房地产相关的税费，所以目前来说国家和各地政府是鼓励购房。如果你想在国家鼓励购房的时代买房，有多余的资金，除了投资自己投资家庭以外，真的没有好的投资渠道。好地段和规划的区域一定要关注。所以惠州目前各个高铁站附近发展会好一点，已经发展的惠州南和惠东，已经开通其红利带动房价上涨已经在高位，而即将开通高铁的区域就是我们重点关注的。争取再一片荒山的时候早上车，等到什么都繁华了你可以考虑自己住或则低于市场出售赚一波。但惠州限卖时间是三年，所以买了就不要太着急卖啊。

4个城市都是为珠三角的城市，但是要考虑到城市的房屋升值能力问题，首选的当然是东莞。

东莞市地理位置占据了天然的优势所在，也决定了这个地区未来的升值空间能力。这里指的是在整座城市的平均率情况下考虑的，东莞和佛山珠海惠州也有部分地区的升值空间能力不差的。

对于房子的升值空间能力首先要理解三大因素。

（1）城市经济情况。

城市的GDP情况是最直接的反映出当地城市的经济发展情况，如果连GDP数值的数字都不漂亮，更不用说其他的数据来对比。除非像广州一样GDP虽然没有深圳高，但是各方面的综合实力都处于高水平当中。

这个城市的GDP经济实力情况佛山第一已经破万亿，东莞9,482.5亿，惠州4,177.4亿，珠海3435.9亿。

在经济增速上，东莞为7.4%，佛山为6.9%，珠海为6.8%，惠州为4.2%。

2019年中国GDP增速为6.1%，东莞佛山珠海GDP增速均高过全国平均增速水平，惠州GDP增速连国家平均线都达不到，所以这4个城市，东莞，佛山，珠海，惠州。

（2）城市的人口情况。

人口是最能反映出一个城市的发展规模情况，人口数量越多对资源需求度越高，房子也成为了居住需求的一个重大亮点。 2019年常住人口东莞为839.22万人，佛山790.57万人，惠州483万人，珠海189.11万人。

2019年人口净流入佛山净流入人口25.29万人，珠海净流入人口13.26万人，东莞净流入人口7.23万人，惠州净流入人口5万人 从人口的流入观看排名佛山，珠海，东莞，惠州而惠州又再一次的垫底了。

（3）土地开发情况。

土地资源的开发越紧张，说明这座城市会出现供不应求的事情发生最终物以稀为贵，房屋的价格还是会噌噌的往上涨。

观看城市的土地面基情况你可以得出城市的整体未来规划以及土地可使用面积，惠州土地为10,922万平方米，佛山3,869万平方米，东莞2,465万平方米，珠海1,653万平方米。

土地开发使用率情东莞46.7%，佛山32%，珠海18%，惠州仅为8%，

●综合三项就能影响房价走势的情况排名东莞， 佛山，珠海，惠州这个排名并没有得到官方的认可，只是我们做了一些简单的数据对比，

自行排名的数据 东莞，佛山，珠海这三座城市，其实都是珠三角非常优秀的城市观看人均GDP都是大幅度的领先于全国平均GDP情况。

在2020年中国城市综合竞争力排行榜上佛山14，东莞19，珠海24，惠州51 重点提一下东莞和佛山这两座城市都评选过中国新一线城市，特别是东莞连续多年被评中国新一线城市。

城市还有各方面因素的考虑情况。

刚刚的数据是从整个城市的各个方面来进行分析的，而一个城市的发展总是不均匀的，我们也要考虑到每个板块的发展情况来定夺与是否有更大的升值潜力。

（1）各城市的外溢依靠情况。

东莞市最主要的外溢地方有临深片区，所以这个地方一直整体的房价都处于东莞市的一个高水平位置，而东莞市区松山湖区这些一直都属于第1阶梯。

佛山市主要外溢的地方有里水、大沥、桂城。这些地区都是最靠近广州的，还有第二靠近广州的位置有祖庙、张槎、石湾、陈村、北滘、佛山新城、大良新城。禅城，顺德原本就是佛山发展非常不错的地区，所以强大的实力加上广州的部分外溢情况也产生了非常有发展潜力的位置。

珠海的位置也就比较尴尬了，其实澳门并没有带来多大的外溢情况，整个发展全凭靠自己的实力来支撑着。

对于惠州这边主要有两个城市的外溢继承者，一个是临着深圳板块的惠阳大亚湾区另外是临着东莞板块的博罗片区。

（2）考虑投资成本问题。

在4座城市当中考虑投资成本最高的当然是东莞市，虽然说平均房价为2.2万元每平米，实际上有不少可发展潜力大的镇区已经达到了3.5万元以上每平米的价格。

在投资这方面我们要算的是投资回报率，并不是光看单价这个问题，例如在东莞购买一套房子，3万元每平米，5年后可以卖到4.5万元每平米升值空间达到了50%，而在惠州某地区购买房子，价格为9000元每平米，5年之后房屋的价格卖到15,000元每平米，投资回报率基本上达到56%。

▲在投资选择分为两个点去进行挑选情况。

①尽量选择靠近强大的城市进行购买，因为城市一旦达到一定的饱和度必然是有外溢的情况，深圳外溢到东莞和惠州大亚湾，惠阳。

东莞的外溢又来到了惠州的博罗。广州的外溢又去到了佛山禅城，顺德。

不买这些外溢的地方只要上面一级城市发展的很好或者房价上涨很快，下面一级城市的价格同样跟着走。

②中心区旁边的几个位置是升值空间最快的，只要冲进去又有什么大项目改动，周边房子的价格就会层层的往上涨，前提是要交通便利的情况下。

总结：

在未来4个城市当中，就是每一个城市都有一个行政区域房子的价格上涨速度是挺不错的，只不过我们也要考虑到投资成本的付出情况，所以在城市的选择上，尽量要选择一些低投资高回报的城市或者是地区。

广东珠三角的位置，也是现在所说的粤港澳大湾区位置，未来整体的经济还是处于一个向上走的局势当中，惠州已经成为了东莞深圳最大的后花园也慢慢的有更多的工厂搬迁于惠州。

在目前整个湾区的规划当中，都在建成高铁，地铁，轻轨，高速公路达到一小时同城化的概念，所以未来城市与城市之间的运输需求以及通行时间会大大的缩短。

按照寓言哥的投资逻辑来判断，珠海、佛山、惠州和东莞这四个城市未来房价升值空间排序如下：

第一：东莞

东莞今年涨幅很大，就像曾经的深圳，房价刷的一下就上去了，之前东莞楼市还给人不温不火的状态，

没想到疫情期间猛涨，真的叫人有点看不懂？寓言哥认为这都是跟深圳有关系，即使很多东莞人不承认，深圳今年大涨了一波行情，几乎和深圳同城的东莞自然享受到了这一红利，因为深圳现在是向西发展，越向西，就对东莞越有利。

第二：珠海

寓言哥今年去了趟珠海，在朋友的陪伴下把珠海几乎逛完了，珠海是个很美丽的城市，房价已经不低了，但珠海有很多政策利好，未来深珠通道若能落实开通的话，对珠海又是一大利好。虽然GDP比不上东莞和佛山，但珠海未来前景不可小觑。

第三: 佛山

佛山GDP很强，一个过万亿的地级市，紧靠着广州最强的小弟，但佛山房价真不高，被东莞拉下了一大截，究其原因，还是广州这个老大哥的房价一直都比较稳，佛山也不好冒头啊。不像深圳，干啥都肆无忌惮的感觉，东莞也跟着是这种风格了。而广佛，一直都比较沉稳。

第四：惠州

惠州要想房价起来比较困难，深圳现在满眼都是西边，东边几乎被遗忘了，龙岗的房子价格都起不来，何况惠州？所以惠州虽然距离深圳不远，但实际上感觉不怎么被深圳待见，惠州土地供应本身就大，惠州要想起来，取决于深圳发展哪里，深圳要掉头向东，惠州肯定能起来。

整个大湾区都前途无量！如果把大湾区看成一个放大版的深圳：

香港象罗湖区（以前都最发达，现在都老了）；

深圳象福田区（都到了中年，地少，战略空间小，人多，未来20年，深圳高房价和香港一样不适合玩科创，只适合玩金融，和香港纽约一样成为几百万人口的城市）；

广州象南山区（南越王宫，南头古城，都是自古区域行政中心。广州地大，战略空间大，地大+高速轨道交通会让广州保持合理房价，加上大学城，广州很适合创业，1999年南山科技园一片荒地到今天科创中心，未来20年，广州接盘深圳科技产业及人才，成为大湾区科创中心）；

东莞象龙华区（东莞是深圳小弟，龙华是福田小弟）；

惠州象龙岗区（东部睡城，满足刚需）；

珠海象盐田区（人少海景好，适合旅游。澳门地盘太小，和珠海算一起，都搞旅游！）；

中山象坪山区（珠海中山江门是邻居，盐田坪山大鹏是邻居）；

江门象大鹏区（都有美丽的海岸线）；

佛山象宝安区（佛山是广州小弟，宝安是南山小弟）；

肇庆象光明区（现在肇庆是制造业+旅游业（鼎湖），以前光明也是制造业+旅游业（公明的制造业+光明农场的旅游业））。

深圳从一个小渔村发展到今天GDP超越香港，深圳除了国家给政策，还有人口红利，香港台湾等区域资本及产业外溢到深圳，深圳学习香港搞金融房地产成功，产业升级搞科技成功。

深圳从罗湖，南山蛇口发展开始，关内发展到关外，到今天产业外溢，大湾区从香港，广州老城区发展开始，香港外溢到深圳，深圳外溢到大湾区，未来大湾区就是一个放大版的深圳，前途无量！

广州房地产生态圈为你解答：

2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，珠海，佛山，惠州和东莞都属于粤港澳大湾区内，各个区域也会有进一步的发展。

之前大湾区非官方解读：香港：弄钱；深圳：设计研发；中山：造工厂；江门：承包食堂；惠州和肇庆：负责招工人；佛山和东莞：生产出来；广州：疏通上下关系，把货批给内地；澳门：小赌怡情；珠海：休闲生活

总而言之，在湾区内的发展都不容小觑。

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