这位中国女首富，还能做多久？

11 月 27 日，胡润研究院发布 "2020 胡润女企业家榜 "。

前十名中，有一半涉足房地产行业，远高于其他行业，其中碧桂园杨惠妍以 2250 亿元连续四年蝉联中国女首富。

2250 亿元什么概念？2020 年青海全省人民苦干 9 个月，也只能创造 2170.13 亿元的 GDP！

龙头

剥离掉女性身份、39 岁等噱头，杨惠妍强势蝉联首富之位，只是对碧桂园作为地产巨鳄的价值和地位的一种社会认可。

2020 年 4 月 16 日，碧桂园发布了 2019 年度报告。

在全年房地产企业普遍增收不增利的情况下，碧桂园依然斩获了 5522 亿元权益合同销售额和 612 亿元的高额利润，在头部房企中拔得头筹。

（图片来源：南方都市报）

2020 年 3 月 20 日，胡润研究院发布《2020 胡润全球房地产富豪榜》。

中国占比高达 54%，且前十名中 8 位来自中国，而其中财富增幅最大的是碧桂园的杨惠妍家族。

而这些年碧桂园建筑质量、工地安全、高管离职、海外项目遇冷等等负面，似乎都没影响到杨氏家族继续发光发亮。

崛起

1980 年到 2000 年，国家陆续颁布了房地产产业化的系列政策，房地产业甘霖普降。

而杨国强的 " 碧桂园 " 通过在各地城乡结合部跑马圈地，逐渐在地产业有了自己的名号。

从宏观角度来看，碧桂园的扩张完美契合了中国经济发展的节奏，特别是中国城镇化的进程。

" 中国成功的秘密，在于大规模基建带来的资源流动，千禧年之后启动的大规模基础设施建设，带动了全国人口和资本的大流动，诞生了无数的房地产富豪。"——引自政事堂《买房的时机》2019.03.19

2001 年到 2010 年，从 " 十五 " 计划提出 " 实施城镇化战略 " 到 " 城市病 " 凸显，中国城镇化率由 37.66% 增长到 47.5%，年均增长超过 2 个百分点。

而碧桂园最辉煌的项目，恰恰是在增速最快的 2004 年之前诞生。

从 1994 到 2004 十年间，其资产也从 0 增长到了 985574.70 万元。

近十年来，碧桂园的崛起之路，也体现了中国地产业的发展规律：

" 过去十年，以恒大碧桂园为代表的房地产企业高歌猛进的背后，在于他们的 " 逆周期 " 调节，在监管控制房价的时候拼命拿地囤地，等到房价上涨的时候疯狂出货。

这套 " 监管套利 " 逻辑的行之有效，使得这些逆周期的房企实现了高速的增长，但问题也随之而来。

金融机构巨额的负债不仅绑架了银行，更在地方政府的配合下推动全国房价迅猛增长，导致中央政府的调控失灵。"——引自政事堂《房企的 " 阶级 "，要被 " 固化 " 了》2020.09.02

然而，政策是变化的，野蛮生长的时代终将过去。

国家坚持 " 房住不炒 "，通过收紧影子银行、卡死基准利率、锁死金融机构的有息债务的规模增速等金融监管手段，扼制房企借助金融资本实现规模的爆发式增长。

而碧桂园，由于一直死守三四线城市，均价始终不过万，在未来的房企拼杀中恐怕也要吃亏。

未来

碧桂园的未来取决于中国地产的未来。

中国地产未来走向如何呢？

首先，趋于理性。

这和中央求 " 稳 " 的态度有关。

" 中央对于房地产的态度，跟股市很类似，主打 " 房住不炒 "，不能让其过热，尤其对 " 无脑多头 " 坚决约谈。

同时，又要 " 死守住不发生系统性风险的底线 "，大盘每临技术性破位，有可能诱发恐慌的时候，国家队总会出手强拉一把。"——引自《两会搁置房地产税，房价怎么走？》2020.05.23

其次，强者恒强。

就像未来寡头化的互联网公司一样，中国地产业也会开启 " 超级巨头垄断 " 时代，会对下一层甚至几层的小鱼小虾们进行兼并重组。

第三，地段为王。

未来一线、二线城市，特别是 " 两新一重 " 型城市将成为房价竞争的王者，因为那里有人、有钱，还有国家队。

" 真正能够从经济危机中走出来，要靠新的生产力爆出来的产能去填坑。

为了全球新动能的发展填补经济危机的窟窿，中国都要开启大规模的新基建，而这些新基建肯定都会汇集于人口和产业链汇聚的大城市群。

所以，放水会放在哪里，会推动哪里的房价，自然也就知道了。"——引自政事堂《从国际局势看 2020 年的房地产》

总之，地产行业回归理性，重新洗牌，对于杨惠妍式的地产大鳄们来说，是由国家出面疗疾，只需忍一时之痛，便可换长治久安。

本来碧桂园作为大佬，在未来行业竞争中凭借强大的实力和完整的运营体系，可以立于不败之地。

但是，成也萧何，败也萧何。

由于碧桂园崛起以来，杨国强就对城乡结合部的土地情有独钟，而且一直立足于三四线城市。

虽然今年紧急清库存，希望杀回一二线，但是恐怕力不能逮。

2019 年中国内地合同销售按城市类型分布图（图片来源：碧桂园 2019 年年报）

舍弃三四线城市，就意味着大半业绩归零，再去一二线城市与各地 " 地头蛇 " 抢地盘，胜算又有几何？

换句话说，杨惠妍的首富路可能并不会很久了。

而押宝在碧桂园身上的力量们，也该要选择新的宿主了吧？

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