因为房奴是加了杠杆的，全款是自有资金购买的，这个其实是和买股票是一样的道理，如果房价上涨，那么加杠杆的一方自然是多倍的赚，如果房价下跌，那么自然也是多倍的亏。

假设、A、B两人都拥有100万所有存款，A首付20万买了100万的房子，期限30年、利率5.39%；B全款100万买了房子

1、都只买一套房子且房价上涨50%

假设5年后房价为150万，那么A相当于用20万资金获得了50万的利润，而B是用100万的资金获得了50万的利润，那么他们的利润率是多少？

B的利润率很简单，就是50%（=50万/100万）；而A的利润是多少？这里就要详细计算一下，假设分期30年，等额本息，利率是5.39%（上浮10%），那么A的月供就是5年时间A总共的还款额度是26.9万，剩余本金73.9万，那么房子的净价值就是：76.1万=150万-73.9万，80万在5年当中的理财收益按照3%每年计算，那么5年时间可以获得12万的收益，那么A最终拥有的现金为：65.1万=80万-26.9万+12万；

那么粗略的可以算出（不算复利）A在五年时间末期的账面净价值是：141.2万=76.1万+65.1万。

那么5年的总收益是：41.2万=141.2万-100万；

A在5年中所有的收益率是：41.2%=41.2万/100万

结论：这个结论很有意思，因为A的收益率没有B的高，按揭买房的人竟然收益率还不如全款买房的人收益率高！这是为什么？因为房子5中涨了50%，平均每年的涨幅复合涨幅是8.4%，而B是把100万的资金都投进去了，相当于A的100万本金都享受了8.4%的年化复合8.4%的收益率，而A的100万资金只有20万资金是享受了8.4%的复合增长收益的，剩余80万只是享受了3%的收益率，虽然利用了杠杆，但是杠杆的成本是5.39%，那么A实际利用杠杆的收益就是8.4%和5.39%之间的利差。

结论1：这个就是炒房的奥秘，一个是杠杆，一个是利差，当你的成本和利差越大，杠杆越大，那么加杠杆的财富积累就会快于没有加杠杆的人。

2、房价 上涨50%，而B购买2套房

接着上题，当时B是把100万的存款都买了一套房，而B也只买了一套房，那么在房价上涨50%的情况下，B的收益率还比A的收益率略高。

因为A的80万只是拥有3%的年存款收益率，所以现在也要A也要把剩余的资金都用来购房。A现在购买2套房。

根据上文计算所得，购买一套房5年时间总支出是：20万首付+26.9万月供=46.9万；那么2套房子的总支出就是93.8万（100万差不多刚刚花完）。

购买2套房子的房子净价值是76.1万*2=152.2万；

5年后剩余现金是100万-93.8万=6.2万，那么A总的账面价值是158.4万=152.2万+6.2万；

那么A在5年中的总收益率是58.4%=58.4万/100万（当然，这个支付40万首付后剩余的60万不是一下子就支付了月供，在50年时间中还是可以获得一定的收益的，所以实际的收益率要比58.4%要高的）。

结论2：由以上计算得出了一个结论，当你有一笔款项的时候，你是全款买房，还是都是按揭买房，决定你选择的是房子上涨的幅度和你贷款利率之间的高低，如果房价上涨的幅度超过房贷利率，那么你就把这笔投资的钱都用于杠杆买房；

结论3：如果是房价的上涨幅度小于房贷利率的时候，选择全款买房更划算。

3、房奴和全款买房者5年后谁更好？

猜想1：其实这个问题我在上面已经回答过了，那就是如果两者的初始财富/存款是一样多的时候，如果未来的房价上涨的幅度大于房贷利率，那么把所有存款都用于贷款买房的人更加幸福，因为在财富增长中他增加了杠杆。

猜想2：如果两者初始财富/存款一样多，但是如果未来的房价上涨幅度小于房贷的利率，那么全款的更幸福；

猜想3、初始时两者财富不一样多，房奴的存款就只够支付首付，而另一人 可以全款购买，在这种情况下，未来无论房价如何走向，房奴的生活都不会有全款者舒服。

因为房价再涨，房奴的房子总财富也无法超越全款者，而如果房价下跌，那么房奴的债务是刚性的，而全款者是没有现金流支出的，房价下跌对生活没有什么影响。

大实话：全款买房的，无论何时都会是很舒服的事情，而对于“房奴”来说，主要还是得看自己的收入水平。

对于买房子的群体一直都流传着这么一句话，那就是买房子得先上车，所以就导致开始流行起来贷款买房子。而贷款买房子的人因为每个月要还月供，然后就被戏称为房奴，也就是为房子工作的人。但是，就实际情况来说，五年以后，房奴其实也不会过得有多糟糕。

首先，就当前的房价来说，虽然已经看不到像前两年那种猛涨的势头了，但是，也请一些人放心，房子更不会出现那种折腰暴跌的情况，这么说吧，就算是房价跌了，那些该付不起全款的人依旧是付不起全款。并且，我们也一定要明白，现在控制房价的目的主要是为了抑制有些人炒房，防止楼市流入过多资金，然后引起某些投机取巧但是没有经济实力的人过度投机而出现房产泡沫，而不是为了故意打压房价。

因为就实际情况来说，现在的房价也就是个正常价格，对于那些刚毕业的年轻人来说，肯定一个月四五千的月供很吃力，但是，对于那些毕业了两三年，并且已经是结婚的两口之家来说，一个月四五千的月供也就没有那么大的压力了。

要知道，现在工资缴税都是五千起步了，也就是说在未来，大部分人的工资是不会低于五千的，这差不多就是一个衡量房价高低的标准了。这么说吧，十年前买房子的人你感觉人家现在一个月两三千的月供是不是就过得比你租房子更苦了呢？恐怕你现在租房子一个月的话也得两三千了吧，这就是现实，同理，五年以后也会是朝着这个方向发展的。因为这里有一个很关键的因素那就是物价在上涨，货币就意味着在贬值，而月供却没有变。不过，以后买房的人可能就不会有月供不变这一说了，因为现在已经没有了固定利率了，都是按照LPR来定，也就是浮动利率了。那你说，银行为什么要搞这种浮动利率，那还不是为了防止以后出现货币贬值而给自己造成更大的损失嘛。

并且，我也相信，银行现在如果是给贷款买房的人要签的利率，也不会是说像之前那种二三十年的了，可能最常也就是五年，然后到时候再根据市场利率进行月供调整。因此，总的来说，以后炒房的可能不大有前途了，但是，那些在基本利率上买房的人可能就赚到了。说现实一点，现在房价这样，那很多人就更不敢买了。这么说吧，整体物价上涨，你的工资就会涨，但是房价上涨，你的工资是不会涨的。

有理有据，实话实说，关注：大实话。让我们一起用理性的视角看世界。

这个问题确实复杂，在没回答问题之前我说一个真实的案例吧，发生在我身边的。

2001年，我的一个很好的朋友贷款买了一套80平米的房子，总房款11万，贷款8万，贷款年限是30年，每月还400多。当时我真有点不能理解，要知道那时候我们工资不过900多元。因为感觉他比较务实，也有一定的头脑，也没有过多的问他详细。只听他说，没有钱只能靠时间来抵抗风险了。我们来看一下，如果当初18万是无论如何也拿不出的，如果贷款年限短，每月还款额太大，就会有一定的风险，贷款30年，每月还400元，也就是他现在还在每月还400元，几乎没有什么风险了。

那么这个案例比较特殊，在那时敢贷款30年的人少之又少。如果用五年来评判贷款与全款的区别，真的不大，还有经济能力等等因素。况且像我们这样打工族没有几个能全款买房的。

其实如果把买房子看做是投资的话，买房子是长线投资，如果刚买的房子转眼就卖掉那时投机，不是投资。投资并不单单是就是赚钱，有没有听说为生活而投资，为精神生活而投资，如果仅仅为赚钱而投资买房，那跟投机没什么两样，也就是给自己一个理由，为什么要买房？

那我们再来分析是贷款好还是全款好，其实我们大多没有选择，只能选贷款。如果有选择的情况下，还是贷款合算。我就我们在没有选择的情况下来分析为什么贷款好，怎么听着有点别扭。

投资有两种方式，长线投资，短期投资。如果急功近利就不要投资买房了，风险大的投资产品更适合。房子属于长线投资，短期内是看不出什么的。20年前，那时我就有一个愿望，咱十万块回农村从此什么也不干了，2005年我手里有十万，但我的愿望不能实现。为什么会有这个结果？这说明钱只等同于当时物的价值，不等同于任何时期的物的价值，钱没有保值能力。房子有保值能力吗？也不是那么肯定，就看房子未来的价值是稳还是升还是降，只要能稳住，那问题就没有悬念，就算跟不上物价上涨速度也不会高于钱贬值的速度。这是其一。

其二，我要问一个问题，你是想把过去的钱拿到现在花还是把将来的钱拿到现在花？过去你辛苦一年挣1万，将来你辛苦一年挣50万，我想不难选择吧。但花将来的钱需要条件，条件就是付利息，谁也不会平白无故的把将来的钱拿给你花。有人说将来钱升值了怎么说？你相信吗？如果真有那一天，人人都是富人，绝不可能。说房子将来有一天可能会降价，这个我信。问题是你买房子是用来炒的还是用来住的，谁的房子能给你白住，谁的房子会任由你处置？别人的房子就必须落价，自己买了房子就必须涨价，这是什么道理？

说了这么多，都没有用经济规律来论述，太高深，自己都能绕糊涂，明白一个道理，负债也是一种资产。但道理简单，现实很尴尬，没有金刚钻不要揽瓷器活，你会把瓷器打碎的，一定要根据自己的实际情况来考虑。工作的稳定情况，收入情况，有没有公积金，花销情况都要考虑在内，没有一点风险都没有的投资，尽量将风险降在可控范围之内才是明智的选择。

5年以后，房奴和全款买房的人会有什么样的差别。笔者认为，如果是最近一年买房的人，房奴和全款买房人都是买在历史最高位的，都是接盘侠。

5年后有什么区别，未来5 年大多房子房价会下跌，在房价下跌的过程中，按揭买房的房奴有一部分人会因为房价的下跌而断供，房奴因为还不上房贷断供后，原来的首付款打了水漂，有的人因此而进入银行的黑名单，不光首付款赔光了，还成了失信人，生活会带来许多不方便，生活得更加艰辛。

而全款买房的人，虽然房价下跌了，但是房子还是自己的，只不过为买房子多付了钱，如果房子是买来自己住的，只能自认价格买高了，多付出的钱虽然心痛，也只能自认倒霉，再去努力工作，多赚点钱，生活依然充满希望，房子还是自己的。如果是投资买房的话，那就赔惨了。

如果说这两年在高位买房的人房奴与全款买房的人有区别，也就是这点区别。中国建设银行总行行长说，现在买房就是当接盘侠，所有的金融部门高层多次讲话都认为现在的房地泡沫太大，因此，这两年买房的人要格外小心，能不买最好过两年再买。

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5年以后，“房奴”和全款买房的人会发生天翻地覆的区别，不管是从经济上，还是幸福感上面，全款买房的人都会比“房奴”过得更好。不信，你往下看：

随着大家对房子的刚需越来越强，这个时候“房奴”也就越来越多，那什么是“房奴”呢？简单的地说就是付了一部分首付，其他部分Z金都需要每个月来月供的，这个就叫做“房奴”，那“房奴”与全款买会什么样差别，我通过自身的两个例子分析给大家看一下：

14年的时候参加工作有几年了，通过自身理财，累计起来也存了点钱，这个时候就想着买一套房，把这个想法和家里人沟通之后，也是非常支持我的。

一开始是看中了一套二室一厅的，但考虑以后小孩来老人来住的问题，所以就放弃了，选了一套三室的，总共120平，那个时候相对便宜点，8千块一平方（南方的一个省会城市）总共需要96万，加上税费什么差不多要100万左右了。

这个时候我自己只有差不多50万，想着付一首付，剩下的钱也就买一辆车，改善一下上班的环境，因为有时候没有车确实不是很方便。

我家里人看到这个想法之后，就说剩下的我们给你凑点，再借一点就可以全款付清了，我当时想着说不要，就贷款算了，这样也不需要花家里人的钱，同时还能免掉人情债。

和家里沟通了一番，之后就确定买这套房子了，按照上面的价格，房价总共一起是98万，（打了个折），首付三成，也就是29.4万，贷款25年，每月还贷3200元，利率是3.25%（公积金贷款）

当时的商贷是4.9%，每个月差不多需要花3800元左右。由于我有公积金肯定选择了公积金。

剩下的一部分Z金我就买全款买了一辆车，当时就想着房子已经弄好了，车就可以考虑了。

买了房之后生活确实没有之前花钱随意了，相对比较节约一点，因为每个月还是有点压力，但相对来说自己实现有房有车的生活，这也不正是人生努力的目标吗。

5年后我的装修款也已经存到，同时还有一笔钱可以考试第二套房了。而第一套房也从不初的8000元上涨到了11000元，涨幅虽然不大，但相对我来说还是挺满足，当然这一年也成家了。

再来对比一下我表哥的情况，

我表哥比我大三岁，同样也是那年和我一起买的房子，他们家相对比较好一点，我表哥看中的房子是9000元一平方，买了一个120平的，总房款是108万元，加上其他的费用差不多是110万，

这个时候他自己拿出了全部存款，他父母这些年存的钱也给他了，刚好凑成了这110万，拿着这个钱就去付了全款，房子定下来以后，手上就没有存款了，这个时候表哥看我买了车，心想也去买台车，但考虑到身上没有车，等了将近一年才去贷款买了一辆。

五年以后，他的房子同样上涨，一平方达到了13000元，总房价达到了156万，相比他之前赚了46万元，这个时候他是完全没有压力的，因为车贷也早已经还完了。

而这个时候他的情况和我完全不一样，因为他还需要考虑到父母养老的问题，而对于第二房他还迟迟没有考虑，因为再也拿不出这么多钱来了。

这就是“房奴”和全款买房的区别，从根本意义上来讲，全款买房确实是非常的幸福，但后面也会面临一些Z金困难的问题。

那我们来总结一下两种不同情况下的差别：

1、从幸福感上面来看，全款买房肯定是最幸福的

这一点不用说，全款买房大家都知道，不用承担任何的压力，每个月不需要还款，而贷款的人每个月都面临还款的情况，相对来说压力比较大，对于生活消费会存在节约的现像。整体来看全款的人肯定非常幸福。

2、从投Z的角度来看，贷款最划算

贷款买房长远来看是更划算，因为后期的通H膨Z影响，现在的10000元到未来到底值多少钱，谁也不清楚，而贷款的人虽然需要出一笔利息，但是他通过一笔小小的Z金就能撬动一大笔Z金。

以上面两个例子来看，虽然我是贷款的，但最后的通过房产增值，我用30万元同样在五年的时间赚到了34万元，全款以156万才赚到46万元，从这一点上来看，贷款是最合理的，因为用最少的钱赚取一倍的回报。

3、贷款买房的人Z金使用率非常高

同样的情况，我在买房那一年就实现了买车的自由，而对于全款的人来说，当把所有的Z金全部都投作房子的时候，想要再买车子就会变得非常被动。

这就相当于我把未来的钱拿过来现在在用，而全款买房的人是把现在的钱用作未来，两者是完全不一样的，这里就想起了一个故事，

一位M国大妈，贷款买了房，一直享受着的房子，而中国大妈存了20年的钱，终于可以全款买房了，但住进去没有多久人就走了，得不偿失。

4、从付出的Z金角度来考虑，贷款肯定付出的更多

贷款除了正常房款之外，还有一笔利息支出，比如贷款60万，那利息就是30万左右，也就相当你这套房子总共成本是120万（首付30万），比全款买房多出了30万元利息，

而对于全款的人来说，那这些根本都不需要额外再付出了。

通过上面四点分析来看，我个人觉得“房奴”和全款买房差别是非常大的，“房奴”需要付出更多的Z金成本，但是后面可以享受着杠杆所带来的便利，而全款买房的人每个月都不需要还房贷，相对过得比较轻松、幸福。

这里也给大家再举例一下如果是两个人都有全款购房能力的人，一人选择了贷款，一人选择了全款，那所带来的收益完全就是两回事：

比如：张三和李四现各有100万存款，张三一直以来都是主张贷款买房，因为他觉得贷款可以给他带来非常多的投Z机会，而李四一直是主张全款买房，因为他觉得这样没有什么XF。

现他们两个人，都看中了一个小区，一套100平的房子，房价是10000元，总价款是100万，贷款利率是4.9%，

张三付了首付30万，手上还有70万Z金，李四全款支付，手上没有存款。

这个时候就会有三种情况发生了：

第一：如果房价上涨，大于贷款利率，那张三肯定是非常划得来的，因为他只用了一小部分Z金就带来更多的收益。

比如这个时候房价上涨到12000一平方，相当总的房价是120万元，那张三就是利用34万（月供3300元）赚到了20万的投Z收益。一看就知道这个利率是超过了银行贷款的利率，一年投Z回报率达到了80%，这比银行贷款利率高太多了。

而李四是用了100万，换得了120万收益，一年报Z回报率是20%，两者相差60%，

第二：贷款可以有更多实现财富的机会

比如张三把剩下的70万，继续购买第二套房，首付5成，只需要支付50万，如果一年后，以上面同样的房价继续上涨，那张三再次利用50万，赚到了20万收益，投Z回报率达到了40%，

这个时候李四是没有任何收益的，因为他已经没有足够的存款去投Z其他产品了。

把比如张三把剩下的20万继续投Z到股市，通过一努力，成功翻一了番，到了40万元，那这样就有再次支配财富的权力了，也就是说张三的100万，通过自己不断的努力最终可以变成50+70+40=160万元，而李四还只有120万元。

第三：如果房价下行，那李四肯定是划得来的

因为在同等的基础下，也就意味着张三的所付出的Z金成本越来越大了，而李四并不会受到影响，因为他没有贷款。

这就情况就是针对Z金一样的情况下贷款和全款的区别，因为并不是刚性的需求，只是从投Z的角度来考虑，那贷款买肯定是最合理的，因为这样可以投Z多套。

最后：

财富的不一样，造就了贷款和全款买房的区别，如果单单从幸福的角度去考虑，全款买房无论在什么样的情况都是超越贷款的，但是从投Z的角度来说，贷款是最划算的，

但在我们国家，贷款买的人基本都是刚需，这个时候根本不会考虑到投Z的情况，只会考虑到幸福感的问题。所以不同的情况，差别肯定也是不一样的。

但在这也建议大家，如果真有能力全款买，最好是贷款，你把留下来的Z金去做其他的投Z，会比你全款一次性付清划得来，因为房贷的利率是目前所有贷款中最便宜的，特别是公积金贷款。只要你的投Z超过你的房贷利率，你总归就是赚的，

很多人会说我贷款需要承担更多的利息，但是大家都忽略了一个问题，就是现在的钱在未来到底值多少这一点并没有明确衡量。所以能贷就尽量贷，而且还要往最长的年限去贷。这样你才更会划得来。

感谢邀请，很高兴回答您的问题。

房价飞天，大部分人只能倾全家老少之力凑首付购买一套刚需房，从此心甘情愿被动当“房奴”……随着经济的发展，也不乏一些人抓住机会并获得家庭财富快速增长，有经济能力全款买房。

中国商品房快速发展20多年来，房价一路上涨，事实上，房价不但跑赢了CPI，跑赢了房贷利率，还获得较好的增值收益。

过去的事实证明，“房奴”获得了收益最大化。故通常人们认为，当“房奴”还是比较划算的。

“房住不炒”，今天咱们以刚需购房来讨论，刚需买房，“房奴”和全款买房，5年后，有哪些差别。

近年来，随着国家楼市调控政策的不断加码，各地房价也出现了明显分化……虽然还有一些城市房价上涨势头不错，但是全国楼市大幅普涨格局已不复存在。

那么，当今刚需买房，假如为同一人买同一套房，刚好有全款购房能力的前提下，主动当“房奴”还划算吗？

选择主动当“房奴”或全款买房，5年以后，会有什么样的差别呢？

事实上，不论是刚需选择主动当“房奴”，还是全款买房，刚需都成功买入了需要的合适的首套房，解决了居住的难题。首套房的房价涨跌，对刚需来说，从经济收益上来说已经不产生实质的影响。

目前来说，虽然相比2年前，房价已不再便宜。但是刚需购房，主要是解决自身的居住难题，不可能等待房价横盘数年下跌之时才买房。

刚需对房子的需求是刚性的，就算须掏空6个荷包凑个首付，也是以早上车为宜。刚需有能力全款买房，就更应该及时考虑买房。

无疑，刚好有全款购房能力，选择全款购房的话，经济压力小，思想负担小，非常适合不爱“理财”、追求生活简单平静一族。

刚需要不要主动当“房奴”，这个问题，实质上就是想问———目前楼市环境下，刚需有能力全款买房的情况下，选择按揭买房划不划算的问题。

那么，到底是全款买房划算，还是按揭买房划算呢？ 下面我们来举个例子看看。

假如A家庭共有存款180万，打算购入家庭首套房，看中某品质楼盘120平米精装3房一套，房价加费用180万。A可以选择全款购房，也可以选择按揭购房。

下面笔者分为全款和按揭两种购房方式，来计算一下，到底哪种购房方式更划算。

一，目前A的家庭每月最多能存8000元，A认为当“房奴”付利息不划算，打算全款购房。

A全款买房后，支付购房款180万，成功拥有1套房子，解决居住问题。A安居乐业，按部就班，生活轻松愉快。

按A购房时的经济条件，A本来每月能存8000元。但是全款买房后，由于家庭存钱动力弱化，经济压力不大，日常购物潇洒。5年后，A存款25万元。

5年后，A拥有住房1套，存款25万元。

二，目前A的家庭收入可承担月供8000元，A打算按揭购房，主动当“房奴”20年。

下面笔者主要从家庭财富增长的角度，通过三种理财方式来分析，A主动当“房奴”到底划不划算。

1，假如A选择按揭购房，主动当“房奴”20年，120万元存银行，获取利息收益。

首付款60万，贷款120万，20年等额本息还款，商业贷款，每月月供7689.3元，5年后剩余本金99.5万，故实际共还银行利息为 ｛7689.3*60-（120-99.5）｝= 约25.6万元。

A的收入，年年递增，月供不到8000元，5年来，A已经养成了按时月供的习惯，家庭经济条件一年比一年轻松。

目前，全球步向负利率时代，下面笔者假如5年内利率恒定，以目前20年房贷最新LPR利率4.65%来计算。

经过计算可知，A在买入房子的同时，5年支付了25.6万银行利息，同时，A手中拥有120万的现金。理论上讲，单从经济收益来讲，只要A手中的120万现金，5年内能够有不低于25.6万的收益，A选择主动当“房奴”就是绝对划算的。

当今，通常银行5年期利率普遍在3%左右，但是大部分银行对于单笔50万以上的定期存款，都有大额政策———大额定期存款，利息高得多。

从2018年以后，大额存单便一路高歌猛进，最重要的原因就是利率高！随着央行基准利率的调整，部分银行5年期大额存单利率约为4.18%。有的银行甚至比4.18%还高，如泉州银行、微众银行、蓝海银行等。

假如A将手中的120万存5年大额定期，年化利率4.18%，利息收益为25.08万。 5年后，A的收入，年年递增，足够按时月供还款，经济条件越来越好。A拥有1套房子的同时，拥有存款145.08万元，负债99.5万元。

可见，如果A按揭购房，选择将手中120万元存入银行大额5年定期，5年后，A的净资产为1套房屋+45.58万元。

2，假如A选择按揭购房，主动当“房奴”20年，120万元用于购买银行理财，获取投资收益。

投资有风险，入市须谨慎。

随便打开某银行APP，可见银行理财的投资收益是不固定的，低不保底，高的可达15%以上。 可见，购买银行理财产品，收益不确定性高。正所谓风险高，收益也高。购买银行理财，收益有可能大大超过当“房奴”支付的利息。

据业内人士以及有多年购买银行理财经验的“老司机”说到，银行理财关键是理财经理的专业指导，合理的资产配置，能够获取可观收益的同时，还能保证资金的安全。通常来说，获取高于银行定期存款的收益，还是很容易的。

按经验人士的说法，合理的配置银行理财方案，比较容易获得高于定期存款收益的投资回报。

也就是说，购买银行理财，120万的本金，5年的收益，超过25.6万，是比较容易的。参考第一方案，5年后，A的净资产有较大可能为1套房屋+大于45.58万元。

3，假如A选择按揭购房，主动当“房奴”20年，120元用于全款购买了一套精装小两房，即是家庭二套房，用于5年期持有收租后转售，获取投资收益。

前面已经计算过，A贷款120万5年需要付25.6万的利息。按2.5%租金收益计算，假如A购买的二套房，每月可收益租金3000元，每年按11个月计租，5年可收租16.5万。

假如5年内，房价涨幅跑赢CPI，假如每年涨幅为3.5%，则5年后，二套房的房屋的价值为 120万+120万*3.5%*5=141万。

5年后，A卖出二套房，收入房款141万。

卖房后，加上房屋出租收益，A有存款157.5万元。

故A，购买家庭二套房投资，5年后，A的资产为1套房，存款157.5万，负债99.5万。

如果A按揭购房，选择将手中120万元用于全款购买二套房投资，5年后，A的净资产为1套房屋+58万元。

三，主动当“房奴”划不划算？

经过以上两大点的分析，不难看出，主动当“房奴”，不论是将余钱存入银行大额定期、或购买银行理财、还是投资买入二套房，相比全款买房而言，家庭财富的绝对增长值都是更多的。

又比如，本文举例情况，假如所有存贷利率都没变的情况下，全款买房的话，10年后A拥有资产为1套房+55万存款。 而按揭买房的话，5年后，要是A同样选择5年期定期大额存款，10年后A拥有资产为1套房+176万存款+74万负债。

显然，“房奴”选择把余钱存5年大额定期存款的话，10年后，净资产为1套房+102万存款，比全款买房的情况多47万存款。

经过以上主动当“房奴”后的三种理财方式分析，我们发现，结合目前全球负利率的大环境及楼市对刚需首套房的政策倾斜来看，主动当“房奴”通常来说，是划算的。

故笔者认为，从家庭财富增长的角度来说，主动当“房奴”比全款买房，是更加划算的。

我是冰唐葫芦，希望我的回答能够帮到您。

本文原创，头条首发，感谢阅读。

首先分析事情按两个假设去设定：

设定案例房产总价值100万，其他税费忽略不计。设定五年死期存款利率3.5%每年，活期存款按余额宝等理财产品利率2%。

1.房奴：

首付买房需要资金30万元，贷款70万元，设定还款时间30年，采用商业贷款，利息年化4.9，还款月供3715.09元，5年共计还款222905.4元，剩余本金641883.96元。共还本金58116.04元，还款利息164789.36元。

2.土豪

全款买房共计资金100万元。

然后对比一下资金占用情况

1.房奴资金占用第一笔30万，后期五年内占用222905.4元。30万死期利息5.25万（粗算别纠结）222905.4元因为是五年所以10%取中按5%计算就是11145.27元，共计资金利息63645.27元

2.土豪资金占用100万，死期利息17.5万元，

两种情况分析：

一、五年时间按每年8%自然通货膨胀率，房产增值36%。房价价值136万。

1.房奴卖房所得

1360000元总价－1000000元成本－164789.36元利息－63645.27资金占用＝101108.09元。

2.土豪卖房所得

1360000元总价－1000000元成本－175000元资金占用＝185000元。

二、五年时间按房产跌幅30%。房价价值70万。设定五年死期存款利率3.5%每年，活期存款按余额宝等理财产品利率2%。

1.房奴卖房所得

7000000总价－641883.96剩余本金－222905.4本息－62645.27资金占用－300000本金＝亏损527434.63元。

2.土豪卖房所得

700000总价－1750000资金占用－1000000本金＝亏损4750000元。

最后通过对比发现

盈利能力土豪18.5万，房奴约10.1万，土豪多赚7.4万。

亏损情况土豪亏损47.5万，房奴约52.7万，土豪少亏5.2万。

由此可以看出土豪首付多出了70万，多赚了7.4万，少亏了5.2万，土豪总归是有优势的。

但但但是……

如果你不是土豪，你没买这套房子你永远只能是屌丝，拼着多亏5万情况有可能你也向土豪进化。按照以往历史计算，中国的房价有短期的回跌，但从来对比以往都是在涨。当然万一崩盘了无论土豪还是屌丝都是血本无归，屌丝只能按期还款，反正还有几十年，房子总有机会涨回你的成本。

选择在你！

这种问题的结果实在太多了，我给你举其中的几个例子吧。

第一个例子：

小明在5年前用500万全款买了一套一线城市的房产，而小王用500万分别贷款买了两套一线城市的房产。

5年过去后，小明的房产升值到了1000万，而小王的资产却变为了2000万。

虽然看似小王手里存在着较大的负债，但是随着时间的推移，小王的房产市值越来越高，租金回报率也随着增长，再加上货币的贬值，自己收入的提升，小王的负债压力实则是越来越低的。

而小明虽然看着房产不断升值，但是仅仅只是满足刚需，没有房租的收入，资产也比不上小明。最终，两人的差距越来越大了。

第二个例子：

小明现在全款买了一套房子！而小王和小张都分别贷款买了一套房子。

其中，小明的全款金额为300万；

小王手里有300万，但是首付了一半，拿着另一半去做了股票；

而小张同样有300万，首付了一半，另外一半拿去了挥霍；

最后，5年过去了，小明依然住着自己刚需的房子，上着班，日子还算清闲，但是没有任何被动收入的提升；

小王5年里买的股票经历了牛市大赚了一把，最后，又贷款买了一套房子，资产再次升值；

而小张呢，因为自己的挥霍，把留下的150万给用完了，只能度日如年的还着房贷，成为了三者里资产最少的人。

结论

所以说，我们要正确看待“房奴”这件事！有些人懂得投资，有眼光，善于布局，那么“贷款买房”其实对于他们来说是一个好的结果，是一种借力致富的途径。

而有的人比较保守，喜欢图求安稳的日子，那么5年以后生活也不会有太大的改变，只不过对于房子的问题来说已经有效解决，不担心没地方住的问题。

但是对于那些不会投资，又喜欢挥霍钱的人来说，“贷款买房”的结果就是拉大了自己和别人的贫富差距，还这不如全款买房呢！

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房价从2016到现在经历了暴涨，很多人都在这期间买了房，当然多了许多房奴！关于全款买房和房奴的区别我身边正好有案例！

我幺爸在2000年的时候全款买了一套110平米的房子，9万块钱。2005年贷款买第二套房子105平米，39万，2007年贷款在成都买第三套房子110平米左右，要贷款必须把第二套房子给齐，那就是只有成都这一套房子的贷款了。到2015年的时候借亲戚10万和亲戚一起在成都龙泉驿贷款买了套房子装修了的，价格五十万左右，105平米，现在房价涨了值一百多万了，亲戚非常感谢他，成都市区那套房子也还完贷款了，现在为了还债，把2000年买的那套卖了60万，借的钱还了余下的钱留着备用，房子还是继续贷款。我幺爸的理念就是坚决不全款买房，而且他买房子的价格都非常便宜，四套房子也才150万左右，而且利息给得也少，现在第二套房子值110万左右，成都市区那套值250左右，龙泉驿那套值120万左右，加卖的那套总价值540万左右，不得不说我幺爸很有远见啊，他说要是全款买房的话也许就两套房子了。

我另外一个亲戚一直都坚持全款买房，第一套房子2008年，重庆买的老小区二手房150平米55万，别人劝他买两套新房要贷款觉得不划算，结果现在这个房子才值150万还不好出手，周边的房子都1.5万以上了，后面几年想买房了不想贷款就没买，等到2017年全款50万买了一套房子，价格涨了不少，本来42万都能买的，一直没下手，最后买的没卖完的一套房子，到2018年重庆房价猛涨期禁不住女儿劝买了一套90万的房子才60平米，当然这一套是贷款的，给了首付五十万，全款买房结果贷款买了一套贵的，亏啊，他现在都后悔了，以他的能力，贷款买房的话，起码能买五套还款没有压力。

所以说，房奴的生活不见得比全款买房的人生活差，总之得买房子的情况来说话！

5年前，我和两个同事一同时间买的房，不同的是我贷款，他们俩全款。如今在我们单位厕所里经常听到有人哭泣，一个是全款买房的，另一个也是全款买房的。

2017年年初，我和同事A、B差前不后的时间买了房，我贷款，他俩全款。先说说我们三个的情况，我们的工资都差不多，那时候大家每月工资拿到手的也就3500块左右，即使现在拿到手的也才4000多，四线城市就这工资水平，和头条里其他人无法比。这里面条件最差的就是我，首付款还是父母帮忙凑出来的。

A的条件比我稍微好点，但是A这个人平时太节俭，精于算计，能省则省，买东西都买便宜的不愿意多花钱，穿的衣服也都是几十块钱的。B的家庭条件就好太多了，他是家里的独生子，B父母已经退休多年，每月光退休金都1万多了。而且B的父母有头脑，没退休之前就经常“折腾”，家里百十万的现金还是拿得出来的。B家里已经有两套房子了，想换个大一点的房子和父母一起住，让父母帮他带孩子。

我买的房子120平，房款大概80W左右，还要20W装修钱，加起来就是100W。我手上只有不到30万的首付钱，我就使用公积金贷款了50万买下了这套房子，为什么只贷50万呢？是因为我们这里的公积金最多只能贷款50万。父母又资助我了20万装修款。

我贷款选的是等额本金，还款年限25年，贷款利率3.25％，利率很低，还是很划算的。刚开始的第一年，我每月还款3000元左右，但是因为我公积金账户里有10多万的余额，而且每月还进账1500元，所以第1年所还的贷款都是从我公积金余额里面直接扣掉的，我自己也没有掏什么钱。

A买的房子价格和我差不多，A加上父母对他的资助，手上大概有60W，剩下的40W全是找亲朋好友借的，凑够了100万全款买的房子。前面说了A这个人太算计，他觉得贷款买房白给银行利息不划算，因为贷款50万，25年后连本带利要还银行近100万，这都快翻倍了，还是找亲朋还有借钱划算，不用给利息。

我和A的公积金账户里都有10多万的余额。A是全款买的房，可以直接把账户里的钱给提出来。A直接把账户里的10万提取出来还了亲朋好友部分钱，剩下的小30万慢慢还。而我是贷款买房，公积金账户里的钱必须还贷1年后，才可以提取。我们的公积金每月加上单位交的部分共计入账1500元左右。还贷1年后，我将账户里的近10万提了出来，自己又加了点钱凑够11万，提前还了11万的贷款本金，也就是说我欠银行不到40万了。每月的还款金额从3000多降到了2200左右。而且现在我的公积金也涨到了1700多，也就是说我每月只用拿出500块钱还房贷就可以了，还款金额每月还会随着时间的流逝，每月还会递减。

A和我一样虽然有公积金，但是他全款买房，已经提取过一次了，不能再继续提取了。所以他欠亲朋好友的钱只能从自己的工资里还了，公积金也就只能躺在账户上睡大觉。他的日子过得紧巴巴的，看到我每个月只用还500块，A非常的后悔和羡慕。

再说说B，B是最惨的，B家中有钱，买的时我们市中心黄金位置的高档楼盘。当时开发商给鼓励全款购房，全款8.8折，7成首付打9折，这样算下来全款很划算，一下就能就省10多万，所以B直接全款买了房。没想到B买的房子翻车了。虽然是大开发商，但是资金链断了，而且涉嫌“一房多卖”。原来B买的房子早就被开发商以在建工程的名义抵押给了银行，不仅这样，开发商还伪造公文，发售了6个亿左右的理财产品。可以说是“一房三卖”，而且开发商还改了规划，还要补缴上千万的土地出让金和罚款。

也就是B全款买的房子，实际早就被抵押给了银行。开发商还不起银行钱，这房子现在就是银行的了。B小区里有几栋房子都是这样的情况，涉及几百户住户。对于这样的情况，大家开始也不是很担心，认为又不是一两户，几百户都是这个情况，ZF肯定会想办法解决，而且房子已经装修入住了，还能把老百姓从房子里赶出来不成？

B也是这个想法，但是银行真的上法院起诉了部分业主，要求他们腾房，法院的执行公告都下了，这下业主们才开始着急了，到处去找，到处去上访。ZF才出面，让银行先撤销强制执行申请，但是到目前为止还是没有拿到房产证，因为这是一个无解的局面，除非有人拿钱出来把这10多亿的资金还上。

我们当地还有很多起这样购房款被开发商挪用，而办不了房产证的情况。受害者往往都是全款买房的购房者。

贷款买房的好处

1.贷款可以规避风险。

因为不管是全款还是按揭，购房者都需要把房款支付给开发商，然后开发商再去房管局办理备案（也叫网签）手续，一旦备案，这套房子就被锁定，不能在出售给他人或者抵押给银行。但是有些无良开发商拿到购房款后不去办理备案手续，一直拖下去，有的购房者搬家入住都还没有办理网签的比比皆是，特别是全款用户。因为钱已经全部付给开发商了，办不办网签全凭开发商的良心了。

但是贷款买房就有一个好处就是，没有办理网签的银行是不会放贷的。比如100万的房子，首付30%，购房者给了开发商30万房款，开发商想要获得剩下的70万贷款，必须进行网签，银行才会放贷，把钱达到开发商账户上，开发商为了拿到剩余的房款，必须老老实实的网签，贷款买房相当于银行替你把开发商的各项手续和资质审核了一遍，所以贷款买房基本不会被骗。

2.可支配资金增加。

如果以贷款的形式买房，那么自己可支配的收入就会有所增加，因为贷款买房的话，只需要支付房子的首付款，并不需要准备房子的全款，这样的话自己可以准备一部分首付款，剩下的资金可以留做生意周转或者是其他投资，也可以为自己留一些可支配的资金，而且这样的前提也是不影响自己改善居住的生活。

3.贷款可变相降低通胀率

随着货币的增发，未来你的收入肯定会越来越高，通货膨胀率也在上升。这意味着钱在贬值，而扣除房贷利率将更划算。因为是低利率贷款无论你是公积金贷款商业贷款，还是组合贷款与其他投资收益相比简直让你觉得大赚，对于这么便宜的贷款好多人想贷也没机会，所以贷款买房时能贷就尽量多贷。