小产权的房子能买吗？小产权房的购房合同有效吗？能够转让吗？法律风险有哪些？童律师一一为您解答。

小产权房没有土地使用证和预售许可证，购房合同房管局不会给予备案。由乡政府或村委会颁发的所谓“产权证“，也不是合法有效的产权证。

小产权房分两种

建在集体建设用地上 也就是建在农民宅基地上的房子，只属于该村的集体所有者，外村农民不能购买。

建在集体企业用地或耕地。这种属于违建。

关于合同是否有效

一般认定为无效。但也有不同处理：

有效： 1. 本乡范围内农村集体经济组织成员之间（户口在同一个乡）的农村房屋买卖。

2. 本乡以外的人员购买，如果取得有关组织和部门批准，有效。

无效：购买者为本乡以外人员，也未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用。

关于转让

小产权房只有使用权，没有所有权。

根据法律规定，小产权房不能向非本集体成员（户口不在本集体之内）的第三人转让或出售——也就是说，购买后不能合法地转让过户。

关于法律风险

政策风险。开发商签订合同并交付房款后，如果相关建设项目被整顿，有可能导致停建或被拆除。此时，无法取得房屋，有可能也不能及时索回房款。

拆迁风险。由于小产权房天生的缺陷（没合法产权），所以购房人也就不是合法的产权人，当遇到国家征地拆迁，无法得到对产权的拆迁补偿。

质量风险。“小产权房”的建设监管不全面，开发单位的资质也难以言明，房屋质量、售后、保修，都难以保证。

您好，谢谢邀请！

1、首先，何为小产权房。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

2、如上所述，小产权房并没有真正合法有效的产权，因此这类房子在银行是无法设定抵押的。小产权的交易，未交过备案，主要为双方签订协议，约定俗成。因此小产权房的交易是没有法律保障的。

3、综上所述，我的建议是，若是该小产权已建设完毕（在建的不建议购买，存在无法完工的可能性），打算自住的话而不是投资交易的话，可以购买。若是投资的话，不建议购买小产权房。

谢谢邀请衡水房哥~

一、何为小产权房？

小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，产权证由当地乡镇房管部门颁发，没有缴土地出让金的房。

在这里房哥需要指出的是，有很多人认为只有70年产权的房才是大产权的房，这个观念是错误的，像平时40年、50年产权的房，也是属于大产权的范围，只要土地性质不是农村集体土地，就不属于小产权房。

二、小产权房优点

1.价格相对大产权房便宜，尤其目前一套房基本都得百万以上，很多家庭经济条件有限，很难承受的起如此高额的房款，这时候小产权房就有它的优势，价格便宜，人们购买时压力比较小。

2.如果是想买了用来出租的话，也是比较合适的，买入的价格比较便宜，如果该房的地理位置还算可以，那么投资的回报率也是相当可观的。

三、小产权房缺点

1.无法办理“不动产权证”，不受法律保护，只能用来居住，无法正常买卖。

2. 有时候，销售为了更快的将房卖出去，一般都会向购房者允诺，将来开发商会统一办理房产证，那么房哥在此提醒大家千万别信，因为在2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。

总体来说，房哥是不建议购买小产权房，无法办理不动产证，日后你的房屋将很难享受与商品房一样的权利。

以上仅是房哥个人愚见，如有不足，还望见谅~

小产权本身就是畸形市场下的衍生品，先天不足的同时，也无法保障其价值。在物权法、不动产登记联网及未来房地产税的征收体系内就没有所谓小产权房的立足之地；除了能满足短期居住外，没有更多价值可言；如果还不明白其中道理，可以回答以下几个问题作为考量：

1、银行给小产权房贷款吗？如果银行都不认可其产权价值，为什么你要考虑买？

2、当需要资金筹措的时候，你的小产权房可以获得抵押吗？答案显然是否定的，那么没有抵押价值的房子还能称之为不动产吗？

3、你的房子可以被传承吗，是否可以获得法律层面的认可？答案显然也是模糊的；如果是这样，买了的房子孩子们同意吗？

房子是用来居住的，不假；与其买没有法律保护和产权明晰的房子，还不如租房子呢？不要图便宜而落入小产权的无尽烦恼中！

所谓的"小产权房"是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由村委会或是开发商自行印制发放的。没有真正的产权，这种房屋没有国家发的土地使用证或预售许可证，自行签订的购房合同国土房管局也不会给予备案，也就是说不受法律保护。

前几年，由于城市管理部门监管不力，一时也出现了部分城镇居民，把自己的住房推倒开发"小产权房"冲击市场。

在房价昂贵的今天，小产权房因没有开发商疯狂的利润攫取，又没有土地出让金的特点，所以小产权房在廉价的诱惑下也有一定的市场。

“小产权房"对于是刚性需求，又没有经济实力购买"大产权"商品房的，就可以考虑购买。但是要考虑今后不需要了就无法转让。

根据目前的法律规定，购买小产权房是得不到产权保证的，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，同时在购买的过程中不能抵押、不能贷款、不允许买卖或进入二级市场，再转让时要补缴一笔不小的土地出让金，一旦出现纠纷缺少法律支持。

小产权房一般都是非法用地，不管是集体所有或国有土地。其中不乏有私自挤用公用通道和绿地等违法占地。加之建设前未经城建、规划和土地等部门的许可(未办准建证)，有可能被列为违章建筑，如果拆迁得不到任何补偿。

小产权房的质量也令人堪忧，房屋开发商(或原房主)为了赚取更多利润，又没有建设质量管理部门的监督，建筑工程出现偷工减料的现象也不足为奇。

小产权房住进去后还存在很多遗留问题，如房屋的维修、卫生、治安、用水用电，以其邻里纠纷等等，都会无部门和人员处理。

综上所述，开发商(或原房主)非法利用集体(或国家)土地，不仅造成国家土地收益的流失，还严重侵害了购房者的合法权益。造成业主无法办理房屋产证、土地使用证、契税证等合法手续。一句话:小产权房不受法律援保护。因此，购买小产权房存在极大风险。

感谢邀请：小产权的房子再便宜都不要买，我喊出这句话，就是想拍醒爱贪小便宜的人。注意，贪小便宜吃大亏呀！为什么小产权房子不能买呢？且看我来分析一下，看看有无道理。

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大家都知道现在的房价一直居高不下 ，让人望而兴叹！为了入户、小孩读书、买房结婚，这都是中国人割舍不断的买房情结。

可是除了可以上市的商品房之外，还有人打起了无法上市交易的小产权房。

现在国土资源部已明确规定：不能用确权的方式把违规使用的土地合法化，更不可能对小产权房进行确权。

该文件的意思很明确，就是不合法，没有确权就无法上市交易，无法落户，也不受法律保护。小产房有哪些弊病呢？

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首先：小产权房不能上市交易，小产权房因为没有缴纳土地出让金等费用，它的房产证不是国家房管部门颁发，而是由乡镇府及村委会颁发。这种房产证就称之为“小产权房”；

其次：由于不受法律保护，也无正式的房管部门认可的房产证，所以无法做抵押，不能办理按揭贷款手续。如果要交易的话，只能是一次性付款；

再次：小产权因为不受法律保护， 私底下的买卖行为，随时可以撤销；

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如果遇到该房产拆迁的话，拆迁款之赔偿交付给原产权人。

记得2006年的时候，我家的亲戚已在国外定居很多年，自己老家在镇上的房子已无人居住，同村的人找到了她，出了20万元问她卖不卖，她当时还犹犹豫豫的。

她老公说：“这房子咱们也不住了，城里还有房，这镇上的房子卖了得了，省得找人打理，还要花钱。她想了想，算了，这价钱还可以，卖就卖了吧。

要知道，亲戚家盖这房子的时候，才花了几千块，卖了虽然不舍得。但是现在一下子20万到手了，翻了好多倍，心里别提有多高兴了。

大概过了一年左右吧，亲戚接到老家电话，说她那房子要拆迁了，补偿还不少呢！结果这下可炸毛了，俩公婆在家，你怨我，我怨你，吵得不可开交，想立马回国，拿拆迁补偿去。

她老公不同意，都是一个村里的，你去拿人家会给吗？何况已经去村委会作了改名。（这里要提示一下，非本村人，风险更大，可能连之前付的房款都有无法收回的可能性）。

当时我也在场，我说这钱你拿不到的，算了吧，别瞎折腾了！她听了我的话这才罢休。

最后，小产权房买卖不合法，要买房还是买房管部门认可，符合法律规定的商品房，不要因小失大，到时出了问题就晚了。

大家支持买小产权房吗？请在评论区留言，探讨！

因为现在房子是越来越贵，经常是一代人甚至是两代人的积蓄才能买一套，买房子一定要慎重。当然了，小产权房这个事，我们的意见还是要谨慎谨慎再谨慎，尽量不要碰。

为啥呢？

咱们今天来稍微分析分析。

小产权房，小产权房，它这个“小产权”其实是咱民间的一种表述。说白了，你要从合规性上来套的话，它其实是没产权。

因为这种房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证的，当然了，你的这个购房合同在房管局是不能备案的。那么你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这其实就是小产权房，最大最大的问题。

那么由于这个问题，由于这个根上的问题，它会引出一系列的麻烦和风险。

一、不能做抵押

比如说最直接的：你没有房产证，没有备案，你就不能去银行做贷款。你就只能一把趸交或者说是最多了不起分期嘛，其实压力也蛮大的。那么你不能去银行做贷款，同理你未来也不能拿这个房子去银行做抵押啊，当然了你买卖的时候可能也有很多的风险和坑。这是一方面。

二、配套设施缺乏管理

那么另一方面呢，小产权房一般是灰色地带，规划外的。我们知道，除了物业，像这个供电供水，供暖供气，这些都是有规划的。所以说小产权房，你就只能指望这个村或者这个乡这些问题都能给你解决好，但是如果一旦出现纠纷那很麻烦啊，有可能真的给你停水停电啊。

三、被规划时无补偿

那么接着说啊，除了这个配套之外，由于你是不在规划内的，如果这个地被规划进去了要拆你——那可能是个群体性事件啊，这个咱先撇开不说——你真的没有什么道理可讲的，更别提什么补偿款啊，什么之类的，到时候只能有这个被拆的命运了。

四、难以继承

如果再说到遗产的继承啊等等方面，那真的是坑坑麻烦太多了。

五、质量无保障

最后，我们绕到房子质量本身来讲，还是那个理儿啊，没有产权，没有监管是个灰色地带，那这个房子质量好坏就全看这个开发商的心情和良心了。

如果你碰上一个非常有良心的开发商，好好给你盖，权当罢了；

但是缺少监督的情况下，人家是能偷就偷能省就省，说不定这个房子就可能有很大的质量隐患。以后的修缮、修葺可能就有比较大的问题。

所以综上所述，小产权房，由于它根上就有问题，没有一个合规的房产证。它就可能引出一系列的问题、麻烦和风险。

所以建议大家，面对小产权房是谨慎谨慎再谨慎，能不碰就不碰。

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谢谢邀请！

小产权房能不能买，仁者见仁，智者见智。

我就跟你说一个现象。这里是苏北的一个县城，6年前，亲戚因为手头紧，不宽裕，刚好看上了一套小产权房，很明确，就是小产权房，就邀我去看看。我去看了，那是城市资产投资公司投资开发的房子，这个公司是代表政府的，我说能买，亲戚就买了，有房产证，是镇政府办的，上面土地性质一栏写的是划拨，而普通商品房写的是出让，没有土地证。去年，亲戚又告诉我，他的房子已经变为大产权房了，就是要补交一部分土地出让金。

说这么多，就是想告诉您，有的小产权房是可以买的。

首先，您要明确，这类房子只能住，没法进行交易的。

其次，选择小产权房，要看投资方是谁，不是说非得政府投资才行，至少，您要选择成建制的，有一定规模的小区，千万不要选就一栋两栋的买。

最后，如果不是实在手头不宽裕，不建议您买这样的房子。

如何选择，请您慎重考虑，因为房子不是小事情。

希望能够帮到您，谢谢！

没有不合理的交易，只有不合理的价格

什么是小产权房

目前的小产权房有三种：

第一种是开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由开发商的一个产权分割来的。

第二种是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴的叫大产权，要补缴的叫小产权。普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种是按照产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

小产权有哪些劣势

1、小产权房只具备使用性质，额没有法律性质，尤其是第三种房产，如果是外地人，是不能买的，只能租（获得使用权），买卖的合同是无效的。

2、小产权如果遇到国家征地拆迁，由于没有合法的产权证，只有使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。

3、小产权房的基础设置、质量等方面是不如商品房的。

4、小产权房买卖市场不活跃，其金融投资属性不如普通商品房。

那么小产权房能不能买

能买，没有不合理的交易，只有不合理的价格。

1、小产权房比普通商品房便宜得多，价格大多只有普通商品房的一半左右；

2、小产权房有不少再市区，只考虑居住的情况下，比郊区的普通商品房方便的多。

这个问题太复杂了，首先要看是那个地区，哪个年代建设的房子，另外土地的性质是什么，本人根据多年的经验可以基本告诉你几点注意的问题；

第一，如果是正在建设中的小产权房子，我劝你别买；

第二，如果已经有大量居民入住且还有不少当地农民回迁上楼的小产权，你可以考虑；

第三，如果是建设在农村建设用地或工业用地上的房子可以放心购买；

第四，租用二三十年的土地上盖房子不要买；

第五，大量居住的小产权房个人出售，如果可以加盖乡或村委会公章的就可以买；

总之，小产权房的风险比较大，除非从价格上具有绝对优势，否则就别考虑了，以上为个人观点，仅供参考！