金科股份“三道红线”全部达标 高质量发展信用评级再获提升

《财经》新媒体 王婧/文 舒娟/编辑

从杠杆驱动到产品驱动，房地产行业逐步转向高质量发展阶段。8月27日，金科股份（000656.SZ）发布2021年中期业绩报告显示，2021年上半年金科股份实现营收439.73亿元，同比增长45.1%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，归属于上市公司股东净利润37.05亿元。

从“三道红线”来看，金科股份扣除合同负债后的资产负债率降至69.55%，净负债率77.08%，现金短债比1.38，监测指标持续“绿档”，高质量发展获国内外评级机构认可，主体信用等级频获上调。

随着房地产管控政策不断加码，越来越多的地产企业开启多元业务经营模式。目前，金科股份主要布局了智慧服务、科技产业及商旅康养三部分非房业务，在金科服务上半年营收实现快速增长的同时，济宁、固安产业园相继开园，金科中心、金科·爱琴海及金·WALK未来生活中心商业产品接连落地，地产+业务实现协同发展。在业内看来，随着金科商业、服务等业态持续发展，地产行业非房业务竞争加剧将成新战场，前景可期。

财务指标获资本市场认可 主体信用等级获上调

在“房住不炒”、“三道红线”等政策不断收紧的背景下，房地产行业由急速扩张向高质量发展转变。对于房地产企业而言，通过不断检视自身财务健康状况，建立强化以财务指标为核心的经营管理理念已势在必行。

2021年上半年，金科股份确定了“一稳二降三提升”（即稳健发展，降负债、降库存，提升盈利、核心竞争及资产运营能力）的经营策略。在核心指标方面，金科股份提出了主动优化财务结构，抢抓销售回款、重视现金安全，聚焦经营质效，推进公司可持续健康发展的管理办法。

得益于经营策略的转变，2021年上半年，金科股份“三道红线”监测指标持续满足“绿档”要求。数据显示，截至报告期末，金科股份净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金短债比为1.38。

具体来看，在债务方面，金科股份有息负债规模降至941.44亿元，同比降压规模超160亿元。其中，一年内到期有息负债为268亿元，占比降至28.47%；一年到三年有息负债为524.69亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债占比15.80%，为148.75亿元，债务结构进一步得到优化。

而该公司资产总额较上年年末增长3.80%至3956亿元，货币资金余额同期约为370亿元，对一年内到期有息负债覆盖更为充裕，现金流动性安全得以加固。

与此同时，金科股份的分红金额、分红比例及股息率也连续多年保持行业内较高水平。报告期内，金科股份实现2020年度分红23.99亿元，分红比例约为上年归母净利润的35%，以股权登记日收盘价计算股息率达到7.85%。

核心财务指标的稳健表现，让金科股份在资本市场也备受关注，主体信用等级得以提升。目前，中诚信、大公国际及联合评级三家境内评级机构均给予金科股份AAA级评级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。

尤为重要的是，随着政策持续加码，地产行业整体面临着各渠道融资难的挑战。受益于持续优化的财务结构、不断提升的信用评级、“三道红线”指标满足监管要求及金融机构的信任，金科股份在报告期内，实现境内外各类标准化债权融资规模约百亿元，并在发行首单CMBS的同时，发行期限3年、票息6.85%的美元债3.25亿元。

投资结构持续优化 多元拿地比拼内功

今年以来，受融资监管收紧、两集中供地、投效比管控等政策影响，房地产企业在销售及土储方面呈现出分化的态势。

2021年上半年，金科股份开展“百城会战”专项行动，聚焦搭建数字营销体系，提升营销质效。目前来看，除重庆市场，金科股份在其他地区市场规模也得到明显提升，全国化布局日趋合理。

数据显示，2021年上半年金科股份销售金额同比提升18%至1025亿元，重庆、西南（不含重庆）、华东、华中、华南及其他区域分别占比19.66%、11.86%、43.21%、11.40%、7.60%及6.27%，另从城市能级角度看，新一线、二线、三线和其他区域分别占比39.72%、25.11%、17.13%及18.04%；销售面积同比提升17%至1005万平方米；销售回款997亿元，回款比例高达97%。

事实上，早在2017年，金科股份就提出了“聚焦城市群、外延式发展”的核心战略，通过“二三线城市为主，一四线城市为辅”的投资策略，实现投资结构持续优化。

2021年上半年，金科股份累计新增土地储备39宗，土地购置合同金额354亿元，新增计容建筑面积835万平米，平均楼面价格4240元/平方米，投资销售比40%以内。在新增土地中，二、三线（含新一线）城市的土地储备，按计容建筑面积占比约为93%。

除此之外，截止报告期末金科股份总可售资源约7311万平方米，其中，重庆占比降至23.69%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，可售资源的分布与经济发展及行业趋势更为契合。

具有较强综合开发能力的房企，在多元化拿地上也更具竞争力。报告显示，金科股份通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等多元的方式获取土地计容建筑面积达472万平方米，占比57%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，现阶段房地产企业拿地逻辑基本都是围绕经济基本面好、人口规模大的城市。具体到金科股份，其新一线、强二线及强三线的拿地策略具有良好的经营导向。同时，类似城市群、都市圈也可以为房企带来比较稳健的收益。

“四位一体”战略升级 地产+业务未来可期

近年来，我国经济发展进入新常态，经济结构优化升级。房地产企业正从单一的房地产开发业务向科技、商业等多元业务混合经营转型，行业内已有多家企业布局科技、商业、农业等非房业务。

2020年12月，金科股份公布《公司发展战略规划纲要（2021-2025年）》，提出“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈，扩大价值提供范围，形成生态协同的新战略格局。

目前，金科股份的“四位一体、协同发展”战略重点包括智慧服务、科技产业、商旅康养三部分。其中，智慧服务作为多业态发展重点，金科服务于2020年11月顺利上市，2021年上半年营业收入同比增长88.8%至25.86亿元；归母净利润同比增长80.3%至5.3亿元；合约面积及在管面积分别为3.15、1.87亿平方米，独立第三方占比约58.3%及51.8%。

科技产业方面，金科已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等 14 个省份 22 个城市，累计运营 管理项目 28 个，累计开发运营面积超 1,300 万平方米。报告期内新增开发运营面积超百万平方米，作为2020年山东省重大项目的济宁金科生命健康科技城和布局京南的重要项目固安智慧科技城相继开园。

据悉，济宁金科生命健康科技城预计引入医养健康产业链相关企业近300家，总产值预计达100亿元，解决就业岗位约1万人；金科固安智慧科技城占地314亩，总建筑面积27万平方米，总投资15.6亿元，总税收将近1亿元，园区全部建成后预计引进企业330余家。

商旅康养方面，金科股份已布局“中西部、长三角、环渤海”三个区域，且每年均有一定数量的商业项目开。今年以来，金科股份重点围绕金科中心、金科·爱琴海、金·WALK未来生活中心三条商业产品线，重塑金科商业IP。

上半年金科三大商业产品线相继浮出水面。其中，金科中心正式亮相重庆；与红星美凯龙集团合作商业综合体“金科·爱琴海”也在重庆、昆明、宁波三地实现品牌落位，管理面积超过50万平方米；金·WALK则将成为金科商业网未来的重点，重庆、贵阳、武汉、南宁、昆明、徐州和运城等城市均有落地，未来将以每年超10个项目的速度布局全国。

严跃进认为，当前住宅市场面临调控，产业园与商旅产品已经成为房地产企业的投资方向与前景，金科股份的“四位一体、协同发展”的经营战略值得肯定。但需要注意的是，与住宅产品不同，建设或参与产业园及商旅项目，房地产企业更应重视现金流及流动性管控，以防业态受到意外冲击。