数据太抽象，我用实照给你还原上海二手房市场现况

关心上海楼市的朋友都知道，从今年年初开始就不断有声音吹风：上海楼市开始复苏，尤其是持续低迷近两年的二手房回暖迹象更为明显。

今天，我只想用自己花了两周时间，在多个房地产交易中心考察的实情，用自己的现场感受和实照来给大家还原一个比较接地气的真实状况。在我这个长期从事一线房地产工作的老司机看来，交易中心的实际状况比数据统计结果更加直观且更能反映市场实际，尤其是市场人气状况。

在发照片之前，还是要先用两张图表让大家温故一下过去十来年的上海二手房市场的概况，尤其是近一年的上海二手房市场交易状况。

（备注：由于收集到的数据来源不完全一致，所以部分年份的数据或许和大家看到过的略有出入）

这组数据告诉我们两个上海二手房市场十一年来最重要的特征：

（1）上海二手房市场自2008年以来就如同上海春天的天气一样，忽晴忽阴，忽冷忽热。各种缘由就不在此细说了，以前写的一篇文章—《2008-2018，魔都十年楼市的“大江大河”》中已有叙述，有兴趣可以去看一下。

（2）2017年和2018年这两年是自2011年限购以来的八年中交易状况非常糟糕的年份，所以才会有了之前的上海二手房市场“入冬”的说法，而当2018年底2019年初，二手房市场开始有所回升时，这种看似有些强烈的对比，又似乎能让人联想起那些曾经的历史事件，于是就有了“回暖”这个词的出现。

这第二组数据进一步证明了2018年的二手房交易确实有些悲催，全年有8个月份的成交量持续在一万三千套上下徘徊，甚至明显低于这个数值。

“一万三”，这是个上海中介长期公认的生死线，持续低于这个数值，就会有大量中介要关门歇业，所以去年的二手房市场是连中介在绝大部分的时间里都处于歇菜的局面。

其次，去年12月和今年的1月份的成交量回升了，明显好于之前的大半年里的各月份，所以给到的直观感受就是“市场要好了”！

数据看完了，来看看我这两周在交易中心实地考察的状况吧！

◆考察方式

（1）3月6日到3月16日，分别在非周末和周末时间实地考察了九个房地产交易中心，从二手房均价在3万余的嘉定到8万余的黄浦，涵盖上海中心城区和非中心城区的十个区（原闸北和老静安算两个）。

（2）根据时间计算，实地考察的时间段内，在房地产交易中心办理过户审核手续的绝大部分应该属于在去年底到今年一月份完成网签的，少部分或是今年春节后完成网签的。所以各交易中心的状况应能够非常直观的反映出真情实况。

（3）选取多个不同区域的交易中心进行观察，能更好地深入了解和解析不同区域的情况和差异，避免管中窥豹。

◆非周末

浦东新区（3月6日）（二手房均价：4-5万/平）

杨浦区（3月7日）（二手房均价：5-6万/平）

普陀区（3月8日）（二手房均价：5-6万/平）

长宁区（3月8日）（二手房均价：7-8万/平）

静安区（3月13日）（二手房均价：老静安8-9万/平 原闸北4-5万/平）

黄浦区（3月14日）（二手房均价：8-9万/平）

宝山区（3月7日）（二手房均价：3-4万/平）

闵行区（3月7日）（二手房均价：4-5万/平）

嘉定区（3月13日）（二手房均价：3-4万/平）

◆周末

黄浦（3月10日）

闵行区（3月16日）

静安区（3月16日）

◆直观感受总结

（1）总体上，大部分的交易中心人气比之去年的绝大部分月份回升了不少，这点是不容置疑的。

（2）各区之间的差异分化非常明显，这点和去年大不相同。去年大部分时间里，各区交易中心都是冷冷清清的，如今各区的对比特别扎眼。

（3）观察期间感受到，浦东和杨浦的热闹程度最明显，尤其是浦东，虽不能和过去的人满为患相比，但用人头攒动来形容，还是不过分的。这也佐证了一个事实：浦东的二手房交易量要占到全市近四分之一。

（4）长宁和黄浦的冷清虽有所意料，但冷清程度还是让我有点意外了。大家看照片就能一目了然，3点多的长宁交易中心空荡无人，而黄浦区无论是工作日还是周末，办交易的人都是寥寥无几。

（5）宝山，嘉定，闵行这几个属于目前普通老百姓能买得起的区域，除了宝山尚算有人气外，嘉定和闵行似乎很难从实况中看出二手房市场有明显回升的迹象。嘉定或许是因为新房量仍比较多的缘故，尚可解释，闵行就有些让我大跌眼镜了，3月7日，星期四，虽非周末，但才三点出头，就这么点人，确实超出了我的固有概念。

3月16日，周六，我又去了一次闵行，这次人果然多了不少，但比之过去我曾历过的，闵行交易中心活跃的情形还是相去甚远。特别是1:36pm拍摄到的那张复印区域的照片，更加能说明真相。但凡交易活跃的时期，各交易中心复印区域往往都得排起长队，这是交易热闹的最好佐证，也是绝对的内行看门道之谈，大家可要记住了！

（6）交易中心扎堆处或许并非是在办过户的。在宝山和普陀交易中心考察时发现一个细节，现在大部分租客的租赁合同网签都到交易中心办了（因为不收费），所以造成部分区域会有人员扎堆，事实是这些都是和二手房交易无关的人员。

◆周末蹲点普陀交易中心（3月17日）

交易中心周日下午开始办公前和开始后

交易中心周日下午下班前半小时

普陀的交易量一向排在全市前五位，由于最熟悉也离得最近，所以周日再次现场统计了一下周末交易人数情况。

大家仔细看第一幅照片中的第一张图上的液晶屏（时间：1:03pm），这是上午交易中心结束时的定格照，其中第一条的6031就是表示上午共完成31组过户交易的手续。

1:45pm拍摄到那张是下午开始办公时，核价室的照片，核价是申请办理过户手续的第一个环节，通常若是交易活跃的话，这个时间点核价室门口人会很多，周末往往更是早早排起长龙，当天状况似非如此，也预示着下午人不会多，果然，4点时分（4点半结束），交易大厅已是座空人无了，办理窗口的交易定格在6063，说明下午办了32组交易过户，全天总共办了63组手续。

除去异常火爆的状况，印象中市场比较活跃时，周末全天至少得办到壹佰多号。当然，63组比起2018年大部分的周末数量还是要多的。平常工作日办过户手续的数量虽也有比周末多的日子，但大部分的时间里是要比周末少许多的，这样算来，像普陀这样二手房交易量比较大的传统区域似乎复苏的状况未必有某些宣传说的那么大？

通过两周来的对于不同区域房地产交易中心的实地观察，我有了一些更加接地气的感受以及对“回暖”真相更加深入的认识。

◆二手房市场的三方反复博弈造就今日的态势

二手房市场不同于新房市场，这个市场实际上是卖方，买方，中介方三方共同参与博弈较劲的市场。

二手房市场火的时候，博弈实际几乎不存在，基本就是卖方和中介连成一气挤压买方；而只有在市场不活跃甚至是低迷时，这样的博弈才能算得上是三方真的在较劲，2017年到2018年就是这样的一个时期。

（1）卖方

在2017年下半年到2018年这段上海二手房市场持续处于低迷的时期里，市场没有人气以及中介的反复挤兑，让许多房东对自己的房子能够如愿卖掉的信心降到了前所未有的低点，大部分房东在这一年多近两年的时间里，耳朵里满是“降价”的回声。

没办法，诚意急售就得降价，可又不情愿一次性降到位（其实如何算到位，谁心里也没底），所以价格调了又调，没个三四次的调价还真没人待见，可每次调价总要看上几个月吧，不然如何甘心？所以这一来一去就得拖上一年多，价格调整到有人买账了，可不就到了2018年下半年快年底了吗？

（2）买方

2017年下半年到2018年这段时间，对于买二手房的买家而言，是前所未有过的，受到隆重待见的时期，终于逮到不用被房东和中介反复挤兑的机会了。慢慢看房，狠狠杀价，成了买房者的“标配”。

但是，那些真心实意需要买房的，尤其是没有经验的首次购房或是只有多年前经验的首次置换者，其实心里应该还是有一丝不踏实的，因为历史的过往总是像一把“达摩克里斯”之剑悬在头上，他们的心态实际上比起一时卖不掉房子的房东来讲，要更加易于波动和受周围变化的影响。

当不断看到和听到许多房东为了成交做出了大幅降价，或是发生原本看中的好房子，房东大让步，自己却犹豫，结果错失的事情的时候，还能保持四平八稳心态的买家能有几个？这个时间节点刚好也就是要到房东们反复降价到去年下半年的那个时候。

巧的是，去年年底部分城市出现了房地产政策的微调，虽然跟上海八竿子不搭边，但对于不少买房人而言，似乎头上的那把“剑”又落低了一点。出手接盘也就成了顺理成章的事情。

（3）中介方

2017年的后半年到2018年的整年里，可以说整个中介行业都在生死边缘线上苦熬，特别是那些规模大的中介，更是失血颇多。据行内人透露，扩张过猛的上海链家到去年底，门店已缩至800家左右，相比最风光时少了近三分之一。

买房客绝对数量的锐减，让绝大部分的中介只能是干瞪眼，有劲无处使。大部分时间里唯一能做的事情就是不断地打击房东，杀价钱，唯有如此才可能会出现一丝成交的希望。

架不住各方中介的挤兑，大部分的房东确实一而再，再而三地让步妥协，到了去年下半年，许多的房东挂牌价的确是降到了2016年上半年的水平。

可是房东剃头挑子一头热也没用啊！要促成交易，总得想办法让买房客户也头脑热起来呀！于是就有了扯上部分城市政策的调整开始说事，用年初的信贷量增加接茬白活，反复发朋友圈告知今年将有好多好多因为“325”社保政策变化而暂缓买房的人又有了买房的资格，现如今又增加了三月份交易量猛增，以及5月份新版征信上线影响信贷的提醒。

你千万不要埋怨中介瞎糊弄，中介还都是讲的大实话，但说话时的语言组织和语气一定是会让没啥经验的买房人顺着他们的思路想问题。关于这点，你还真别不信，所谓品牌大中介干起这个来贼拿手，对那些没丰富经验的买房客的心态是一摸一个准，屡试不爽！

就这样，在迷茫而信心不足的房东，犹疑又易被挑动神经的买家，以及急于摆脱生死存亡的中介之间，你来我往的拉扯博弈下，二手房市场开始恢复了些许正常的状态。

◆后续市场会如何演绎？

2019年接下来的二手房市场会如何表演，讲真的，“天知道”！我不想费劲去瞎猜，猜也猜不准，猜准了也没啥意义。

我想谈谈我最担心的问题。可以肯定一点，不出意外的话，三月份和四月份甚至是五月份的二手房交易明显上量会是极大概率的事件，但之后呢？这几个月的增量是不是又会像2015年到2016年那样，是透支后续购买力而形成的呢？

要知道上海市场的信贷政策，首套认定，限购政策一样也没变，而且出现较大变化的可能也不大，因此现实的购买力并不见得有多大提升，至于降增税附加，降社保缴费基数对于购买力的提升简直可以忽略不计，央行降准的作用也未必影响有多大。

那个所谓被社保挡住买房资格的几十万人又要都来买房的说法，更是子虚乌有，“325”政策或许在当时真的是影响到了几十万人，但时过境迁，其中还有资格且有能力买上海房子的人有多少，还真是个大大的问号！

今日的二手房市场看似恢复了往日的生机，实则更多的是人气的“回升”，以及随之而来部分“人来疯”！这种中国人特有的“疯劲”，在许多领域经常演绎出不可思议的故事，房地产领域更是比比皆是，要不然，这十几年来的二手房市场如何会走出这么一个大波浪来呢？

总之，上海房地产市场并没有特别松动的实质政策可言，未来若是有，那或许购买力将会因此而实质增大。没有购买力的实质增大，单纯靠市场人气的部分恢复是不足以支撑全面“回暖”的，充其量是弥补前两年的“亏空”。用完了，或许又得歇菜。

◆对卖方和买方的建言

目前市场整体趋势肯定会比2017和2018年好，但这大概率是相对而言的，未必是真就“很好”了！2017年和2018年是“真不好”！所以才会有这三个月来的感觉“挺好”！之后的这种感觉一定会长时间的有，可对于每个卖房或是买房的个体来讲，这种感觉的实际意义未必很大。

（1）对卖方的建言

①彻底地，全方位地重新评估自己所要卖的房子的情况，以及周边类似房屋的情况。想知道如何正确操作，可以在评论区联系我，我把经验传授给你！

②出售中小户型，总价在五百万以下的房东，现在可以稍稍提振一下信心，市场对于价格的认可度已经逐渐在筑底认可之中，积极把握每次谈判的机会，或许成交马上就会来临。

③出售高总价中大户型的房东，别抱不切实际的幻想，现在还远没到你们可以嘚瑟的时候，不再降点价，成交还是件极其不容易的事情。而且错失这两三个月的时机，未来的态势对你更加不利的可能性还是很大的。

④置换型的卖家，差不多合适就赶快出手，别纠结太多，置换目的是换到更好更适宜居住的房子，此时选择的机会还是较多的，过了这个时间节点，或许换还是能换到的，价格也许也还行，但换来的或很可能不是你最理想的房子了。

（2）对于买方建言

①从砍价角度讲，你已经错过了最好的时间节点了，至少未来的数月会是这样的状况，再往后还不好判断。趁着房东还有些后知后觉，或者半知半觉的时机，捡漏的机会还是有的，但确实已经比不上2018年了。

②买总价五百万以下中小户型的买家，特别是那些打算买三四百万，中环外，外环附近的买家，遇上八成满意的房子，就不要再左右思量了，不能再一门心思想着砍价了，此时重要的莫过于先“上车”。

中环外，外环附近区域在之前一段时间里，价格跌幅明显，但交易量又一直是占比最大的。正是由于这些区域的房子多是普通老百姓买得起也算能看的上的，所以未来一段时间里好的房源极可能由于一犹豫而被别人捷足先登了。

当然若是现在尚未看到八成满意的房子或是满意房子的价格超出了能力范围，还是可以稍微再等一下。后续市场不是一点机会没有，只是不如去年多罢了！

另外还有一个真切的潜在购买力正在来的路上，需要提示大家关注一下。黄浦区乔家路地块已经高比例完成第一轮意见征询，动迁共有5800户，安置补偿预算380-400亿。

有的媒体说户均能有700-900万，其中很大一部分是首套购房，就此算出购房资金规模预计要有1000亿。我不知道这数学是谁教出来的，400亿除以5800是700多万？估计可能是没把奖励费算上吧？还有就是这1000亿的资金预计规模是如何得出来的，难道这些拆迁户都是首套购房？都会用全部拆迁款只当首付？都贷款6.5成？未免托大瞎掰了吧！

真相是5800户中会有许多户是父母兄弟姐妹不同的家庭共同参与此次拆迁补偿。虽然不是每个家庭拿到拆迁款都会去买房，但要买房的家庭肯定不止5800户，毛估估或许会是5800户的两倍多点。

由于多半都会是几个家庭共分拆迁款，分得少的家庭预计就两百来万，分得多的估计也就五六百万，而且中国家庭固有的习惯，是不会把全部钱都拿来买房子的，拿到这种数量级别的拆迁款，想要买套像点样的房子，放眼上海滩就中环外，外环附近最合适了。

这次的拆迁首期资金到账会在5月份后，所以这个不小的潜在购买力会在三个月后陆续释放，而且主要针对市场必定是三四百万的房源。

③买高总价中大户型的买家，现在大可不必风声鹤唳，但适度增加买房激情和紧张度还是必须的。虽说目前高价格大户型的房子依然是买方市场，可供买家挥霍浪费的机会还是有的，但谁也无法保证大户型市场的风向会不会有所变化。

④在现在的市场情势下要提醒所有买家

忽悠客户，尤其是买房的客户，那是许多中介家常便饭的事。我无意开坏同行，也不是所有的中介都是黑心的，但我必须要非常诚实地讲一句：我们如今的中介行业是“恶币”数量远远大于“良币”，还有某些在上海市场门店数量不少，算得上大的中介，整体风气都属于“歪”的，这不得不说是行业的悲哀，同样也是买卖双方，尤其是买方的不幸。

再给到一个醍醐灌顶的经验：楼市中的绝大部分买家都只会买涨，不知道如何买跌。市场好的时候，中介不用忽悠，大部分买家会心甘情愿地追高买涨；楼市不好的时候，中介再忽悠也不管用，大部分买家只会捂着钱袋子，一个劲地“看跌”，

“看跌”，还是“看跌”；只有是在现在这样的，市场不好了有段时间，忽然看似要好转的混沌时刻，忽悠没多少经验的买家才会一忽悠一个准。

从春节过后，“上海楼市回暖？”这个话题已被各种房地产媒体拿出来分析了不下千遍，但我敢保证，像我这样用最笨的办法跑遍多家交易中心看实情，而不是只找些数据说事的应该没几个。

我建议诚意要卖房和买房的朋友，不要只刷各种报道，看各种数据分析，亦或是看各种房源APP顺带着只听信某几个中介的所谓“友情提醒”；应该迈开腿，多亲眼看看，尤其是到自己区域的交易中心去仔细瞧一瞧，而且是分时段分日子的去瞧，每个区域的实际状况真的是区别非常大的，搞清楚自己区域的动态，比光看报道知道整体市场的态势实际的多，也重要的多。

如果走过了，瞧过了，有疑问了，不妨联系我，我们单独聊聊，或许我的经验能对你有所裨益！

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，讲楼市中最底层的实情，讲最直接的真话，观点和见解或许会有失偏颇，但绝对有一说一，有二说二！如果觉得我的文章还有那么些看头，希望能持续关注我，也希望能向需要者多多推荐。若有房地产方面的问题也可以随时在评论区联系我，我们单独讨论！感谢各位的耐心阅读，我会一直在此等着你的关注！