“炒楼花”的前世今生，“房住不炒”还有哪些课题要做？

上世纪80年代有一个热词叫“楼花”。什么叫“楼花”？“楼花”不同“校花”，亦不同“楼王”，它源自香港，是一种不动产期货，是指一些尚未竣工的地产发展项目，在施工阶段就推向市场上销售。炒“楼花”的方法是，买家在楼盘没落成前，花费少量订金，订下一套或多套单元，同时获得房屋认购书，之后再将认购书转手卖给他人，从中赚取差价。90年代起，海南开全国内地炒楼花之先河。

“炒楼花”渐成流行之动力是因为无论钱多、线少、甚至没钱都能炒。有钱的大炒，钱少的小炒，无钱支付定金的通过内部认购获得房号，再加价转手。“快进快出”行为准则，让不少人在这段期间暴富。北京、上海、广州、深圳、温州等曾上演过“炒楼花”闹剧。

“炒楼花”先决条件是有关系或能搭上关系，有人刻意揭乱，揭秘一些政府公职人员“以权谋房”或“以房赚钱”，曾经热衷炒楼花。在我看来，先发展后规范的初期，这些现象见怪不怪。跟开发商比较熟悉，往往在内部认购阶段就订下多套户型、位置都比较好的房子，然后再委托中介公司或售楼人员转手，如果实在炒不掉，还可以退给开发商。

谁在“炒楼花”？有散客，还有渠道炒楼？他们曾经是“炒楼花”剧情中的主要演员。不过炒楼花阶段，只是炒房史上的一个小片断，如今已成为过眼烟云，后生代几乎大部分不知情。不过，无论是外部个人炒楼花，还是销售渠道炒楼花，比起后来“海陆空合成部队”的“联合炒房”，只是小巫见大巫。开发商、房地产代理公司、门户网站、媒体机构、专家学者、自媒体、金融机构，专当写手的自媒体人、老业主的联合炒房。可谓是阵容整齐，分工精细，专业老道。 最富炒作经验老手，很会把过去、现在、未来连接在一起去进行资源禀赋的深度挖掘与伟大联想，让“古为今用”及“未来为今用”成为一种惯常现象。楼市炒作序幕是让陌地变热土 。炒陌生板块不是房企一家的战斗，也不仅是房企与媒体的并肩作战，而是一支特别能战斗的海陆空齐全的合成部队（房企、媒体、机构、专家、地方政府）。这么多年来板块炒作的方法经久不变，老套而实用。

第一步——先炒土地。炒土地先炒地王，炒地王其实是炒土地资源的稀缺性、炒城市配套环境的优越性和成长性，通过高地价推算楼面价，通过楼面价推算房价，顺理成章地为高房价埋下伏笔。

第二步——炒房企品牌实力。通过渲染品牌房企的知名度、美誉度，以及在板块的集聚度企图表达板块现在是商家必争的热土，未来的价值高地。

第三步——炒产品概念。炒产品概念，宣传纪律強调“一荣俱荣一损俱损”，不要揭别的项目的疮疤，而是小心翼翼地使用错位竞争，板块内突显人无我有，板块外強调人有我优。刻画“大家都好，模范板块皆优房”的印象。

第四步——炒市场认同度。以板块内各楼盘的定价、成交均价、成交量的不错表现，以及比拼现象来佐证市场的认同，板块的热度。

从“炒楼花”到“炒房价”套路多多，这里只是略举一二。因为涉及利益群体之广，违规违法界线不清晰，调控的约束力仍未达到无死角的程度等等原因。所以，非常痛心地说，炒房现象并未绝迹，房价上涨的风险尚未消失，“房住不炒”尚未如愿！所以警钟仍要常鸣。如何铲除炒房的土壤，仍是值得深研的大课题。