拉开上海3月二手房成交量的“帘子”，看看背后你不知道的情况！

上海3月份的二手房成交量虽然没有达到某些房地产媒体预测的3万套，但确实是以25931套的大量完成了收官，这个成交量创下了2016年9月份之后的单月新高。

如果将两年多来的成交量汇总成图表的话，这个近2.6万的量也着实是有点“鹤立鸡群”的意思。而且2019年一季度的二手房成交总量也是相当的抢眼。

这些数据似乎都在印证上海二手房市场已经摆脱了持续近两年的低迷状态，于是乎各种看多的言论，看涨的言论又开始在坊间活跃了起来。

这种走出低迷的状态是暂时的，还是能长久持续的呢？说实话，谁心里都没底，就连那些又开始对你言之灼灼的中介，实际他们心里也是在打鼓的。

“25931”这个数值确实够“扎眼”，但是若只凭这一个数据以及用它和两年多来市场低迷的其他月份的数据做对比的结果来看待市场变化，未免就有点一叶障目了。然而，看了许多的报道，很遗憾，大部分的确实就是这么干的。

今天，我试着将找来一些数据从不同角度进行比较分析，希望能拉开“25931套成交量”的这层“帘子”，让大家看到一些藏在“帘子”背后的东西。

◆25931套成交量的“历史地位”

3月份的这个成交量从绝对值来讲肯定算是比较高的数值。大量的媒体在讲到这个成交量时，无一例外的都把它和过去的二十几个月的数据进行对比，结果确实是这个数值要高出一大截。

但如果我们把比较的时间轴再向前延伸一点呢？结果似乎又是另外一个状况。

上面这张图表罗列的是2015年和2016年的各月二手房成交量。从中我们很容易就能看出，自2015年“330”信贷政策松绑始，到2016年底二手房市场火热期接近尾声止的二十一个月里，有十六个月的成交量在2.6万套以上，其中超过3万套的月份高达十四个月。

同样是对比，比之2015-2016年的数据值，“25931”这个成交值是不是就显得相形见绌了呢？

这样讲绝对不是要否认“25931”这个成交量的价值，而是希望在这个成交量被大量吹捧的时候，提醒一个可能被大家忽略的事实：对比的参照值不同，得出的结果是会大相径庭的。

和楼市极度低迷的2017-2018年比，“25931”是绝对的“大哥哥”，而和楼市火爆的2015-2016年比起来，就只能屈居“小弟弟”的地位了。

造成这样巨大差异的根本原因就是2015年以来的二手房市场呈现的是一种“其火也勃焉，其萎也忽焉”的态势。所以仅仅做同比分析或是单纯的把“25931”这个数值和楼市低迷期或是楼市火爆期做简单比较，其实都是无法真正看清楚全部的事实真相的。只有将这个数值放在历经起伏，时间较长的楼市周期内，结合其他的数据，动态观察分析，或许事实的全部真相才会变得比较清晰。

◆把“25931”这个值和其他一些数据结合起来做点分析

3月份的成交值确实够大，但是我们必须清楚，任何的数据值如果孤立地去看，是没有多大意义的。我试着把这个成交值放到过去六年的成交周期内，结合其他一些数据一起分析，情况还是挺值得玩味的。

把分析时间延长到过去的六年，是因为过去的四年二手房市场起伏太大，说白了就是都属于不平稳的状态，而2013-2014年二手房市场则相对比较平稳。

2013年除了3月份的一起“20%个税征收事件”短时间显著影响了当月的成交量外，其他各月份都是在没有任何政策变化的因素下度过的。

2014年虽然有“930”政策的出台，但对于市场亦没有产生太大的刺激作用，整年的市场态势也属平稳略带冷清的状态。

把这两年加入到分析行列中，一方面是为了看明白更长时间段内的市场变化趋势，更重要的一方面是为了更好地平抑掉市场大起大落对于分析评判的影响。

从上图的成交量数据中，我们可以看出2013年和2014年的确是处于最近六年成交量的中间位置。

2013年的量看上去也很大，原因是之前提到过的那个“20%个税征收事件”，一下子把市场搞得“风声鹤唳”了一把，结果导致当年三月份的成交量创下近七万套的了历史天量。如果没有这个突发事件的刺激，当年的成交量应该会在23万套左右。

不管怎样，2013-2014年总体上是属于二手房市场自行运转未受政策强影响的年份，而不像之后的四年，因为政策变化导致先期火爆透支购买力，后期低迷购买力严重缩水。

根据过去六年的成交数据，我们可以算出年成交的平均值是24.76万套，而年成交的中位数值是23.47万套。由于2015-2018年市场大起大落因素的存在，所以我更加倾向于接受中位数值，而不是经常被大家吐槽的平均数值来看市场的变化态势。

如果再刨去2013年那个“20%个税征收事件”影响，粗略矫正一下，那么近六年来的年成交中位数值大致应该在21-22万套之间。

以这个中位数作为比较基准，我们再来看看今年的情况会如何呢？把“25931”这个三月份的成交量和之前两个月的成交量结合起来统计，今年一季度的二手房总成交量将近5.2万套，这样粗测算下来，全年的成交量基本也就是近乎前六年的中位数值。

当然这种测算是基于没有重大政策因素调整而言的。应该讲，在目前楼市以稳定为总基调的大气候下，重大政策调整的概率极小。

通过这样的综合分析，我们的确可以从“25931套成交量”以及第一季度的总体成交表现中看到今年二手房市场的希望，但如某些房地产媒体，地产专家以及部分中介使劲渲染的那些“形势如何大好了！”，“市场回暖如何热烈了！”的论调，我本人是持谨慎和些许疑虑态度的。

◆二手房市场的成交增量究竟来源何处？

自今年初开始，尤其是春节过后，二手房市场不再像之前二十多个月那种呈现一种“死水一潭”的状态，看房的多起来了，成交也快起来了。“复苏”，“回暖”，这样的字眼也反复被提及。这真的就是市场的全部真相了吗？

有位中介朋友跟我聊天时讲，她那就没怎么感受到市场明显回暖，不光她是如此，她对面唯一一家，人员众多的大型中介—“我爱我家”的业务也没见有多大起色，而属于同样大片区，不同小片区的另外两家“我爱我家”的成交量却出奇的好。

我在之前的不同区域交易中心的实地走访中也发现，似乎市场的复苏呈现的是一种相当不均衡的状况。

最近看到了“一房一万”的一些数据，我把那些原始数据重新作了统计整理，拿出来分享一下，也许能帮到大家，比较全面客观地认清目前二手房市场的复苏全貌。

从以上两张今年一季度和去年一季度同比以及和去年四季度环比的数据总结中，我们可以一目了然的看出这样几个事实

（1）对于2015-2016年购买力透支的恢复并不是完全开始于今年，实际上去年市场已经开始慢慢地自行修复这种透支了。

（2）各区域的成交量增加差异极大，成交量的增加主要就是集中在某几个区。排名前五位的成交增量在总增量中的占比要达到六成以上。这和我之前的实地考察得出的直观结果是吻合的。唯一有点出入的是闵行区，因为考察时去到的是水清路交易中心而非浦江镇的分中心，闵行交易最火的地区又恰好是在浦江镇地区，所以未能感受到交易量增加排第三的热度。

（3）增量产生的主要区域基本都属于非传统中心城区的区域，这和2015年当时市场转热的情况是区别很大的。2015年的那次是从“内环”开始启动，由内而外的衍生，甚至有报道称，太过“外”的区域在当时的量是不升反降的，而这次似乎“内”的反应就比较迟钝了。

未来这种增幅的热度是不是会由“外”及“内”估计真不是件容易的事情，毕竟市场真实的购买力并未见到有多少实质性的增加，就算是今年众多的拆迁户，想要真正改善居住条件，好像也只能选择“外”，而不是“内”。

数据整理证明了这样一个事实：当前二手房市场逐步恢复常态是整体性的，但在回暖的程度上，区域差别还是相当大的。

◆成交量上去了，价格到底是如何变化的呢？

相比成交量的一下子大增，相信普通购房老百姓更加关心的应该是价格会不会也蹿上去。最近你可能听到或是看到过报道称房价环比止跌反升了，或许在看房时，中介会时不时提醒你，房东不太愿意降价了，这些事情是不是又让你神经起来了呢？

把每月初都按例发布上海住宅小区价格均值数据的城市测量行的数据捋了一下，整成趋势图，大家看一下！

虽然我也认为现在所有的关于房价的统计数据在具体数值上总是有待商榷的，但统计显示出来的总体趋势性还是符合市场变化的。所以我们不妨通过这些数据来看一下自从2015年房价开始猛涨后的价格整体变化究竟是如何的。

2015年“330”政策后房价上涨的峰值实际是止于2017年的八九月份，而非成交量开始显著萎缩的六月份，这可能同惯性因素以及房东的不甘心有关。但不管如何，之后的房价则是以一种不再房东愿望为转移的态势，调头一路向下。

从趋势图中，我们还是能够清楚的看出，去年最后几个月的价格变化坡度明显趋陡，这种价格向下的提速或许正是造成之后的交易量增加的关键因素。

实际中的市场成交案例也大多反映出了这样的状况。现实中，房东的让步程度可能比图表中所呈现的态势还要大不少，换句话说，成交量的增加的确是以房东大步妥协换来的。

到上个月底，这种态势似乎有了点回头的趋向，表现在数据变化上就是环比价格升高了一点点。18年五六份时也有过同样状况，查了一下当时的成交情况，当时的成交量确实略高于18年大部分的月份。随着后几个月的成交没有进一步上扬，价格下探的幅度反而加速变大了，然后才有了接下来的成交量复苏。

由此可见，今年接下来几个月的成交量将很大程度上决定价格的趋势。那么接下来的几个月的成交量会一直维持像三月份一样的高位状态吗？亦或是有可能超越三月份呢？

如果信贷政策不出现大的变化，我个人观点是，三月份的成交量很大概率会是今年月成交量的最高点，再不济也极可能是次高点。接下来的几个月，即使有被某些媒体大肆宣传的所谓拆迁户支撑，成交量还是很可能无法较长时间维持住三月份这样的高位，我甚至有种预感，维持两到三个月的可能都不会太大。

没有量的支撑，价格的总体态势或许就只能是环比略有上下，同比依然向下。因此，虽然目前有些房东或许在一些媒体和部分中介的共同用力之下，腰杆又有点“硬”了，但购房者依然是有砍价机会的，只是未来的几个月里，“砍”起房东来会比较费力，能“割”掉房东的肉也会有所减少。

2019年二季度已经开启，一季度的态势能多大程度的继续，问号依然是存在的。市场依然是有那么些许的混沌，其实这个状态对于购房者来讲未必是坏事。具体如何操作，我之前写的那篇《数据太抽象，我用实照给你还原上海二手房市场现况》文章中已给出了一些建议，有兴趣的可以翻出来看看，或者直接在评论区或通过私信联系到我，我们单聊。

这里对短期内真心准备买房的朋友再唠叨几句

（1）大可不必被最近的宣传搞得太过“神经兮兮”，但是现在看房选房确实要适度提高一点紧张感，不能再懒懒散散了，尤其是购买近期交易复苏明显区域的。

在保持理智的同时，把激情快速提升到七分的水平，并要把这份激情保持住至少三四个月时间，不然短期内的好机会很可能会溜掉。

（2）用最笨的办法，迈开腿去跑，睁大眼去看，尽可能对要买房区域的真实市场状况做到自己心里清楚，不要只是刷各种房源APP找房，顺带着听信某几个中介所谓的“诚意提醒”，必须要多“兼听”！目前和未来一段时间正是某些品行不端的中介忽悠你的大好时光。

（3）碰到八成满意的房子且价格属于能承受范围内的就不要再过纠结了，若是错过了，日后或许是也有机会买到更加便宜的房子，但房子的满意度不到八成的概率会更大。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，讲楼市中最底层的实情，讲最直接的真话，观点和见解或许会有失偏颇，但绝对有一说一，有二说二！如果觉得我的文章还有那么些看头，希望能持续关注我，也希望能向需要者多多推荐。若有房地产方面的问题也可以随时在评论区联系我，我们单独讨论！感谢各位的耐心阅读，我会一直在此等着你的关注！