央行新LPE机制改革后，首套房贷利率下降了吗？有什么影响？

根据央行8月25日公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。这也是央行在改革完善之前于2013年10月推出的LPR机制后的首次贷款利率市场化改革。

当新LPR机制重磅宣布后，立刻引发大家的热议并认为是房贷利率下降了？那么，房贷利率真的下降了吗？

其实，大家都是被这个4.85%的市场报价利率搞蒙了！要知道4.85%的5年期以上市场报价利率（LPR）不过是8月20日的公开价而已，今后将每月一次报价，比如下一次在9月20日又是一个市场报价利率，届时，可能升也可能下降的。还有一点，就是大家忽略了各地区信贷政策及调控的不同，LPR加点形成最终房贷利率，至于加点数值应符合全国和当地信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

如果当地不加点（貌似加点是大趋势）的情况下，那么4.85%的首套房贷利率明显低于过去的房贷利率，相当于部分城市的房贷利率打九折左右。从这个角度来看，对首套房贷影响较大。而且今后的首套房贷利率不得低于相应期限的市场报价利率，因此不会再有像目前上海地区的优惠。

比如说，合同约定20年期限，那么合同期限内每次利率调整，但加点数值不变，如果是加点30就一直都是。这和此前的基准利率上浮一个道理，之前如果是10%就一直都是，哪怕是基准利率下降，也同样会在基础上上浮10%。

因此大家昨天看到的这个利率并不是像央行基准利率4.9%（5年期以上贷款利率）一样维持多年不变。

另外，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷基础政策上，根据当地房地产形势变化，确定辖区内首套和二套个人住房贷款利率加点下限。

比如说，此次定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR（按8月20日5年期以上Lpr就是4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点（按8月20日5年期以上Lpr为）5.45%。

大家请注意，这里的市场报价利率4.85%仅仅是8月20日的全国平均水平，并不意味着每个地方一样。所以说，很多人认为的下降是一种误解，只是拿过去的4.9%相比之下的结果，而没有考虑自己所在城市的信贷政策及房地产市场调控形势。

总之，新LPR机制形成后，首套和二套个人住房贷款利率差可能会越来越大。至于首套房贷利率尽管不能直接或者简单说升还是降，但长远来看，或将有下降的可能。但短期内，在“房住不炒”的形势下，央行副行长刘国强早已明确表态称“坚决不会下降”，继续维持房地产市场金融监管的稳定性。