万科企业上半年业绩增收不增利

2021 年 1-6 月，本集团实现营业收入 1,671.1 亿元，同比增长 14.2%。其中房地产开发业务结算收入 1,443.3 亿元，占比 86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%。

很明显上半年万科总体业绩是还不错的，营业收入增加了14.2%，说明房地产开发数量同比去年是增加的，但是净利润却下跌，说明房子卖的价格差变低了，而价格差变低主要是因为多地实施限价政策，控制房价上涨的同时，也控制了开发商的利润空间。

从细分收入来看，万科净利润下跌主要是就是房地产开发引起的

房地产开发营收占到了95%，其他的营收只有区区5%，房地产开发净利润降低了6.02%，因此房地产开发利润的降低是中报万科总体净利润降低的主要原因。

物业服务虽然是万科的一个亮点，但是利润率不高

2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。

总体利润率只有18%左右，而且营业收入占目前1600亿的收入的比例又十分小，目前万科物业主要是面向自身的房地产项目，并没有覆盖到其他的房地产项目，物业收入与万科项目深度绑定，虽然稳定了收入，但是限制了发展空间，如果未来万科物业面向其他所有楼盘输出，那么这个蓝海就很大了，但是物业太过于接地气，并不好输出。

目前全国物业蓝海规模也是万亿

当前，我国物业服务企业的数量达23.4万家，从业人员740余万人。2020年全国物业管理行业营业收入达11800.3亿元。光在香港上市的物业公司就高达49家，因此这个万亿的市场，未来也许会有一个集中化的过程。

目前物业管理公司并没有形成集中化的，物业服务企业TOP50的总营收才1750亿，占比不到15%，物业服务最高收入的是碧桂园，100亿都不到，因此地产企业未来的空间就在这里了。

地产的低利润率时代已经到来

作为龙头老大的万科企业，地产开发利润率尚只有18%，那么其他的地产开发商就更加惨淡了。中南建设的毛利有19.06%、华夏幸福直接不说毛利率了等等。目前只有保利地产毛利率可以高达32%，其他的企业的毛利率都是低于20%的，甚至只有10%。因此房地产开发企业受到地价上限限制，销售价格限制，两边夹头，房地产开发的高利润率时代已经过去了，未来房地产大概率是低利润时代，走向公共事业化了，因此投资上建议只投资保利地产和万科企业等，其他的品牌没起来，很难跟头部企业竞争赚取高利润率。